購物中心招商與運(yùn)營的一些基礎(chǔ)知識(shí)

2020年，突如其來的疫情，使得大家對(duì)今年的商業(yè)地產(chǎn)有了各種負(fù)面的情緒及聲音。但無論疫情是否存在，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)并沒有改變，所有的商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)經(jīng)歷拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)到招商運(yùn)營的全過程。

以往，我們說的商業(yè)地產(chǎn)，完成招商、順利開業(yè)只是萬里長征的第一步，只有項(xiàng)目運(yùn)營得好，才能實(shí)現(xiàn)長期回報(bào)。假如運(yùn)營做得不好……那就相當(dāng)于給自己挖了一個(gè)投錢的“黑洞”。

這些年，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率在降低，招商難度也在加大，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多了幾分冷靜和思考。如何合理地打造一個(gè)購物中心并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，是很多開發(fā)商關(guān)注的核心問題。

以下，我將從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)模、招商、運(yùn)營三個(gè)核心環(huán)節(jié)為大家做一番淺析。

從投資視角看前期規(guī)劃

1、選擇合適的投資組合。

我們首先會(huì)思考，開發(fā)商如何看待自己將開發(fā)的購物中心？

在初期規(guī)劃時(shí)，很多開發(fā)商都想做一個(gè)與眾不同、獨(dú)具匠心的購物中心，例如以體驗(yàn)式業(yè)態(tài)和餐飲業(yè)態(tài)為主的主題式購物中心。

然而，財(cái)務(wù)核算這關(guān)怎么過？打開“賬簿”，算算投資回收期，這些開發(fā)商能容忍的限度能是多久呢？只有在自身能承受范圍之內(nèi)，同時(shí)經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌谡{(diào)研，選擇合適的規(guī)模、定位、自持比例、業(yè)態(tài)組合的投資方案，才是具備可持續(xù)發(fā)展性的商業(yè)項(xiàng)目。

如果開發(fā)商資金充裕，希望長期持有商業(yè)物業(yè)，或者計(jì)劃在未來整體轉(zhuǎn)讓給商業(yè)投資公司，那么物業(yè)規(guī)模一般在8-12萬平方米較為適宜。

有足夠規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，可塑性更強(qiáng)，業(yè)態(tài)更豐富，未來在市場上就具有更強(qiáng)的抗競爭力；同時(shí)，在租金收益上也會(huì)更高，未來在退出時(shí)更容易取得投資機(jī)構(gòu)的青睞。

2、根據(jù)“賬簿”確定戰(zhàn)略。

首先需要充分調(diào)研項(xiàng)目周邊的同類型商場，測算出合理業(yè)態(tài)組合下商戶能夠承受的租金水平，做出現(xiàn)金流量表。同時(shí)綜合考量物業(yè)的建造成本、財(cái)務(wù)成本、租金收入、運(yùn)營費(fèi)用等指標(biāo)參數(shù)，計(jì)算出內(nèi)部收益率、投資回收期等各項(xiàng)指標(biāo)，以供給開發(fā)商參考。通過這個(gè)“賬簿”，我們可以測算出項(xiàng)目的成本和收益是否平衡，并進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

對(duì)于收益率較低較長的項(xiàng)目，發(fā)展商就要控制建造成本、尋求低成本的融資渠道；對(duì)于培育期較長的項(xiàng)目，如果沒有充足的資金或者穩(wěn)定的融資渠道支撐，那就需要考慮采取銷售部分商業(yè)面積或者縮小規(guī)模等措施，以保證整個(gè)項(xiàng)目的投資安全性。

3、成本管控與規(guī)劃設(shè)計(jì)。

如今，很多購物中心都喜歡加大餐飲業(yè)態(tài)的占比以帶動(dòng)人氣，但引入過多的餐飲品牌也會(huì)帶來很多新的問題。例如部分目的性很強(qiáng)的消費(fèi)者并不會(huì)在購物中心過多停留；同時(shí)，餐飲業(yè)態(tài)的聚客能力只體現(xiàn)在一天內(nèi)兩個(gè)較短的用餐時(shí)段，持續(xù)性較差。

餐飲業(yè)態(tài)占比的增加，意味著購物中心也必須升級(jí)設(shè)施設(shè)備，空調(diào)、水電甚至隔油池都需要增容，維護(hù)成本也將成倍提高。

