贛系房企發(fā)展現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式探究

江西地處東南腹地，占據(jù)著重要戰(zhàn)略地位，是長三角、海峽西岸、珠三角和海峽西岸四大城市群的重要連接省份，隨著近幾年長三角一體化、粵港澳大灣區(qū)等國家戰(zhàn)略的開展，連接這幾大城市群的江西也逐步被關(guān)注。同時，2019年新力上市也將贛系房企帶入大眾視野，本文將對贛系房企的發(fā)展現(xiàn)狀，以及他們在發(fā)展過程中體現(xiàn)的共性和特性進(jìn)行深入研究，進(jìn)一步探究未來贛系房企的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

江西經(jīng)濟(jì)水平制約本地房企發(fā)展

1、江西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，省內(nèi)發(fā)展不均衡

• 江西省與周邊省份的經(jīng)濟(jì)差距大，加劇人口外流（略）
• 交通發(fā)展滯后，省內(nèi)各城市經(jīng)濟(jì)水平差距較大（略）

2、人均收入水平相對較低，房地產(chǎn)市場規(guī)模較小

• 省內(nèi)人均可支配收入較低，房地產(chǎn)發(fā)展需求不足（略）
• 各城市場呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”，南昌開發(fā)力度相對較大（部分略）

從2019年省內(nèi)單個城市的房地產(chǎn)投資額來看，江西房地產(chǎn)市場在城市分布方面基本處于“一超多強(qiáng)”的局面，可能是因為省內(nèi)交通發(fā)展遲緩導(dǎo)致各城市的房地產(chǎn)市場較為獨立。

3、本土房企分散且規(guī)模較小，外來房企進(jìn)入加劇競爭

• 房企偏少且規(guī)模普遍偏小，不利于規(guī)模房企形成（部分略）

從各省的單位房企開發(fā)投資額來看，江西相對于周邊擁有優(yōu)質(zhì)房企的廣東、福建、浙江等省而言長期較低。2019年江西共有注冊房企2666家，在周邊省份中是最少的，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額也是周邊各省中最低的2239億元，因此平均每家房企的開發(fā)投資額僅為0.84億元，而對標(biāo)三省的單位房企開發(fā)投資額不僅數(shù)額較大而且增速較快。這其中有部分原因在于江西省內(nèi)各市縣市場在規(guī)模較小的同時，還往往會由本地小房企瓜分，從而導(dǎo)致省內(nèi)房企平均的投資開發(fā)力度較弱，減緩了本地大型房企的發(fā)展速度，導(dǎo)致多數(shù)贛系房企難以形成較大的規(guī)模，這點從房企的銷售排行榜上也可見一斑。

• 外來規(guī)模房企在江西積極擴(kuò)張，加劇本地競爭（略）

贛系房企整體規(guī)模偏小
積極差異化發(fā)展走出江西

1、小市場難出大房企，贛系房企多依賴大本營發(fā)展

• TOP200房企中贛系房企數(shù)量較少，新力控股一支獨秀（部分略）

由于江西房地產(chǎn)市場規(guī)模較小，扎根于本地的贛系房企們整體的發(fā)展水平都相對較低。據(jù)統(tǒng)計，2020年全口徑銷售TOP200的房企中，贛系房企上榜數(shù)量由過去幾年的1家增至3家，略有進(jìn)步。

贛系企業(yè)中的領(lǐng)頭羊新力控股在2020年的銷售規(guī)模達(dá)到了1137.3億元，成功邁入了千億房企的門檻，排名達(dá)到了35名。除此之外，2020年中奧和九頌山河等企業(yè)在積極拿地，加速發(fā)展，全口徑銷售金額進(jìn)入了兩百強(qiáng)。整體來看，新力控股一支獨秀之外，其他房企整體規(guī)模都還有待發(fā)展。這其中的“內(nèi)因”在于本省房地產(chǎn)市場規(guī)模較小、各城市市場較為獨立、房企成立時間較晚且難以規(guī)模化發(fā)展，而部分“外因”則在于外來規(guī)模房企在江西的擴(kuò)張也擠占了本地房企的發(fā)展空間。

