在當下聊各種商業項目時，“創新”都是一個無法回避的話題。
的確，特別是在這樣一個如今一二線城市商業存量普遍過剩，到處都不缺“商圈”和購物中心的時代里，創新很多時候已經并不是一個情懷項和可選項，而是一個必選項。
在“正面戰場”上，在城市新區里，你所能想到的所有常規消費需求基本都會有數個競爭者同時出現。就比如社區商業，不僅僅市場主流的商業地產開發商在深耕（華潤萬象匯、大悅春風里），更多的常規開發商同樣在圍繞著自己的住宅項目在深耕（萬科里、保利時光里、綠地繽紛城等等），更有太多不計其數的地方國企民企私企同樣在深耕，并且可以伴隨著住宅開發的邏輯迅速呈現。
這帶來的最終結果是什么？當住在新區的你有日常的生活消費需求時，就比如最簡單的去屈臣氏買些護膚品，僅十分鐘的車程就有數個相似項目可以選擇。然而在你想去見見重要朋友，找個地方認真待一下午時，卻發現必須要跑一個小時回到核心商圈。
這時候創新的重要性便凸顯。此時的創新，就是需要在既有的消費客群與需求之中，進行多次細分與創造，創造差異價值，占據心智，讓大家有更多的消費理由和消費動機。
當然這只是一種創新邏輯，是基于競爭和差異化定位所引起的創新。伴隨著商業創新場景的不斷涌現，也在創造著更多創新動因，刺激著消費者的消費好奇心。
上海TX淮海
僅僅在疫情肆虐的2020年，諸多充滿創新場景的項目便可圈可點。從成為設計與藝術的打卡地標，重新定義產業辦公園區的天目里開始，上海新天地時尚的南里食集、廣州太古匯的超級文和友、蘇州淮海街、再加上先前已SoftOpening的TX淮海，SKP-S等等。這些項目不僅僅是目的地性的商業熱點，更是行業的考察熱點。在大清早，看見一幫中年領導模樣的隊伍在這些項目里走來走去，不用懷疑，這就是來自各地的同行觀摩團。
觀摩考察，的確是讓我們可以有一種直接觀感，然而卻不能讓我們直接感受到這種創新場景背后的邏輯，這也是為何，在考察中我們經常會提出的問題是“這么搞掙錢嗎？帳算的過來嗎？這么做年輕人真的會來嗎？”等等諸如此類的問題。
這些都是好問題，也確實都是最終問題，然而只是僅僅關注這樣的問題，讓我們難以看到整個創新邏輯的全貌。畢竟商業地產就是如此無定法，糾結于最終呈現的場景本身，解決不了我們最終的問題。連場景做到電影布景級別，場景特征如此強烈的超級文和友，隨便換一個城市就變的充滿爭議。而在更多的地方，創新往往還未呈現，便容易被扼殺在無止盡的內部溝通與企業決策的權衡里。
那讓我們嘗試解構一些商業場景創新的邏輯。
基于強人的場景創新
人，幾乎是所有商業場景創新的起因。準確來說，是這些場景背后主導的“強人”。
在那些讓我們感到驚嘆的商業地產場景里，再往大說，即便是地產場景，各種精心且特別的獨立小店，品牌門店，或是網紅餐廳背后，都總有這樣的一個最核心的人存在。這樣的人，是創新最直接的推動力，是場景創新最初始的一個起點。
成都麓湖
當十幾年前，羅三最站在離成都城區三十多公里，一片農田和丘陵的麓湖基地時，聲稱要打造一個充滿城市未來理想的湖島水城時，確實很難有太多人能夠信服，但后來的事實確實印證了所有期許；同樣，當馬村長接盤阿那亞時，面對著這個秦皇島海邊近乎沒救的爛尾度假盤時，也沒多少人相信多年以后，這里成為了北方最有吸引力的文藝之海，各種藝術家與樂隊常駐的獨家目的地。
同樣的故事，也在十幾年前的上海新天地、三里屯太古里、浦東嘉里城等等出現過。不管再后來，我們為這些項目賦予怎樣的意義，為行業帶來了多少養分和參考對標的時候，都無非是在做從1到100的事情。總是需要有一個人完成場景創新的從0到1，在一切都未開始前，不被看好前，敢于決斷和冒險，相信創新的意義，并能帶領著一群有著共同信念的小伙伴All in。
SKP-S
即便將時間點放的近一點來說，比如天津大悅城最早打造室內主題街區，比如僑福芳草地、上海k11，以至于最近的SKP-S、TX淮海與天目里，長春這有山和超級文和友，如果仔細挖掘，都會存在著這樣始終堅持的一個人。而在城市充滿魅力的老街巷里的獨立小店，它們的商業場景充滿個性，也離不開核心人的控制力與創新欲望，無非成本更低，更易呈現。
那么是什么讓這些人有創新的欲望與決心？
這或許首先來自于個人價值與情懷理想。不能否認的是，無論在什么時代，在什么樣的環境之下，總有那么一群人是愿意永遠好奇，永遠愿意去嘗試新的事物，尋找新的價值與玩法，不愿意重復他人的成功，更不愿意重復自己的成就，將項目作為作品，與自己的人生意義相關聯。這樣的人放在任何行業都擁有創造力，而在商業地產，同樣也不缺乏這樣的人。
