文化地產(chǎn)聯(lián)姻如何跨界玩混搭？

文化產(chǎn)業(yè)是21世紀(jì)國(guó)家軟實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)，自房企白銀時(shí)代的來(lái)臨，言必稱轉(zhuǎn)型就成為房企對(duì)外宣傳的核心論調(diào)，其中文創(chuàng)地產(chǎn)就是房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)的一個(gè)重要領(lǐng)域。那么，文創(chuàng)地產(chǎn)哪些業(yè)態(tài)受到市場(chǎng)追捧？文創(chuàng)地產(chǎn)企業(yè)如何盈利？地產(chǎn)商如何通過(guò)合作而達(dá)到互利共贏的目的呢？

文創(chuàng)地產(chǎn)的發(fā)展階段

目前，國(guó)內(nèi)的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式從形成的原動(dòng)力來(lái)看，主要分為藝術(shù)家主導(dǎo)、政府主導(dǎo)及開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)三種類型。而本文僅探討由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。總而言之，文創(chuàng)地產(chǎn)經(jīng)歷了從1.0時(shí)代文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“藝術(shù)辦公”，到2.0時(shí)代文化創(chuàng)意街區(qū)的“休閑范兒”，再到3.0時(shí)代文化創(chuàng)意社區(qū)的“生活氣息”，文創(chuàng)地產(chǎn)開(kāi)始超越創(chuàng)意，越來(lái)越接地氣。

在城市的發(fā)展過(guò)程中，城市土地日漸稀缺，舊城改造成為大勢(shì)所趨。大規(guī)模的城市更新需要大量的人財(cái)物的支撐，而通過(guò)發(fā)展文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)對(duì)市中心舊廠房的重新利用，既可以保存城市歷史的痕跡，又能夠節(jié)約舊城改造的費(fèi)用，因此，城市中廢棄的舊廠房和倉(cāng)庫(kù)，憑借其寬敞明亮的空間和廉價(jià)的租金，成為1.0時(shí)代文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)滋生之地。比如上海建國(guó)中路10號(hào)的“8號(hào)橋”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，原本是上海汽車制動(dòng)器公司的老廠房。

如果說(shuō)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚是文創(chuàng)1.0時(shí)代的特征，那么，商旅文融合發(fā)展成為文創(chuàng)2.0時(shí)代的重要特征，具體表現(xiàn)為文化創(chuàng)意街區(qū)和特色小鎮(zhèn)的應(yīng)運(yùn)而生。一方面，園區(qū)以體驗(yàn)為核心的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)層出不窮，另一方面，通過(guò)舉辦藝術(shù)展覽、主題節(jié)慶、文藝演出等豐富的活動(dòng)，提升園區(qū)品牌形象。比如首創(chuàng)置業(yè)打造的朗園Vintage項(xiàng)目，除了擁有創(chuàng)意辦公基本業(yè)態(tài)外，還打造了體驗(yàn)式商業(yè)、藝術(shù)展覽等特色業(yè)態(tài)，與此同時(shí)，定期舉辦國(guó)際創(chuàng)意文化節(jié)。

互聯(lián)網(wǎng)日益普及的背景下，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有專業(yè)人士、藝術(shù)家的參與，更有社區(qū)與普通消費(fèi)者的共同創(chuàng)作。因此，單一的、環(huán)閉發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為多元的、開(kāi)放發(fā)展的文創(chuàng)社區(qū)成為必然。在文創(chuàng)3.0時(shí)代，文創(chuàng)社區(qū)強(qiáng)調(diào)將設(shè)計(jì)感與藝術(shù)感融入現(xiàn)代人的日常生活，注重文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與社區(qū)生活的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。比如花樣年聯(lián)合77文創(chuàng)打造的幸福7和文創(chuàng)園中，藝術(shù)家們創(chuàng)作適老創(chuàng)意用品并提供給社區(qū)微型養(yǎng)老院，讓老年人在此頤養(yǎng)天年。

文化地產(chǎn)的熱門領(lǐng)域

在國(guó)家政策的指引下與巨大的消費(fèi)市場(chǎng)推動(dòng)下，越來(lái)越多的地產(chǎn)商通過(guò)自建、投資、合作等方式進(jìn)入文創(chuàng)地產(chǎn)領(lǐng)域，據(jù)統(tǒng)計(jì)，超1/3房企布局文化創(chuàng)意相關(guān)產(chǎn)業(yè)。文化產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意街區(qū)、文創(chuàng)小鎮(zhèn)、文創(chuàng)社區(qū)等成為投資熱點(diǎn)。

