產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從勾地到勾業(yè)務(wù)，從賣地到賣服務(wù)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)勾地困境

近期，開發(fā)商“產(chǎn)業(yè)板塊”裁員調(diào)整持續(xù)增加，筆者得知某地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于產(chǎn)業(yè)板塊部門總員工數(shù)量70%將被調(diào)整分流。這些被調(diào)整的企業(yè)產(chǎn)業(yè)部門有個(gè)共同的特征，業(yè)務(wù)的核心還是為地產(chǎn)“勾地”。

開發(fā)商對(duì)于產(chǎn)業(yè)勾地板塊的調(diào)整絕不是在近期，開發(fā)商產(chǎn)業(yè)勾地板塊大發(fā)展是在2015年后，到2017年年末基本達(dá)到最高峰，其背后關(guān)鍵是PPP的支持，在PPP框架下廉價(jià)的政府擔(dān)保資金與地產(chǎn)上行周期疊加，使得勾地成為一個(gè)熱門話題。

反觀如今，很多城市勾地案例很多，部分案例被寫成PPT，做成課件，操盤手培訓(xùn)講課賺的錢完全不亞于當(dāng)初勾地獲得的獎(jiǎng)金，但其實(shí)這些案例當(dāng)初的勾地背景環(huán)境已經(jīng)不復(fù)存在，案例參考意義也只能局限于流程思路，實(shí)際可復(fù)制性非常有限，同時(shí)冷靜的觀察如今產(chǎn)業(yè)勾地市場(chǎng)（此處不考慮商業(yè)勾地、不考慮勾非住宅用地）：

（1）產(chǎn)業(yè)勾地，一二線城市帶住宅無(wú)地可勾，偶有城市可勾，但拿地成本與正常獲地基本沒(méi)區(qū)別，只能實(shí)現(xiàn)拿地節(jié)奏把控，并不能實(shí)現(xiàn)成本下降。

（2）產(chǎn)業(yè)勾地，三四線城市帶住宅有地勾，而這則存在幾方面問(wèn)題

1.地方政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)的要價(jià)越來(lái)越高；

2.合作的產(chǎn)業(yè)不愿意去三四線，去了也很難發(fā)展，最終政府還是不滿意；

3.萬(wàn)畝乃至千畝“囤地”已經(jīng)成為歷史，政府基本會(huì)分期供地，就算能政府滿意，如何順利控制拿到2期土地亦是問(wèn)題；

4.企業(yè)就算勾到了“千畝”，主要利潤(rùn)來(lái)源于區(qū)域逐步成熟，三道紅線下就算前期土地與開發(fā)費(fèi)用，對(duì)企業(yè)的壓力也很大；

在這樣的背景下，某集團(tuán)總裁也曾直言，“如果產(chǎn)業(yè)板塊以勾地為核心，其角色就是正常拿地的補(bǔ)充品，沒(méi)有規(guī)模不可能稱的上戰(zhàn)略”。我們反向思考，究其根本：對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，勾地目標(biāo)太大了，很容易被查到、被舉報(bào)。

勾地正在轉(zhuǎn)向勾業(yè)務(wù)

（一）產(chǎn)業(yè)需要支點(diǎn)，地產(chǎn)作為支點(diǎn)邏輯上是可行的

產(chǎn)業(yè)發(fā)展是需要支點(diǎn)的，過(guò)去我國(guó)以改革開放為支點(diǎn)，釋放改革紅利，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展享受了前期的低勞動(dòng)力成本與全球化的紅利，未來(lái)我國(guó)需要將產(chǎn)業(yè)走向高價(jià)值端，就需要基礎(chǔ)技術(shù)的完善與先進(jìn)技術(shù)的突破。

地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)合支持新片區(qū)開發(fā)，為區(qū)域?qū)氘a(chǎn)業(yè)與人口，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地，地產(chǎn)反哺產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新升級(jí)，是理想中的產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的邏輯。地產(chǎn)作為中國(guó)的核心資產(chǎn)，以地產(chǎn)收益

（二）從勾地走向勾業(yè)務(wù)絕非首創(chuàng)

從勾地走向勾業(yè)務(wù)絕非首創(chuàng)。早期，以中交建、中鐵建為代表的企業(yè)，幫助區(qū)域修筑交通基礎(chǔ)設(shè)施、大片區(qū)土地整理等，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)說(shuō)很多高速、基建其實(shí)是虧錢的，對(duì)應(yīng)的則是獲取其他工程類業(yè)務(wù)作為補(bǔ)償、其他經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)作為補(bǔ)償，從來(lái)都是政企合作的慣用手法。近年來(lái)，以中建八局青浦重固PPP為例，PPP綜合收益控制在5%以下，而裝修、為控股的下上游裝飾企業(yè)提供訂單等“建設(shè)期收益”都是明證。住宅開發(fā)目標(biāo)太大，收到約束必然大，以產(chǎn)業(yè)爭(zhēng)取其他業(yè)務(wù)是值得探索的方向。

新支點(diǎn)業(yè)務(wù)需要具備以下特點(diǎn)：

（1）契合市場(chǎng)痛點(diǎn)的，有與企業(yè)匹配的市場(chǎng)規(guī)模，長(zhǎng)期可持續(xù)的業(yè)務(wù)；

Ps.有匹配的市場(chǎng)規(guī)模也意味著，千億企業(yè)有千億企業(yè)的玩法、百億企業(yè)則有百億企業(yè)的玩法。從長(zhǎng)期來(lái)看，玩法分化將是趨勢(shì)。