成為這樣的人極其不易。這不僅需要本身能有強烈的大局觀，決斷力和對未來消費的洞察，更需要自身能掌握資源，以及話語權。畢竟商業地產不是創作一幅畫，一個藝術作品，像我一樣寫一篇文章單人就可以完成，它涉及到的是商業地產上下136個行業類別的共同配合，動輒數十億的投資規模，是典型的重資本，慢周轉的事，需要有“便宜”的，高區位價值的用地，有資金實力，有長期主義的加持，集這些控制力與一身才有可能成就一個創新項目。
天目里
即便是后來地產的黃金二十年，各個項目培養了無數優秀的行業人出現后，創新也依然需要這樣的人。為何？只因為在傳統的內部溝通和決策機制里有各方利益的制約，難以為創新鋪路，因為幾乎任何的創新都面臨著非標的試錯成本，特別是重資產的商業地產，所有基于權衡的決策往往都容易通向保守的結果，通向可預計的收益而進行。面對風險，依然只有有決策力，有創新力的強人來決策，才有可能最終順利呈現。
去問問那些在充滿創新玩法的小伙伴，最大的困難來自于什么，是市場嗎？不，其實更多是來自于內部溝通的壓力，甚至來自于內心深處的質疑與焦慮，畢竟在項目真正呈現和成功之前，所有的判斷都來自于思考與試探，難以被預先驗證。
對于這些強人來說，會遇到更多這樣的困難和挑戰。情懷和理想或許是起點，是工具，但倘若只有這些，極其容易會陷入一種自嗨式的創新邏輯中，甚至讓項目本身，最終“死于創新”。
那么緊接強人而來的創新邏輯，則是策略與運營。
基于策略的場景創新
這一點，呼應了最開始的話題。
創新對于商業地產而言，早已不是奢侈品，而是必須要邁出的一步。或許創新可能因定位方向有偏差，運營沒跟上，落地時缺乏資源而失敗。那么對于絕大多數新項目來說，不創新所面對的，幾乎是“悄無聲息”的失敗，往往連吆喝都賺不到。
來聊幾個定位策略而成就創新的例子。
上海K11
在上海k11最早的改變里，不僅僅是鄭家第三代掌舵人對成就的渴求，也不只是對于香港k11的簡單延續。依托家族收藏的藝術作品，所打造的一個充滿當代藝術展演感的購物中心，之所以能在新天地商圈眾多mall里脫引而出，依然和這里的需求相關。
這個商圈里不缺乏高奢場，不缺乏各類高端百貨與新天地的街區，但唯獨缺乏的是面對周邊眾多甲寫白領人群的“日常社交聚會地“，特別是每到中午和下午下班時間點，如何給這部分人群提供一個步行便利，稍有品質，不土且便利的社交據點成為了一個痛點，而2012年呈現，被當代藝術加持的k11則正好滿足了這一訴求。即便多年后的今天，在這里約見朋友，k11依然是首選地之一。
上海TX淮海
同樣在淮海中路，多年以后，在盈展與上海百聯共同打造的TX淮海中，也遇到了一個難以解答的定位困局。
這是一個伊勢丹百貨遺留的物業空間，低層高、柱網密、物業條件極為有限。從區位上來看，先天就存在著兩頭不粘的困境，唯一的優勢可能只有身處“淮海中路”兩大商圈的中間。更別提沒有停車場，沒有地鐵，周邊商業氛圍極度老化的現實。
事實上，留給TX淮海的想象空間并不大，表面上可以再做做輕奢甚至重奢，做做精致主題餐飲或是夜生活一類的業態。沒有辦法，幾乎只有去針對青年潮流文化去進行場景創新是唯一的選擇。
畢竟在打造與年輕人強相關的潮流主題時，那些對于傳統商業至關重要的停車、交通等問題才顯的不是那么重要，因為潮流的內核是“先鋒”，是“態度”，要足夠特別，而不是傳統意義上的“空間品質”。
上海TX淮海
那么怎么構建一個青年潮流文化的商業場景？年輕人需要社交，于是就有了沿街那一條與街道非常友好，且聚集了各式網紅餐飲的立面；年輕人需要潮流標桿，于是有了陳冠希作為文化董事，有了innersect潮流展會所衍生的集合點；年輕人同樣也需要強烈的沉浸式藝術文化體驗，于是有了那些不斷更新的潮流展覽，Event，潮牌產品發布，基于Teamlab所打造的Club Monster，有CCC作為藝術顧問的neXtlab空間，打造專門來營造吸引日本當代藝術內容的生活空間。
同樣在成都，我們也能看到許多鮮活的案例。
萬科天薈