另外，小型水族館、垂直綠化和水系情景等極具觀賞性體驗(yàn)式場景成為購物中心的新潮流。這些場景的維護(hù)成本明顯高于傳統(tǒng)的商業(yè)建筑，而且并不能帶來直接的租金收入。

雖然這些極具特色的場景確實(shí)能起到吸引客流的作用，但其是否能帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升？是否能夠起到行業(yè)標(biāo)桿的作用？還需要業(yè)主方綜合考慮項(xiàng)目的成本和收益。

優(yōu)秀的規(guī)劃=成功的招商

1、合適的單層租賃面積。

項(xiàng)目的總體量確定后，就要確定項(xiàng)目的總層數(shù)和單層建筑面積了。對(duì)購物中心來說，單層建筑面積十分講究，1.5萬至2萬平方米的單層建筑面積（租賃面積約為0.8萬至1.2萬平方米），就比較合適。

為什么是這個(gè)數(shù)值呢？因?yàn)槲覀冃枰紤]主力店的因素。

如果某購物中心的單層租賃面積只有3000平方米，正常情況下，一個(gè)服飾主力店的店鋪面積都在1000平方米以上，那么剩下的不足2000平米的租賃面積，很難引進(jìn)檔次合適、數(shù)量足夠的次主力店。

對(duì)講究“扎堆”的服飾品牌來說，很多好品牌需要與主力店為鄰，很多主力店在進(jìn)駐時(shí)也會(huì)要求同時(shí)引進(jìn)旗下的多個(gè)副線品牌，從而形成“品牌矩陣”。但如果購物中心的單層租賃面積不足，不能滿足多家主力店和次主力店的同時(shí)進(jìn)駐，對(duì)招商來說無疑十分遺憾。

2、主力店的重要性。

那么購物中心是否一定需要主力店呢？

沒有主力店真的不行，主力店也被稱為購物中心的“核心租戶”，每個(gè)購物中心或商業(yè)項(xiàng)目都需要有主力店。只是根據(jù)體量的不同，主力店的業(yè)態(tài)會(huì)有所變化，否則其他品牌或者新興品牌很難存活。

一般規(guī)模在3至4萬平方米以內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，定位社區(qū)型商業(yè)或者做成“小而美”的主題商業(yè)，商戶的數(shù)量不多，如果沒有超市、百貨、影院這類大型主力店，那一定會(huì)有特色鮮明的“品牌矩陣”形成主力業(yè)態(tài)，以支撐整個(gè)項(xiàng)目的主題。

例如上海K11，其體量約4萬平方米，定位“購物藝術(shù)中心”和“藝術(shù)舞臺(tái)”，業(yè)態(tài)以零售和餐飲為主，未引入任何大型主力店。其一方面圍繞“藝術(shù)、人文、自然”的主題，在場景體驗(yàn)方面下足功夫，以藝術(shù)陳列、創(chuàng)意空間、臨街花園、都市農(nóng)莊等全新的商業(yè)建筑理念為消費(fèi)者帶來諸多驚喜；另一方面引入多家商圈首進(jìn)品牌，將消費(fèi)場景和體驗(yàn)場景融為一體，打造出精致的業(yè)態(tài)布局，成為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，也成為吸引客流的一大利器。

2、購物中心內(nèi)超市業(yè)態(tài)的未來趨勢。

從市場角度來看，購物中心就是超市和百貨的升級(jí)成熟版。國內(nèi)的購物中心早年多規(guī)劃了大型超市作為主力店，但隨著市場的變化，業(yè)主方逐漸發(fā)現(xiàn)大型超市存在租金低、租期長的劣勢，其薄利多銷的商業(yè)模式并不能有效帶來具備較強(qiáng)消費(fèi)能力的中高端客源。

于是，購物中心紛紛縮減超市面積，提升超市等級(jí)。例如廣州的中華廣場和正佳廣場，先后將大面積、低租金的Jusco和百佳替換為小面積、高租金的TASTE，還用騰出的面積引入其他高租值商家。同時(shí)提升了購物中心的檔次和租金收益，可謂一舉數(shù)得。