△房企投資建設(shè)文創(chuàng)地產(chǎn)一覽表

文創(chuàng)地產(chǎn)的盈利模式

賣“房子”賺錢

以“文創(chuàng)”的名義拿地，通過(guò)包裝文創(chuàng)概念、建設(shè)文創(chuàng)設(shè)施，開(kāi)發(fā)園區(qū)住宅；以“文創(chuàng)”的名義售房，通過(guò)附加文創(chuàng)功能、創(chuàng)新住宅產(chǎn)品，提升住宅售價(jià)；以“文創(chuàng)”的名義收租，通過(guò)出租物業(yè)、提供相關(guān)配套設(shè)施給創(chuàng)意企業(yè)，獲取租賃費(fèi)用。其中，文創(chuàng)園區(qū)的投資規(guī)模與租賃收入的比例，即固定資產(chǎn)投資收益率，是衡量文創(chuàng)園區(qū)盈利能力的重要指標(biāo)。

賣“服務(wù)”賺錢

提供活動(dòng)策劃服務(wù)，通過(guò)組織、策劃相關(guān)文化活動(dòng)獲取收入；提供項(xiàng)目投資服務(wù)，通過(guò)投資有市場(chǎng)前景、盈利能力強(qiáng)的文創(chuàng)項(xiàng)目獲取收益；提供產(chǎn)權(quán)投資服務(wù)，通過(guò)參與中小型文創(chuàng)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)投資獲取收益。此外，文創(chuàng)園區(qū)可根據(jù)自身定位，結(jié)合入駐企業(yè)特點(diǎn)，有針對(duì)性地提供定制服務(wù)，比如為文創(chuàng)企業(yè)提供人才培訓(xùn)服務(wù)、為藝術(shù)家提供藝術(shù)品代理銷售服務(wù)以及為影視、網(wǎng)絡(luò)游戲舉行首映式、發(fā)布會(huì)等，從而獲取服務(wù)性收入。

文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)的合作模式

戰(zhàn)略聯(lián)盟——強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，文創(chuàng)IP賦予地產(chǎn)企業(yè)新動(dòng)能

模式簡(jiǎn)介：地產(chǎn)商和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)IP各司其職，地產(chǎn)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目拿地、物業(yè)建設(shè)以及后期運(yùn)營(yíng)；文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)IP提供品牌輸出、資金投入，保障文創(chuàng)地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

案例——曲江創(chuàng)意谷：萬(wàn)科與曲江文投合力打造

曲江創(chuàng)意谷位于曲江雁翔路國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)核心區(qū)域，是曲江新區(qū)承載西安建設(shè)國(guó)際化大都市使命、重點(diǎn)打造的“十大產(chǎn)業(yè)園區(qū)”之一。項(xiàng)目致力于成為“產(chǎn)業(yè)辦公+商業(yè)消費(fèi)+生活休憩”的新型城市第三空間。

知名地產(chǎn)商——萬(wàn)科，地產(chǎn)行業(yè)龍頭，從住宅開(kāi)發(fā)到物流地產(chǎn)再到文化產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)布局越來(lái)越廣，產(chǎn)品覆蓋了多個(gè)領(lǐng)域，其“城市配套服務(wù)商”的定位更加清晰明確。

知名文創(chuàng)IP——曲江文投，作為曲江發(fā)展的重要支撐，以資本為紐帶，以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)了從單一的文化項(xiàng)目投資向多元化的文化產(chǎn)業(yè)投資的轉(zhuǎn)變，構(gòu)建了以文化旅游、影視、會(huì)展、出版、傳媒、演藝、動(dòng)漫等為核心的文化產(chǎn)業(yè)集群。

合作模式：

萬(wàn)科——開(kāi)發(fā)建設(shè)+運(yùn)營(yíng)管理

前期參與園區(qū)物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、后期導(dǎo)入自有產(chǎn)業(yè)服務(wù)第一品牌——萬(wàn)科星商匯，為企業(yè)提供全面服務(wù)。

曲江文投——資金投入+品牌輸出

曲江創(chuàng)意谷是曲江文投由“文化+旅游+城市”向“文化+科技+無(wú)限可能”的轉(zhuǎn)型之作。以“曲江模式”復(fù)制為手段，投入資本、智力和管理，打造文創(chuàng)項(xiàng)目標(biāo)桿；以“曲江文化”品牌為號(hào)召，吸引國(guó)內(nèi)外知名文創(chuàng)企業(yè)聚集，打造文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——主隨客便，傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變身文創(chuàng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商