• 贛系房企均未完成省內(nèi)全覆蓋，大多對大本營依賴度較高（部分略）

從進(jìn)入省內(nèi)各地級市的房企數(shù)量來看，南昌作為省內(nèi)最大城市以及8家贛系房企的誕生地，因此共有10家企業(yè)在此進(jìn)行了布局，是各個城市中布局企業(yè)最多的。而在省內(nèi)其他重點城市布局的房企數(shù)量基本都在4-6家之間，城市集中度基本反映了“一超多強(qiáng)”的局面。

由于贛系房企成立時間都相對較晚，多成立于2000年之后，再加上江西省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢，本土房企都沒有完成江西省內(nèi)各市的全覆蓋，即使是贛系房企“一哥”新力控股也僅布局了5個江西地級市，相比于已經(jīng)完成江西省地級市全覆蓋的碧桂園、恒大等龍頭房企差距頗大。

• 重視項目合作開發(fā)，以降低資金壓力和開發(fā)風(fēng)險（略）

2、省外布局是共識，新力基本實現(xiàn)全國化布局

• 省內(nèi)擴(kuò)張不充分，規(guī)模贛系房企均戰(zhàn)略定位走向全國（部分略）

在戰(zhàn)略上，大部分贛系房企由于省內(nèi)擴(kuò)張不充分，選擇向外擴(kuò)張，都基本確立了在立足江西大本營之上，在周邊省份布局，進(jìn)行全國化的發(fā)展戰(zhàn)略。

• 重點布局三四線城市，出于規(guī)模及降低風(fēng)險的考量（部分略）

值得注意的是，贛系房企向外擴(kuò)張的城市，基本集中在三四線。主要在于贛系房企規(guī)模相對較小，資金持有量相對有限，出于規(guī)模擴(kuò)張成本和防范風(fēng)險考慮，戰(zhàn)略擴(kuò)張城市集中在三四線城市，同時由于江西周邊發(fā)達(dá)城市群較多，布局城市較少重合，呈四周發(fā)散的特色。

整體產(chǎn)品線歷史迭代升級不多
產(chǎn)品主要覆蓋剛需

1、隨著近兩年向外擴(kuò)張，積極升級產(chǎn)品提高競爭力（略）

2、產(chǎn)品線主要覆蓋剛需，豪宅產(chǎn)品線相對缺乏（部分略）

從產(chǎn)品線來看，由于江西置業(yè)群體仍集中在首次置業(yè)客戶，大部分贛系房企打造的是剛需產(chǎn)品線，在改善和豪宅產(chǎn)品的打造上相對較少。

新力作為贛系龍頭，在2010年成立后不久，2013年便已經(jīng)推出了較為全面的產(chǎn)品線，分別為“灣、園、悅”系產(chǎn)品線，分別面向剛需、改善、豪宅等客群，實現(xiàn)全部客群的覆蓋。

除了新力之外，其他贛系房企產(chǎn)品線基本上覆蓋的剛需類型比較多，往上最多到高端改善型產(chǎn)品，別墅型豪宅覆蓋的相對較少。未來，贛系房企應(yīng)著重產(chǎn)品線和產(chǎn)品力的打造，豐富產(chǎn)品線，提高產(chǎn)品競爭力，以適應(yīng)向外擴(kuò)張中多樣客群的需求。

3、新力多元化覆蓋面較廣，東投、新旅等專注多元化地產(chǎn)

• 部分贛系房企側(cè)重于業(yè)務(wù)差異化，開發(fā)細(xì)分市場

由于多數(shù)江西房企發(fā)展起步較晚且發(fā)展緩慢，因此在市場上規(guī)模房企已經(jīng)建立好品牌“護(hù)城河”的情況下，部分房企主動選擇差異化發(fā)展戰(zhàn)略以求突出重圍，專注進(jìn)行多元化地產(chǎn)的打造，在房地產(chǎn)細(xì)分市場打出一片天。如潤達(dá)專注商業(yè)，東投專注教育地產(chǎn)，新旅置業(yè)專注文旅地產(chǎn)。涉及多元化發(fā)展方向一般為：教育、文旅、建筑等。