業(yè)態(tài)規(guī)劃前的成本管控

1、先立項(xiàng)、后招商帶來的大量拆改和成本失控。

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營工作應(yīng)該從何時(shí)開始呢？個(gè)人拋出一個(gè)觀點(diǎn)——從商業(yè)籌劃期就應(yīng)開始了。

很多開發(fā)項(xiàng)目，在已完成二次結(jié)構(gòu)工程后，還在進(jìn)行步行街、專賣店、專業(yè)店等大項(xiàng)的招商工作；此時(shí)段，有的項(xiàng)目甚至還在進(jìn)行主力店招商。從而導(dǎo)致二次結(jié)構(gòu)工程不斷重復(fù)地拆改，直接導(dǎo)致建安成本不斷上漲。

同時(shí)，因?yàn)轫?xiàng)目業(yè)態(tài)布局的不確定，空調(diào)、通風(fēng)、電力等參數(shù)只能按照預(yù)估最大值來確定，導(dǎo)致后期的運(yùn)營成本不可控。開業(yè)后，雖然項(xiàng)目的租金收入的毛利率可能很高，但扣除運(yùn)營成本，項(xiàng)目卻并不賺錢。

對(duì)于選定業(yè)態(tài)范圍內(nèi)的可招商品牌，很多都會(huì)提出建筑安裝類需求，對(duì)供電和冷熱源的需求不同，甚至有些商家對(duì)相鄰區(qū)域也會(huì)提出要求。

作為主力店的超市、影院等商家，以及很多快餐品牌，對(duì)其在購物中心內(nèi)的門店位置以及建筑結(jié)構(gòu)都有很高的要求，例如地下超市對(duì)層高有要求，這會(huì)很大程度上影響建安成本，此外還有對(duì)軸網(wǎng)的要求。

例如某個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)過程中擔(dān)心用電負(fù)荷不夠，建了一個(gè)66kv的變電站。結(jié)果開業(yè)后，用電負(fù)荷只有預(yù)估的20%，而商管公司根本承擔(dān)這筆費(fèi)用。

很多商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)闆]有品牌積累，只能先開發(fā)，后招商；或者邊開發(fā)，邊招商。能做到先招商，后開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目少之又少，也無怪乎招商定位完成后產(chǎn)生的大量的設(shè)計(jì)變更。

如果能主動(dòng)規(guī)劃業(yè)態(tài)，提前了解不同商家的租賃條件，特別是主力店的物業(yè)要求，充分考慮主力店所處位置、所占面積、貨運(yùn)通道位置、所需停車位等具體需求，完成有針對(duì)性的施工圖設(shè)計(jì)，就能在初期商業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)做到心中有數(shù)，避免或減少后期的工程改造，達(dá)成可定制化的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)，而從達(dá)到控制成本的目的。

2、商業(yè)規(guī)劃≠規(guī)劃設(shè)計(jì)，關(guān)注品牌更要關(guān)注收益。

商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)或者業(yè)態(tài)規(guī)劃不力，多半原因在于開發(fā)商沒有設(shè)置規(guī)劃部門或者該部門功能較弱。商業(yè)規(guī)劃部門的核心功能，應(yīng)在項(xiàng)目啟動(dòng)前就做好項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、招商定位、空間結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)規(guī)劃等，形成圖紙、反復(fù)推演、精心雕琢。如果沒有想清楚就匆忙立項(xiàng)開工開建，將會(huì)后患無窮。

⍙武漢萬達(dá)楚河漢街項(xiàng)目最終實(shí)施方案和效果圖，這是萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院花費(fèi)大量時(shí)間精雕細(xì)琢的第23版方案 @趙毅

規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營、成本管控的合理串聯(lián)，才是最有效率的開發(fā)系統(tǒng)。有實(shí)力的開放商甚至成立“商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院”、“商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)辦公室”等專業(yè)部門，負(fù)責(zé)商業(yè)建筑外的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建筑內(nèi)的業(yè)態(tài)組合，并形成最優(yōu)的預(yù)招商業(yè)態(tài)布局。