太古里與IFS同屬港資高端商業，但因為空間體驗的截然不同而起到互補的效果。而在東郊記憶的濱江天街與萬科天薈中，萬科在面對招商資源與體量，物業條件占盡優勢的龍湖天街時，用更加貼近年輕人的潮流定位站穩腳跟。在城南金融城，合景摩方打造了一個更加面對白領女性的生活中心，不僅僅是富有朋克氣質的內部場景，更吸引了成都seesaw首店。
因為定位策略而進行的商業場景創新，細分了人群與消費場景，從而為自己開辟出新賽道，新玩法的案例并不鮮見。
然而，當創新的定位策略既定，又需要什么來讓這樣的定位成功落地，讓場景圓滿呈現？
需要運營。
基于運營的場景創新
在商業地產的各個環節之中，運營往往是看起來，最沉重，最事無巨細與充滿壓力的一個環節，最為“接地氣”。然而就是這樣的維度所支持造就的創新，卻最穩固，也往往最符合市場邏輯。
剛剛了解這個行業時，我也常常疑惑，為什么這幾年有大量的商業地產新玩家，一個個不缺資金也不缺好項目，但總是做不出港資特有的味道？為什么如恒隆、太古、新鴻基這樣的港資大廠，也包括類似萬象城、skp等國企央企項目，往往能把項目做的很“穩”，始終占據行業的頂端？
后來通過各種方式才明白，也許在硬件和投入上，這些老玩家并不占明確優勢，但在運營上所積累的護城河，確實所有后來的新玩家所望塵莫及的，并在一個個的新項目中不斷迭代，印證高品質運營所帶來的價值和功力。
這是商業地產新老玩家最大的差距。
更重要的是，對于它們來說，運營早已不僅僅是基礎的商業物業服務，不僅是清潔維護商戶管理，而是已經進化到了為高粘性客戶提升消費體驗，并進行持續創新的運營的運營邏輯中。
SKP-S
比如在SKP-S，在這個基于高奢品牌百貨的創新邏輯，除卻來自于空間物業條件的限制，除卻最后呈現的“土不土”一說，更有來自于SKP對自身高粘性客戶的運營理解上。SKP需要為這群客戶，創造一個與傳統百貨完全不同的，嶄新且新奇的，有獨特藝術體驗的場景下見到他們熟悉的品牌與貨品。
One ITC
同樣在新鴻基的One ITC。如果你逛的購物中心夠多，你會很神奇的發現，在內地所有的高端購物中心里，只有新鴻基才能才能把這些奢侈品做出一種“高端的煙火氣”。同樣是這些品牌，在其他的商場里會不竭余力的體現出這些品牌的儀式感，咄咄逼人的高冷。然而在One ITC里，這些品牌卻去掉了一些冰冷，更加有趣和“平易近人”，如同它們在歐洲的門店一般，體現出更多的是內容品質而不是逼格，降低購物心理壓力。
做出這樣的感受并不容易，雖然這種場景并不是一種“奪人心智”的創新，但我更愿意稱其為“守正出奇”的創新，其本質上是來自于運營積累下的“微創新”集合，比如室內燈光與展陳的配合，來自于動線，溫度，體感和氣味的配合，從而造就出這樣一種“獨屬于港資”的精致煙火氣氛。
而在成都，將“奪人心智”與“守正出奇”的創新，所融合最好的項目，依然首推成都遠洋太古里。
成都遠洋太古里
成都遠洋太古里是如何打造的？在眾所周知的，將川西建筑與當代商業街區風格進行融合的思路中，其實還有另外一條思路，便是在太古里的空間設計階段，是由原三里屯太古里運營總來對各種空間細節進行調整修訂。既保持了太古里強烈的坡屋頂空間風格，同時也保持了結合了大量來自于三里屯的運營思路，保持了“好看又好用”的狀態。
而在后期的持續運營過程中，太古里也一直在保持著高品質的運營服務，從商家入場開始，就遵循太古里的租戶裝修守則和運營標準，以及內場的體驗感標準。業主方不僅僅是在控制整體公共區域的清潔，燈光，活動展陳等管理，同樣也在控制著每個商戶的櫥窗，內場展示。
這些事情看似簡單，但難就難在于維持標準的過程。在很多新玩家的項目里，你總能發現諸多的死角和讓你感到“不舒服”的地方。氣味不對，燈光刺眼，運貨的板車動不動就走到了人行動線，再創新的場景體驗，都容易被這些小的細節破壞情緒。而在創新化的運營邏輯之中，創新不僅僅是空間場景的創新，更是服務所帶來的微創新集合，讓消費者每當想起這個項目，都會感到有趣好逛且舒適。
所以在這里，我也將運營理解為創新最重要的一環之中。
成都遠洋太古里
造就一個充滿創新的商業場景確實是不易的。創新在這些項目里，絕不止于一個奇思妙想，而是一個完整的創新思維，深入到項目的開始，項目的定位策略與持久運營之中。
商業創新往往起于重要人物的決策和推進，同時也印證著商業策略，而深入到日常千絲萬縷的運營維度。這樣的體系看似艱難，但它所帶來的回報往往也無窮無盡，不僅僅成就著業主方于團隊，更成就和提升著整個城市的商業于生活方式。
文章來源：感性城市SenseCity