模式簡(jiǎn)介：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)向地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的華麗轉(zhuǎn)身，一方面，開(kāi)發(fā)、建設(shè)硬件載體，另一方面，圍繞文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，提供全方位軟性服務(wù)。雙管齊下，讓招商更加有效。

△文創(chuàng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式示意

案例——大廠影視小鎮(zhèn)：華夏幸福產(chǎn)城融合的又一力作

由華夏幸福提供涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、全球資源整合、文創(chuàng)項(xiàng)目導(dǎo)入及園區(qū)智慧運(yùn)營(yíng)等全程服務(wù)；搭建四大創(chuàng)新平臺(tái)（包括教育培訓(xùn)、創(chuàng)新孵化、版權(quán)交易、金融服務(wù)等），吸引影視龍頭企業(yè)入駐。截至目前，相對(duì)論、Base FX、金海岸影視等數(shù)十家企業(yè)成功運(yùn)營(yíng)，涵蓋項(xiàng)目孵化、前期拍攝、后期制作、宣發(fā)交易全產(chǎn)業(yè)鏈。

產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)——反客為主，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，引入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)

模式簡(jiǎn)介：由文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)園區(qū)開(kāi)發(fā)，包括產(chǎn)業(yè)投資及招商，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的配合方，負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)載體建設(shè)及社區(qū)文化服務(wù)。

案例——幸福7和文創(chuàng)園

77文創(chuàng)攜手花樣年打造幸福7和文創(chuàng)園，功能定位是基于“社區(qū)+”的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。在幸福7和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園中，通過(guò)導(dǎo)入社區(qū)文化生活體驗(yàn)、微型養(yǎng)老院、社區(qū)兒童樂(lè)園等多種業(yè)態(tài)，打造多種文創(chuàng)業(yè)態(tài)的創(chuàng)作、體驗(yàn)、交流基地。

知名文創(chuàng)IP——77文創(chuàng)，成立于2012年，已成功投資、改造并運(yùn)營(yíng)了數(shù)個(gè)高端文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。作為文創(chuàng)場(chǎng)景供應(yīng)商和文創(chuàng)生活營(yíng)造者，77文創(chuàng)致力于構(gòu)建“文創(chuàng)園區(qū)平臺(tái)+文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)+文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)投資”的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

知名地產(chǎn)商——花樣年，雖起步于傳統(tǒng)地產(chǎn)，但在加速輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略的同時(shí)堅(jiān)持“輕重并舉”。圍繞社區(qū)綜合服務(wù)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，目前已成長(zhǎng)為中國(guó)領(lǐng)先的以金融為驅(qū)動(dòng)、社區(qū)服務(wù)為平臺(tái)、開(kāi)發(fā)為工具的產(chǎn)業(yè)金融集團(tuán)。

合作模式：

77文創(chuàng)——產(chǎn)業(yè)投資+招商運(yùn)營(yíng)。聯(lián)合文創(chuàng)行業(yè)協(xié)會(huì)及產(chǎn)業(yè)龍頭，搭建文創(chuàng)產(chǎn)投融資及服務(wù)平臺(tái)，有效導(dǎo)入文創(chuàng)業(yè)態(tài)，建設(shè)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群。

花樣年——載體建設(shè)+社區(qū)經(jīng)營(yíng)。參與園區(qū)的物業(yè)載體建設(shè)，提供社區(qū)服務(wù)，通過(guò)策劃活動(dòng)實(shí)現(xiàn)園區(qū)、社區(qū)互動(dòng)。

文化地產(chǎn)的模式創(chuàng)新和實(shí)踐案例

目前，國(guó)內(nèi)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式從原動(dòng)力來(lái)看，主要分為藝術(shù)家主導(dǎo)、政府主導(dǎo)及開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)三種類型，本文主要探討由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。近年來(lái)，在政策利好、投資促進(jìn)、消費(fèi)引領(lǐng)、科技進(jìn)步等因素的綜合作用下，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正迎來(lái)新的爆發(fā)點(diǎn)，新業(yè)態(tài)、新載體、新模式不斷涌現(xiàn)。