• 化妝品、金銀飾品類業(yè)態(tài)放在一層，因?yàn)槠渥饨鸪惺芰ψ罡?，同時(shí)也能滿足消費(fèi)者的心理需求；
• 超市、影院類業(yè)態(tài)因?yàn)樽馄陂L、租金低，主要用來吸引人氣，一般分別放在負(fù)一層和頂層；
• 其他餐飲類業(yè)態(tài)，盡量放在高樓層，因?yàn)楦邩菍优艧煼奖悖瑢?duì)其他商戶影響也較小，同時(shí)也能帶動(dòng)商業(yè)動(dòng)線；
• 在主力店、次主力店的周邊動(dòng)線上合理規(guī)劃一般品牌的小商鋪，因?yàn)橹髁Φ晔强土靼l(fā)動(dòng)機(jī)，而這些小商鋪才是真正的創(chuàng)收點(diǎn)。

很多從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，它們更關(guān)注品牌規(guī)劃而忽略了至關(guān)重要的租金規(guī)劃。因此，在招商階段，要將業(yè)態(tài)規(guī)劃和租金規(guī)劃綜合考量，找到對(duì)應(yīng)區(qū)域中商鋪的最高租金和最低租金，算出平均租金水平，對(duì)每個(gè)商鋪的主選、備選品牌進(jìn)行租金對(duì)比，在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警時(shí)，適時(shí)干預(yù)。

3、有效監(jiān)控業(yè)態(tài)規(guī)劃落位。

業(yè)態(tài)規(guī)劃落位的監(jiān)控難度非常高，一線部門編制類似報(bào)告或報(bào)表難度也很大，因此要借助信息化工具來協(xié)助監(jiān)控。

一方面，招商期按周進(jìn)行監(jiān)控。招商期內(nèi)，談判變數(shù)較多，一旦某主力店品牌談判結(jié)果有變，就會(huì)產(chǎn)生一系列影響。所以招商期的監(jiān)控頻次要高，需要及時(shí)反映各招商品牌談判進(jìn)度，同時(shí)體現(xiàn)與之對(duì)應(yīng)的租金水平。

另一方面，運(yùn)營期按月進(jìn)行監(jiān)控。相比招商期而言，運(yùn)營期的二次招商影響較小，所以監(jiān)控頻次按月進(jìn)行即可。

4、招商運(yùn)營階段的動(dòng)態(tài)管控和及時(shí)調(diào)整。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目不可能一次性完成招商工作。那么，在后期運(yùn)營和招商結(jié)合的階段，如何達(dá)成預(yù)算目標(biāo)和運(yùn)營指標(biāo)？

1、進(jìn)行運(yùn)營成本的預(yù)算管控。

分類管理，將運(yùn)營成本分為運(yùn)營整改、營銷推廣和招商三大部分，按照項(xiàng)目維度編制后，由商管公司統(tǒng)一匯總。

口徑一致，制定商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營成本管理制度，將實(shí)際業(yè)務(wù)與運(yùn)營成本科目逐一對(duì)應(yīng)，詳細(xì)規(guī)定，確保不同項(xiàng)目的運(yùn)營成本歸類的統(tǒng)一性。

雙重審核，兩道關(guān)卡把控運(yùn)營成本。第一關(guān)是付款申請時(shí)，比對(duì)申請金額和運(yùn)營成本預(yù)算目標(biāo)，確保不超標(biāo)；第二關(guān)是實(shí)際付款時(shí)，再綜合審視。

允許騰挪，在實(shí)際業(yè)務(wù)中，可能會(huì)出現(xiàn)一些突發(fā)情況導(dǎo)致當(dāng)季運(yùn)營成本預(yù)算目標(biāo)被突破。此時(shí)，只能允許；但是，需在隨后幾個(gè)季度中削減運(yùn)營成本預(yù)算目標(biāo)，以確保總預(yù)算目標(biāo)不被突破。允許季度間的運(yùn)營成本預(yù)算目標(biāo)騰挪，才能充分體現(xiàn)政策的靈活性。

2、持續(xù)更新升級(jí)，提升項(xiàng)目溢價(jià)。

商業(yè)項(xiàng)目的招商是持續(xù)的，是貫穿項(xiàng)目整個(gè)生命周期的。項(xiàng)目開業(yè)前，業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位應(yīng)盡早確定；項(xiàng)目開業(yè)后，在持續(xù)運(yùn)營的過程中，業(yè)態(tài)及品牌的更新升級(jí)要做到要一年一小調(diào)，五年一大調(diào)，其升級(jí)導(dǎo)向由市場決定。