（2）政府資源范圍內(nèi)能推動(dòng)的，可以給到類似特許經(jīng)營(yíng)的地位，確保利潤(rùn)率；

（3）業(yè)務(wù)資產(chǎn)相對(duì)輕，減少前期投入與對(duì)企業(yè)負(fù)債的影響；

（4）業(yè)務(wù)具備可資本化特征，未來(lái)實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期退出；

（5）適合開發(fā)商資源整合基因的，與開發(fā)商原有技術(shù)融合，不設(shè)太高門檻。

如今比較成熟包括多條賽道：

（1）老舊廠房改造運(yùn)營(yíng)：以誕生錦和商業(yè)與德必文創(chuàng)兩家上市公司，還在籌備的包括華南的同創(chuàng)，適合百億級(jí)的企業(yè)。

（2）老舊小區(qū)改造運(yùn)營(yíng)：以浙江省未來(lái)社區(qū)為代表，未來(lái)政府的社區(qū)管理與社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)分離，劃撥運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)通過(guò)競(jìng)標(biāo)確定運(yùn)營(yíng)商，在運(yùn)營(yíng)中還有大量EPC業(yè)務(wù)中介、商業(yè)二房東延伸，適合百億-千億級(jí)的企業(yè)。

（3）帶資本老舊商業(yè)改造：以高和資本、新宜資本為代表，現(xiàn)階段逐步布局的包括遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)等，適合千億以上的企業(yè)。

（4）輕重結(jié)合的科技園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理：以億達(dá)中國(guó)、金地威新為代表，一方面探索重資產(chǎn)業(yè)務(wù)投融管退完整閉環(huán)，另一方面進(jìn)行輕資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的探索，最終實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)投資并購(gòu)+輕資產(chǎn)代管+資本投資的全方位科技園區(qū)投資閉環(huán)。

總結(jié)來(lái)看，從政策導(dǎo)向來(lái)看，三道紅線的根本是抑制無(wú)質(zhì)量的規(guī)模發(fā)展，而支持有質(zhì)量的高效增長(zhǎng)，一條路徑是，效仿日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，以產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)作為競(jìng)爭(zhēng)，是可能存在小而美的企業(yè)，但最終其實(shí)離不來(lái)大魚吃小魚的，而另一條路徑則是通過(guò)勾業(yè)務(wù)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，未來(lái)將是具備非常強(qiáng)屬地化特征的區(qū)域運(yùn)營(yíng)類企業(yè)。

從賣地到賣服務(wù)

筆者理解，未來(lái)對(duì)于產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)，政府更為鼓勵(lì)是產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)分離，政府將土地出讓給產(chǎn)業(yè)類企業(yè)，而地產(chǎn)商則承擔(dān)一個(gè)代建的角色，關(guān)鍵是這個(gè)過(guò)程中主體一定是產(chǎn)業(yè)企業(yè)，而非地產(chǎn)企業(yè)。比如京東，近期熱傳的京東勾地的案例，依托物流需求、旗下企業(yè)生產(chǎn)需求、自身研發(fā)需求等，其實(shí)京東早在多年前就已經(jīng)是大地主，土地儲(chǔ)備完全不小于一些小型房企。

在爭(zhēng)取新支點(diǎn)的過(guò)程中，關(guān)鍵還是運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，有了服務(wù)能力可以真正的在獲取項(xiàng)目上獲得競(jìng)爭(zhēng)力，這比勾地設(shè)置條件可靠譜的多。運(yùn)營(yíng)服務(wù)的關(guān)鍵還是源自于經(jīng)驗(yàn)積累與資源鏈接。

同時(shí)服務(wù)是服務(wù)企業(yè)新業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵，獨(dú)占性是有的，但不能依賴于獨(dú)占性，以金地威新為例，深度分析企業(yè)頂層邏輯，金地威新園區(qū)開發(fā)+園區(qū)管理服務(wù)+資本投資的體系，與張江的產(chǎn)業(yè)投資孵化體系是完全兩回事，張江更多的是1+1+1依托于張江區(qū)域良好的資源“摘果子”，而金地則是1&1&1，服務(wù)、投資、園區(qū)開發(fā)不是獨(dú)立的主體，目標(biāo)是打造為收益互補(bǔ)的共同體。開發(fā)賺的錢可以補(bǔ)到投資，投資賺錢的錢也可以抵充前期開發(fā)高拿地成本，使得一些算不過(guò)來(lái)賬的項(xiàng)目1&1&1思路下能去做，而運(yùn)營(yíng)服務(wù)則作為兩者的橋接，真正的為區(qū)域創(chuàng)造增量?jī)r(jià)值。

房企布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)絕不應(yīng)該困死于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)

縱觀房企發(fā)展歷史，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)往往存在與城市化早期，如日本三井住有等知名地產(chǎn)企業(yè)，其工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)亦存在于企業(yè)發(fā)展早期。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定走向服務(wù)運(yùn)營(yíng)，鏈接資本化。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)只是服務(wù)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重要平臺(tái)，且筆者認(rèn)為未來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)思路一定不是局限于以傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)觸發(fā)的，而是更宏觀的維度，將消費(fèi)、資本、服務(wù)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)鏈接在一起而產(chǎn)生的蝶變。

文章來(lái)源：億翰智庫(kù)