從整體脈絡(luò)上看，我國(guó)的文創(chuàng)地產(chǎn)經(jīng)歷了從1.0時(shí)代文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“藝術(shù)辦公”，到2.0時(shí)代文化創(chuàng)意街區(qū)的“休閑范兒”，再到3.0時(shí)代文化創(chuàng)意社區(qū)的“生活氣息”，文創(chuàng)地產(chǎn)開(kāi)始超越創(chuàng)意，越來(lái)越接地氣。結(jié)合東灘顧問(wèn)的咨詢實(shí)踐，將重點(diǎn)探討四大熱門領(lǐng)域——文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意街區(qū)、文創(chuàng)社區(qū)及文創(chuàng)小鎮(zhèn)，通過(guò)案例借鑒及開(kāi)發(fā)要點(diǎn)解析，以期為企業(yè)投資文創(chuàng)地產(chǎn)項(xiàng)目提供參考。

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園

1.發(fā)展背景

在全球語(yǔ)境下，文化產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)成為一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)彰顯文化軟實(shí)力的重要載體。作為一種產(chǎn)業(yè)集聚的形式，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園最早興起于歐美國(guó)家。美國(guó)是世界上第一個(gè)創(chuàng)建文化產(chǎn)業(yè)園、并利用園區(qū)模式成功發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的國(guó)家，自1956年美國(guó)人喬•曼庫(kù)首次提出了孵化器概念，并在紐約成立了第一家企業(yè)以來(lái)，美國(guó)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展至今已經(jīng)半個(gè)世紀(jì)。作為美國(guó)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的代言——好萊塢影視產(chǎn)業(yè)基地，最初是從吸引一批逃避專利公司控制的小公司和獨(dú)立制片商來(lái)此辦公、拍攝而發(fā)展起來(lái)。

縱觀我國(guó)的文化產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，不論是載體空間還是產(chǎn)業(yè)主題都發(fā)生了變化：

最初的雛形源于舊城改造，大規(guī)模的城市更新需要大量的人財(cái)物的支撐，而以老廠房、老建筑為基礎(chǔ)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園之所以火熱，一方面是因?yàn)榭梢员P活工業(yè)地產(chǎn)存量，企業(yè)效益實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)、國(guó)有資產(chǎn)得到保值增值；另一方是因?yàn)榇龠M(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)、推進(jìn)了城市建設(shè)的有機(jī)更新，創(chuàng)造了社會(huì)就業(yè)崗位，改善了城市人文與生態(tài)環(huán)境，也為政府增加了財(cái)稅收入。

因此，老廠房、老建筑產(chǎn)生了文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的萌芽，產(chǎn)業(yè)主題則以單一的藝術(shù)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。而隨著文創(chuàng)企業(yè)的集聚，圍繞文創(chuàng)企業(yè)提供的服務(wù)配套越來(lái)越完善，逐步形成了文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，產(chǎn)業(yè)主題也日趨多元化，涵蓋設(shè)計(jì)策劃、藝術(shù)創(chuàng)作、技術(shù)創(chuàng)新等領(lǐng)域。

2.內(nèi)涵概述

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚之地，其最重要的特征就是以創(chuàng)意機(jī)構(gòu)、企業(yè)或個(gè)人為主體的創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)辦公集聚。根據(jù)東灘顧問(wèn)研究，不同于傳統(tǒng)辦公園區(qū)，不同于傳統(tǒng)的文創(chuàng)園區(qū)，新的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1.客群定位:文化創(chuàng)意相關(guān)企業(yè)通常門類豐富，涵蓋創(chuàng)意設(shè)計(jì)、影視傳媒、動(dòng)漫網(wǎng)游等領(lǐng)域；且以中小企業(yè)為主，創(chuàng)意研發(fā)是企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。

2.服務(wù)內(nèi)容:搭建文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)孵化服務(wù)平臺(tái)，拓展文創(chuàng)孵化服務(wù)的廣度和深度；培育創(chuàng)新型活動(dòng)，并通過(guò)活動(dòng)的品牌效應(yīng)，集聚資源、資金、信息、技術(shù)等要素，反哺產(chǎn)業(yè)招商和產(chǎn)業(yè)孵化；建設(shè)智慧園區(qū)，線上提供一站式園區(qū)服務(wù)。

3.業(yè)態(tài)組合:以研發(fā)基地、LOFT辦公、聯(lián)合辦公、創(chuàng)意設(shè)計(jì)工作室為代表的辦公業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，此外，還導(dǎo)入文化交流展示館、原創(chuàng)品牌展覽空間等，為文化創(chuàng)意產(chǎn)品提供展示及交易的場(chǎng)所。

4.運(yùn)營(yíng)管理:突破傳統(tǒng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“二房東”模式，探索“房地產(chǎn)+服務(wù)”的輕資產(chǎn)模式，主動(dòng)參與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)，具體做法有兩種，一種是自行成立文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)；一種是投資并購(gòu)成熟的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。