• 定位階段，初步確定業(yè)態(tài)規(guī)劃，形成方案，細(xì)分業(yè)態(tài)，明確業(yè)種，確定店鋪的劃分方案，指導(dǎo)擴(kuò)初設(shè)計(jì)；
• 有同行認(rèn)為，在定位階段確定60%~70%，真正的品牌落位在開業(yè)前7~8個(gè)月，品牌落位確定后最終指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)；
• 影響到結(jié)構(gòu)層高、荷載的業(yè)態(tài)，應(yīng)盡早確定，二版圖的關(guān)鍵在于能砌筑隔墻，及機(jī)電末端設(shè)計(jì)。

也有同行認(rèn)為，業(yè)態(tài)規(guī)劃是在方案階段就提出，擴(kuò)初時(shí)提主力店落位和商鋪機(jī)電設(shè)計(jì)要求，施工圖時(shí)調(diào)整店鋪分隔墻和業(yè)態(tài)調(diào)整，施工時(shí)就招商情況再次調(diào)整設(shè)計(jì)。萬達(dá)商業(yè)定位的時(shí)候是先確定各業(yè)態(tài)，主力店、次主力店招商工作那時(shí)已基本完成。

項(xiàng)目開業(yè)后，“大調(diào)”和“小調(diào)”的范圍如何定義？

“大調(diào)”和“小調(diào)”的范圍是在滿足商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營指標(biāo)的現(xiàn)金流的前提下，對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整和品牌升級(jí)。當(dāng)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入成熟期后，通過調(diào)整，引入租金高的業(yè)態(tài)和品牌，降低租金低的業(yè)態(tài)和品牌。

“五年一大調(diào)”，也可以理解為對(duì)餐飲業(yè)態(tài)的調(diào)整。目前，餐飲業(yè)態(tài)在各大商場必不可少，同時(shí)占比較大，租金卻相對(duì)較低。五年的調(diào)整周期，可以根據(jù)市場適當(dāng)調(diào)小餐飲比例，引入新的業(yè)態(tài)，提高租金收益，這也是商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入成熟期后的趨勢。

調(diào)整改造的成本與調(diào)整范圍有關(guān)，有局部調(diào)整，也有整個(gè)翻新，兩者成本相差很大。翻新調(diào)整中，機(jī)電系統(tǒng)可能需要全部更新，改造成本可能占到購物中心五年全部租金收益的大部分；而隔墻、空調(diào)風(fēng)口、消防點(diǎn)位的改造，則貫穿商業(yè)項(xiàng)目的整個(gè)生命周期。

好的商業(yè)項(xiàng)目，其商業(yè)模式不一定適用于每一個(gè)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營沒有固定的模式，只有合適的模式。每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都有獨(dú)一無二的特性，想要做好，就要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)強(qiáng)化商管團(tuán)隊(duì)，不能僅懂招商和運(yùn)營，還需要懂工程、懂設(shè)計(jì)，如此才能找到適合自身的商業(yè)模式。

如果商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商資金雄厚，可以提高項(xiàng)目的出租比，反之則要增加項(xiàng)目的出售比，這是從開發(fā)商資金的角度來看待整個(gè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目出售比越大，對(duì)其后期的運(yùn)營越不利，例如以前流行的售后返租的商業(yè)模式，并不利于商業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營，同時(shí)出售面積太多，土地增值稅也相應(yīng)很高。較合適的運(yùn)營模式應(yīng)該是統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)，如此才能保持項(xiàng)目的整體調(diào)性。

如何管控運(yùn)營成本

1、商業(yè)是否過剩？

如今，都在講商業(yè)過剩，但是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商依舊在所謂的“商業(yè)過剩城市”或者“商業(yè)過剩區(qū)域”布局商業(yè)地產(chǎn)，為什么呢？

一方面，是資本市場上的獲利和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，讓別人接盤，這個(gè)不用說；一方面，所謂的“商業(yè)過剩”只存在結(jié)構(gòu)性問題，在很多細(xì)分市場還有增長和突圍的空間，所以不能一概而論。

2、如何定義“成功的商業(yè)項(xiàng)目”？

商業(yè)綜合體項(xiàng)目究竟靠什么盈利？租金、物業(yè)費(fèi)、地塊升值、停車場費(fèi)用、多種經(jīng)營、帶動(dòng)周邊升值、提高銷售物業(yè)價(jià)值……