• 新力多元化發(fā)展遙遙領(lǐng)先于其他房企（略）

總結(jié)：贛系房企積極擁抱合作
未來產(chǎn)品力提升是關(guān)鍵

受限于需求不足，贛系發(fā)展上起步較晚，且由于地理位置原因，江西成為滬系、粵系等規(guī)模房企外拓的首選之地，這些品牌規(guī)模房企進(jìn)一步擠壓贛系房企的發(fā)展空間，使得贛系小型房企較多，省內(nèi)本土規(guī)模房企相對于其他派系來說發(fā)展實力較弱，截至目前只有新力控股實現(xiàn)上市，一枝獨秀。

在省內(nèi)發(fā)展上，贛系房企呈現(xiàn)以下特征：

首先，贛系房企均未實現(xiàn)省內(nèi)全覆蓋，大多對大本營依賴度比較高。其次，多數(shù)贛系房企發(fā)展起步較晚且發(fā)展緩慢，本土房企的品牌優(yōu)勢并不明顯，合作成為主流開發(fā)模式。最后，在市場上規(guī)模房企已經(jīng)建立好品牌“護(hù)城河”的情況下，部分贛系房企主動選擇差異化發(fā)展戰(zhàn)略以求突出重圍，在房地產(chǎn)細(xì)分市場打出一片天。

在省外擴(kuò)張上，贛系房企呈現(xiàn)以下特征：

一方面，主要圍繞江西周邊城市群擴(kuò)張，主要以長三角和珠三角為主。另一方面，由于規(guī)模相對較小，且出于降低風(fēng)險考量，向外擴(kuò)張房企選擇城市主要以三四線為主。最后，省外擴(kuò)張也基本以合作開發(fā)模式為主。

值得注意的是，贛系房企發(fā)展的過程中，限于省內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展形勢，客群大部分以首次置業(yè)客群為主，所以產(chǎn)品上剛需產(chǎn)品占比較大，高端及豪宅產(chǎn)品力相對較少，產(chǎn)品力發(fā)展相對于其他派系來說，實力較弱。此外，在多元化布局上也相對局限，同時發(fā)展也較為緩慢，在向外擴(kuò)張的過程中難以形成品牌優(yōu)勢。

未來，贛系規(guī)模發(fā)展中，戰(zhàn)略上應(yīng)深耕江西維護(hù)本土優(yōu)勢，同時積極擴(kuò)張省外項目，適當(dāng)進(jìn)入周邊城市群；擴(kuò)張方式上，持續(xù)加大合作拿地力度，降低外拓的風(fēng)險，同時擴(kuò)大品牌影響力；在人才培養(yǎng)上，積極引入規(guī)模房企的明星經(jīng)理人，同時構(gòu)建符合企業(yè)發(fā)展的人才培養(yǎng)體系，健全有市場競爭力的員工激勵制度，提升人效，如中奧2020年引入了前正榮營銷總李光；產(chǎn)品力上，積極學(xué)習(xí)同行優(yōu)秀的產(chǎn)品，打磨自身的產(chǎn)品力，推動產(chǎn)品及工藝的標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)快速復(fù)制，同時持續(xù)打造具有特色的產(chǎn)品知名度，實現(xiàn)差異化發(fā)展；在整體的企業(yè)品牌上，通過將總部遷入南昌、深圳或上海等，將企業(yè)推向更加廣闊的平臺，重塑企業(yè)形象，同時對接更多的優(yōu)秀人才。相信隨著贛系房企對產(chǎn)品力的打磨以及全國化布局的進(jìn)一步深入，將進(jìn)一步推動贛系房企的規(guī)模發(fā)展，擴(kuò)大贛系房企的影響力。

文章來源：克而瑞地產(chǎn)研究