3.實(shí)操案例——8號(hào)橋

企業(yè)概況：上海啟客集團(tuán)前身是香港時(shí)尚生活中心集團(tuán)，成立于2002年，是一家極富創(chuàng)意及前瞻性、并將國(guó)外先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)管理技術(shù)與本土思想哲學(xué)完美揉合的商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理公司，致力于成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中極具影響力的商業(yè)平臺(tái)。

2016年，金地集團(tuán)旗下金地商置以股權(quán)并購(gòu)的方式收購(gòu)了上海啟客集團(tuán)，合作成立了啟客威新管理公司，并完成收購(gòu)上海8號(hào)橋項(xiàng)目公司85%股份，實(shí)現(xiàn)了商置商業(yè)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)實(shí)力與啟客集團(tuán)活化舊改能力的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：8號(hào)橋位于上海建國(guó)中路8-10號(hào)，由20世紀(jì)70年代所建造的上海汽車制動(dòng)器廠的老廠房改造而成。項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，占地11畝，總建筑面積1萬(wàn)余平米，吸引眾多創(chuàng)意類、藝術(shù)類及時(shí)尚類企業(yè)入駐。

業(yè)態(tài)構(gòu)成：核心是創(chuàng)意辦公，商業(yè)休閑僅作為配套，且商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一。其中，創(chuàng)意辦公占80%，涵蓋建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、影視廣告、動(dòng)漫網(wǎng)游等十余種設(shè)計(jì)行業(yè)領(lǐng)域；配套服務(wù)占20%，以餐飲為主。

智慧服務(wù)：借助致遠(yuǎn)協(xié)同辦公平臺(tái)強(qiáng)大的信息化功能，八號(hào)橋針對(duì)園區(qū)建設(shè)、空間服務(wù)、品牌推廣和市場(chǎng)開(kāi)拓等方面進(jìn)行了全面升級(jí)，通過(guò)技術(shù)融合、模式升級(jí)，加速推動(dòng)集團(tuán)在信息化管控的跨越式發(fā)展。

商業(yè)模式：2017年8月底，8號(hào)橋項(xiàng)目ABS“嘉實(shí)金地8號(hào)橋資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功認(rèn)購(gòu)發(fā)行，在上交所掛牌上市，成為國(guó)內(nèi)首單文化創(chuàng)意園區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。除了金融創(chuàng)新的意義以外，也給以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)了新的融資渠道。

創(chuàng)意街區(qū)

1.發(fā)展背景

文化新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，文化與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系已經(jīng)由經(jīng)濟(jì)助推文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槲幕I(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也相應(yīng)呈現(xiàn)出“產(chǎn)業(yè)園區(qū)化、園區(qū)街區(qū)化”的趨勢(shì)。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)本質(zhì)上以文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展為核心，在發(fā)展過(guò)程中難免出現(xiàn)為集聚而集聚的現(xiàn)象，導(dǎo)致內(nèi)在生長(zhǎng)動(dòng)力不足，難以形成規(guī)模效應(yīng)、集聚效應(yīng)，較難為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供可持續(xù)的動(dòng)力支持。因此，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的街區(qū)化發(fā)展成為必然，這對(duì)于推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化、集約化、高端化發(fā)展有積極的意義。

如果說(shuō)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚是文創(chuàng)1.0時(shí)代的特征，那么，商旅文融合發(fā)展成為文創(chuàng)2.0時(shí)代的重要特征，具體表現(xiàn)為文化創(chuàng)意街區(qū)的應(yīng)運(yùn)而生。從某種程度上，創(chuàng)意街區(qū)是對(duì)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一種很好的提升和補(bǔ)充，不僅能夠傳承地區(qū)文化傳統(tǒng)，而且還能夠以創(chuàng)意消費(fèi)為引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)文化創(chuàng)意和新興科技的完美融合。相較于文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，創(chuàng)意街區(qū)呈現(xiàn)對(duì)外開(kāi)放式，對(duì)于集聚區(qū)域人氣、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、激發(fā)文化活力具有明顯優(yōu)勢(shì)。

2.內(nèi)涵概述

不同于傳統(tǒng)街區(qū)，創(chuàng)意街區(qū)強(qiáng)調(diào)將藝術(shù)感悟融入經(jīng)濟(jì)載體，實(shí)現(xiàn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的完美融合。而文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在本質(zhì)上是個(gè)性化產(chǎn)品和服務(wù)的集合，內(nèi)容的原創(chuàng)性和創(chuàng)新性是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最核心的部分，也是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高附加值的關(guān)鍵所在。因此，創(chuàng)意街區(qū)在發(fā)展過(guò)程中只有找到專屬的主題，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