對(duì)于剛轉(zhuǎn)型的開發(fā)商來說，住宅溢價(jià)是關(guān)鍵，商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)住宅項(xiàng)目產(chǎn)生溢價(jià)，則轉(zhuǎn)型成功。

區(qū)位交通、人口基數(shù)、客群收入是商業(yè)項(xiàng)目能否成功的核心三大要素，不具備則不做，除非搭配住宅優(yōu)惠供地。

至于土地價(jià)值，一是土地本身的要素賦予它的價(jià)值，稱為絕對(duì)地租；二是產(chǎn)品賦予的附加價(jià)值；三是土地溢價(jià)。成熟的商業(yè)一定要做土地溢價(jià)，做不出溢價(jià)，則不會(huì)成功。

3、以預(yù)留量減少成本支出。

有同行認(rèn)為，關(guān)于前置管控運(yùn)營成本，除了業(yè)態(tài)規(guī)劃的前置，在招商變化之中仍有規(guī)律性的存在，找到規(guī)律給予設(shè)計(jì)預(yù)留量，增加的成本數(shù)值可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于后期拆改的影響。

對(duì)于剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，項(xiàng)目的定位、招商、運(yùn)營是三大瓶頸。商業(yè)地產(chǎn)要求各專業(yè)口銜接緊密，尤其是標(biāo)桿項(xiàng)目，前期拿地時(shí)就需要主要專業(yè)口的負(fù)責(zé)人參與進(jìn)來。

比如在現(xiàn)狀前提下，發(fā)揮技術(shù)的潛力，在設(shè)計(jì)上給予更多的有計(jì)劃性、有目的的預(yù)留方案，比如商業(yè)內(nèi)分隔墻就不能再用普通砌體做，一旦分隔區(qū)間變化，只有拆除重做，而可以采用新型隔斷材料，如ECP（類似PC預(yù)制墻體，但更輕），只是移位的工作量，給予設(shè)計(jì)多選型。

對(duì)于從住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)的開發(fā)商而言，商管公司應(yīng)確保對(duì)開發(fā)公司的協(xié)調(diào)力度，避免出現(xiàn)進(jìn)度延誤而導(dǎo)致眾多商家大面積索賠，以及因技術(shù)不過關(guān)而導(dǎo)致后期大量的運(yùn)營整改成本。

然而，商管公司對(duì)開發(fā)公司及跨專業(yè)線的協(xié)同難度非常大。包括經(jīng)營目標(biāo)難以統(tǒng)一的問題、工作界面難劃分、橫向協(xié)同難等，這也是很多開發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目上頭疼的問題。但是，并不是沒有解決的方法。

首先，在原開發(fā)板塊的組織架構(gòu)基礎(chǔ)上，成立新的商業(yè)管理中心，于是商管與開發(fā)的橫向協(xié)同變成同一公司內(nèi)兩個(gè)部門間的協(xié)同，難度減少許多；另外，也可以通過商業(yè)運(yùn)營委員會(huì)來實(shí)現(xiàn)跨部門間的橫向協(xié)同。

其次，針對(duì)工作界面難劃分的問題，部分標(biāo)桿企業(yè)做出如下職責(zé)劃分：

• 物業(yè)板塊劃歸商管公司管理；
• 工程部分多由開發(fā)公司負(fù)責(zé)，也可由商管公司負(fù)責(zé)；
• 設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)多由開發(fā)公司管理；
• 商管公司的招商團(tuán)隊(duì)則需要配備懂設(shè)計(jì)的專業(yè)人員。

結(jié) 語

無論招商還是運(yùn)營，都需要在商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、定位、設(shè)計(jì)、施工等多個(gè)環(huán)節(jié)中同步進(jìn)行，設(shè)置節(jié)點(diǎn)，同步考量，缺一不可。否則，在項(xiàng)目開業(yè)后，就會(huì)在實(shí)際運(yùn)營中留下諸多隱患，甚至是造成巨大損失。

正所謂古代兵法中的“大軍未動(dòng)，糧草先行”，放在如今的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略上，也十分適用。

文章來源：華中商業(yè)地產(chǎn)俱樂部