目前，國(guó)內(nèi)的創(chuàng)意街區(qū)按照發(fā)展主題的不同，可以分為藝術(shù)創(chuàng)作街區(qū)、時(shí)尚消費(fèi)街區(qū)、科技娛樂(lè)街區(qū)。

結(jié)合創(chuàng)意街區(qū)的主流開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，可以得出創(chuàng)意街區(qū)的開(kāi)發(fā)形式主要包括全新物業(yè)開(kāi)發(fā)（打造獨(dú)立的文創(chuàng)街區(qū)，文創(chuàng)業(yè)態(tài)面積在3萬(wàn)平方米以內(nèi)和存量物業(yè)盤活（通常在現(xiàn)有商業(yè)綜合體內(nèi)植入文創(chuàng)業(yè)態(tài)，面積在1000-5000平方米左右）兩種，房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身情況選擇進(jìn)入。

3.實(shí)操案例 ——π工場(chǎng)

企業(yè)概況：愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)是紅星美凱龍集團(tuán)旗下進(jìn)行城市綜合體及商業(yè)購(gòu)物中心籌建、招商、運(yùn)營(yíng)的管理平臺(tái)，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)商。2017年，已開(kāi)業(yè)9個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物公園項(xiàng)目，分布在北京、昆明、福州、天津、唐山、蘭州、重慶、上海等城市。年服務(wù)消費(fèi)者超1.23億人次，總營(yíng)業(yè)額突破55億，簽約合作的品牌超過(guò)千家。

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：π工場(chǎng)由天津愛(ài)琴海購(gòu)物公園打造，是天津乃至整個(gè)北方地區(qū)的首個(gè)車站主體場(chǎng)景的文創(chuàng)街區(qū)。位于商場(chǎng)4-5層，近5000平米的街區(qū)空間匯聚了眾多創(chuàng)意元素與設(shè)計(jì)風(fēng)格，并將時(shí)下熱點(diǎn)領(lǐng)域囊括其中，吸引大批標(biāo)新立異的文藝范中青年及小資群體，一度成為創(chuàng)意街區(qū)界的新網(wǎng)紅。

業(yè)態(tài)構(gòu)成：核心是創(chuàng)意休閑且業(yè)態(tài)豐富，還引入創(chuàng)意辦公業(yè)態(tài)。其中，創(chuàng)意休閑類業(yè)態(tài)涵蓋創(chuàng)意餐飲、創(chuàng)意體驗(yàn)等方面；創(chuàng)意辦公類業(yè)態(tài)由2個(gè)創(chuàng)客空間構(gòu)成。以“π工場(chǎng)”命名，是因?yàn)?ldquo;π”寓意無(wú)限不循環(huán)地創(chuàng)造著驚喜，開(kāi)啟了以文創(chuàng)切入年輕人生活的全新方式。

文創(chuàng)社區(qū)

1.發(fā)展背景

互聯(lián)網(wǎng)日益普及的背景下，大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新、文化創(chuàng)意蔚然成風(fēng)。文創(chuàng)消費(fèi)從傳統(tǒng)渠道變成了互聯(lián)網(wǎng)社群，創(chuàng)意者、生產(chǎn)者、消費(fèi)者等各個(gè)相關(guān)的文創(chuàng)主體除了線上交流外，更多地需要進(jìn)行線下互動(dòng)。只有得到政策、資本、用戶的反饋，才能加速文創(chuàng)產(chǎn)品的迭代和落地。

換而言之，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有專業(yè)人士、藝術(shù)家的參與，更有社區(qū)與普通消費(fèi)者的共同創(chuàng)作。因此，單一的、環(huán)閉式發(fā)展的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)勢(shì)必轉(zhuǎn)型為多元的、開(kāi)放式發(fā)展的文創(chuàng)社區(qū)。

在文創(chuàng)3.0時(shí)代，文創(chuàng)社區(qū)強(qiáng)調(diào)將設(shè)計(jì)感與藝術(shù)感融入現(xiàn)代人的日常生活，與普通意義上的工業(yè)園區(qū)、高科技園區(qū)相比，更注重文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與社區(qū)生活的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。一方面，借助社區(qū)民眾的力量，通過(guò)溝通、互動(dòng)與體驗(yàn)，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了“創(chuàng)新內(nèi)容、集聚流量與轉(zhuǎn)化消費(fèi)”；另一方面，將文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與改善社區(qū)居民生活空間相結(jié)合，通過(guò)打造多種文創(chuàng)業(yè)態(tài)的創(chuàng)作、體驗(yàn)、交流基地，完善文創(chuàng)生態(tài)圈，為社區(qū)居民提供文化服務(wù)，豐富社區(qū)居民精神文化生活。

2.內(nèi)涵概述

文創(chuàng)社區(qū)除了具備企業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)鏈接、創(chuàng)業(yè)孵化、平臺(tái)服務(wù)等創(chuàng)意生產(chǎn)功能外，還必須融合創(chuàng)意消費(fèi)及創(chuàng)意生活功能。作為創(chuàng)意生活的重要載體，文創(chuàng)社區(qū)是提供全面社區(qū)服務(wù)的文創(chuàng)園區(qū)，大致可分為兩類：一種是依托村落、城郊社區(qū)發(fā)展而來(lái)，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社區(qū)生活相輔相成，因此在空間布局、功能設(shè)置上處處考慮到與社區(qū)生活的緊密聯(lián)系；另一種是由于文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展帶旺了片區(qū)發(fā)展后，配套社區(qū)服務(wù)功能，甚至園區(qū)會(huì)發(fā)展成為獨(dú)立的文創(chuàng)社區(qū)。

國(guó)內(nèi)文創(chuàng)社區(qū)主流的建設(shè)模式主要有兩種：一種是地產(chǎn)商主導(dǎo)，以萬(wàn)科、天行九州為代表，出于戰(zhàn)略發(fā)展需要涉足文創(chuàng)領(lǐng)域；一種是創(chuàng)意企業(yè)主導(dǎo)，以盛大網(wǎng)絡(luò)、77文創(chuàng)為代表，這類型的企業(yè)憑借其文創(chuàng)IP優(yōu)勢(shì)，要么跨界地產(chǎn)行業(yè)，要么與地產(chǎn)商合作，從而實(shí)現(xiàn)IP變現(xiàn)。

3.實(shí)操案例——阿那亞

企業(yè)概況：天行九州控股集團(tuán)創(chuàng)建于1999年，歷經(jīng)10余年的持續(xù)、穩(wěn)速發(fā)展，現(xiàn)擁有全資、控股、參股企業(yè)10余家，涵蓋房地產(chǎn)、體育文化、旅游、高科技以及金融投資等多領(lǐng)域。阿那亞項(xiàng)目由其旗下秦皇島天行九州旅游置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)。

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：阿那亞，緣起于梵語(yǔ)“阿蘭若”，意指寂靜處，遠(yuǎn)離人間熱鬧處。秦皇島阿那亞項(xiàng)目位于秦皇島市昌黎黃金海岸腹地，距離南戴河旅游度假區(qū)10公里，距離北京280公里，距離天津220公里。項(xiàng)目占地228萬(wàn)平方米，建筑面積71萬(wàn)平方米。項(xiàng)目定位北京之海，致力于打造全資源濱海度假綜合體社區(qū)。

業(yè)態(tài)構(gòu)成：包括文創(chuàng)休閑、日常休閑、高端度假、文創(chuàng)活動(dòng)等業(yè)態(tài)

運(yùn)營(yíng)模式：“始于度假，終于社區(qū)”，作為先鋒性和實(shí)驗(yàn)性的未來(lái)社區(qū)，社群是阿那亞的靈魂。依托度假資源，打造優(yōu)質(zhì)社群，采取線上分享和線下活動(dòng)結(jié)合的模式：線上依據(jù)行業(yè)、興趣愛(ài)好，創(chuàng)建多個(gè)業(yè)主微信群組，面向不同類型的社區(qū)，植入社區(qū)服務(wù)；整合業(yè)主資源，讓其參與商業(yè)運(yùn)營(yíng)；線下推出阿那亞業(yè)主家史計(jì)劃，舉辦阿那亞家史文化節(jié)，讓社區(qū)鄰里真正實(shí)現(xiàn)面對(duì)面交流，并廣泛參與到阿那亞文化打造中。

文旅小鎮(zhèn)

1.發(fā)展背景

華僑城以“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”作為“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略核心，以“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”作為戰(zhàn)略支撐，在廣東、四川、云南、海南等地布局文創(chuàng)小鎮(zhèn)；泰禾集團(tuán)牽手網(wǎng)競(jìng)科技，涉足電競(jìng)小鎮(zhèn)；華夏微影文化傳媒中心整合各種優(yōu)勢(shì)資源，在全國(guó)因地制宜打造一系列微電影小鎮(zhèn)，拓展微電影產(chǎn)業(yè)鏈……文創(chuàng)小鎮(zhèn)受到房地產(chǎn)商的青睞，主要背景如下：

一是政策利好：2016年7月住建部、發(fā)改委聯(lián)合財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出到2020年培育1000個(gè)左右特色小鎮(zhèn)。在政策紅利和部分特色小鎮(zhèn)成功案例的示范下，房地產(chǎn)商響應(yīng)號(hào)召，希望從中分得一杯羹。

二是市場(chǎng)旺盛：2020年我國(guó)人均GDP將超過(guò)1萬(wàn)美元，標(biāo)志我國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)入精神文化消費(fèi)的高速增長(zhǎng)期。文創(chuàng)小鎮(zhèn)建設(shè)的背后是千億級(jí)市場(chǎng)，以各大房企為代表的投資商和開(kāi)發(fā)商順應(yīng)趨勢(shì)，將文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入小鎮(zhèn)，提高小鎮(zhèn)文化品位，提升小鎮(zhèn)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：自2011年前后，標(biāo)桿上市房企的毛利率和凈利率都在持續(xù)下滑。因此，多元化發(fā)展成為房企的唯一生路。而政府積極籌劃特色小鎮(zhèn)建設(shè)，給房企提供了新的發(fā)展思路。房企建設(shè)文創(chuàng)小鎮(zhèn)，不僅能借助較低成本獲得大量土地開(kāi)發(fā)權(quán)，而且能在后續(xù)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)中持續(xù)獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)。

2.內(nèi)涵概述

文化產(chǎn)業(yè)具有多產(chǎn)業(yè)的融合性、軟要素的集聚性、消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的引導(dǎo)性、以人為本的人文關(guān)懷等特征，而特色小鎮(zhèn)則強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)功能四位一體，由此可以看出，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的特征與特色小鎮(zhèn)的建設(shè)訴求一脈相承。

作為融合特色文化、特色產(chǎn)業(yè)、特色景觀、特色品牌、特色管理及運(yùn)營(yíng)于一體的創(chuàng)新創(chuàng)意空間，文創(chuàng)小鎮(zhèn)在主題選擇上，圍繞文化IP可以打造一系列特色小鎮(zhèn)，比如以數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的影視、動(dòng)漫、電競(jìng)小鎮(zhèn)；以文化旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的文旅小鎮(zhèn)；以文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的音樂(lè)、繪畫(huà)小鎮(zhèn)；在業(yè)態(tài)組合上，集合文創(chuàng)辦公、休閑度假、社區(qū)生活等多元業(yè)態(tài)；在運(yùn)營(yíng)管理上，本著“開(kāi)放共享”、“跨界融合”、“互聯(lián)互通”的理念，創(chuàng)造社區(qū)亞文化將人群聚合起來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)。

3.實(shí)操案例——甘坑文創(chuàng)小鎮(zhèn)

企業(yè)概況：華僑城文化集團(tuán)是央企華僑城集團(tuán)旗下全資子集團(tuán)，業(yè)務(wù)范圍涉及文化新鎮(zhèn)、創(chuàng)意科技園、VR產(chǎn)業(yè)、特色旅游、觀光農(nóng)業(yè)、文創(chuàng)酒店、影視動(dòng)漫、演藝傳媒、體育健康等多個(gè)領(lǐng)域，致力成為具有全球影響力的中國(guó)城市文化運(yùn)營(yíng)商領(lǐng)軍品牌。

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：甘坑文創(chuàng)小鎮(zhèn)是華僑城文化集團(tuán)實(shí)施“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略的首個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃總面積約12平方公里，以生態(tài)田園為基礎(chǔ)，以客家文化為內(nèi)涵，以客家風(fēng)韻建筑為空間載體，以民俗節(jié)慶、養(yǎng)生美食、非遺保護(hù)、田園體驗(yàn)為核心內(nèi)容，打造集文化旅游、田園休閑、生態(tài)度假、文化展示、科普教育為一體的多元復(fù)合型旅游目的地。

產(chǎn)業(yè)策略：通過(guò)對(duì)客家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)元素的深入挖掘，鎖定“小涼帽”為甘坑的專屬IP，打造獨(dú)一無(wú)二的客家文化小鎮(zhèn)；打造國(guó)際繪本大賽，迅速推廣小涼帽IP品牌；創(chuàng)新“IP TOWN”模式，線上開(kāi)發(fā)IP內(nèi)容，線下打造互動(dòng)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)IP開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的完美結(jié)合。

文章來(lái)源：全球奢侈地產(chǎn)