商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)，這片紅海市場(chǎng)下的四大趨勢(shì)

進(jìn)入2021年，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)再一次成為行業(yè)熱議話(huà)題。若想把握這一領(lǐng)域的發(fā)展勢(shì)頭，自然要先“抬頭看路”，然后再“埋頭苦干”。

賽道上四大類(lèi)選手與他們的“獵物”

首先來(lái)看賽道上的選手。

2020年下半年開(kāi)始，眾多頭部房地產(chǎn)企業(yè)分拆商業(yè)管理板塊上市意圖明顯，譬如星盛商業(yè)已經(jīng)成功登陸資本市場(chǎng)。轉(zhuǎn)至今年第一季度，眾多商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)也在高調(diào)搶灘，包括龍湖商業(yè)官宣進(jìn)軍輕資產(chǎn)、愛(ài)琴海商業(yè)被傳赴港IPO、萬(wàn)達(dá)引入國(guó)資戰(zhàn)投再謀輕資產(chǎn)商管上市……而除卻開(kāi)發(fā)企業(yè)外，據(jù)筆者了解，也有不少第三方商管公司、百貨、品牌業(yè)態(tài)內(nèi)容方等出身的企業(yè)暗流涌動(dòng)。四大陣營(yíng)分食這一領(lǐng)域的格局在2021年格外明朗。

第一，開(kāi)發(fā)企業(yè)。例如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖地產(chǎn)、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、大悅城控股、愛(ài)琴海商業(yè)、新城控股等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)頭部企業(yè)，以及益田假日、藍(lán)光文商旅等深耕區(qū)域的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。他們中有的早在幾年前就對(duì)外公布輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，有的則是默默布局以此提升管理規(guī)模和豐富營(yíng)收類(lèi)別。

第二，第三方商管公司（筆者所在的漢博商業(yè)正為此類(lèi)第三方商管公司）。此類(lèi)公司會(huì)以較為獨(dú)立的第三方身份與靈活的合作模式，憑借多年運(yùn)營(yíng)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)上占有一席之地。除了全國(guó)性的商管公司之外，亦有一些小型商業(yè)管理公司遍布在眾多城市與區(qū)域。這些公司創(chuàng)始人多為大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的職業(yè)經(jīng)理人，憑借原有平臺(tái)積累的資源與人脈獲取了若干項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)限，也在嘗試提供輕資產(chǎn)輸出服務(wù)。

第三，百貨運(yùn)營(yíng)商。例如天虹數(shù)科、華地八佰伴、恒太商業(yè)、銀泰商業(yè)等。這類(lèi)運(yùn)營(yíng)商原有的合作模式就是租賃模式，類(lèi)似于“輕資產(chǎn)”中的整租模式。在輕資產(chǎn)浪潮之下，其增加了一些之前沒(méi)有的合作模式。一般而言，此類(lèi)企業(yè)有較為豐富的籌開(kāi)經(jīng)驗(yàn)，而且一般都會(huì)自帶賣(mài)場(chǎng)、院線(xiàn)等主力業(yè)態(tài)。

第四，品牌業(yè)態(tài)內(nèi)容方。包括了城市奧萊運(yùn)營(yíng)商、零售類(lèi)品牌等，比如唯品會(huì)、上品折扣等。這類(lèi)企業(yè)擁有一定品牌和業(yè)態(tài)內(nèi)容，且在場(chǎng)景打造和數(shù)智化方面也有一定的解決方案與經(jīng)驗(yàn)。

對(duì)于不同出身的企業(yè)而言，雖然轉(zhuǎn)“輕”戰(zhàn)略與層面略有不同，但總體而言，跑上賽道的每一位選手都有一個(gè)明確的目標(biāo)：不再以開(kāi)發(fā)收購(gòu)?fù)顿Y等方式獲得資產(chǎn)升值的收益，而是通過(guò)輕資產(chǎn)輸出服務(wù)獲取服務(wù)費(fèi)用的收益。

實(shí)際上，自從2015年萬(wàn)達(dá)高調(diào)喊出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略之后，“輕資產(chǎn)”早已不是商管領(lǐng)域的新鮮概念，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局牽頭的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)》也于2017年在綜合管理服務(wù)類(lèi)別中，添加了“商業(yè)綜合體管理服務(wù)”這一行業(yè)類(lèi)別。而在2021年，這一賽場(chǎng)再次贏得眾人關(guān)注，自然與2020年的疫情大有關(guān)系，抑或說(shuō)一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情，加之“三道紅線(xiàn)”等政策“緊箍咒”，讓國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)投資再受打擊。

不可逃避的是，持有型的商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率一直處于低位，且始終沒(méi)有打通金融退出環(huán)節(jié)，這一尷尬的處境在疫情沖擊之下，再次凸顯。更有甚者，這一情景觸動(dòng)了一些企業(yè)是否保留此業(yè)務(wù)線(xiàn)的神經(jīng)。因此，將積累多年的智力經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行輸出，以獲取服務(wù)費(fèi)用收益，成為大家跑入這一賽道的最終動(dòng)因。

說(shuō)完選手，再來(lái)看看選手們追逐的“獵物”。

所謂“獵物”指的就是輕資產(chǎn)要輸出管理的項(xiàng)目。雖然2021年國(guó)內(nèi)擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量再創(chuàng)新高，但輕資產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)究竟有多大空間可以發(fā)揮，仍需探究。

具體而言，贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的為商業(yè)建筑面積3萬(wàn)平方米及以上的購(gòu)物中心），2021年全國(guó)擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心突破千個(gè)大關(guān)，達(dá)到1113個(gè)，總體量接近1億平方米。過(guò)去10多年里，國(guó)內(nèi)每年新開(kāi)的購(gòu)物中心數(shù)量逐年增加，近些年均開(kāi)業(yè)在五六百個(gè)左右，2020年受疫情影響依舊達(dá)到了360個(gè)左右。截至2020年底，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心數(shù)量約4800家，面積達(dá)4.4億平方米?？梢哉f(shuō)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入存量和增量并舉的發(fā)展時(shí)期。

而在這巨大的存量和增量市場(chǎng)中，哪些項(xiàng)目可能成為輕資產(chǎn)服務(wù)的對(duì)象則需謹(jǐn)慎分析。還以2021年擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目名單為例，可以看出，未來(lái)很大一部分商業(yè)地產(chǎn)增量大概率將集中在頭部商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，其自持的商業(yè)地產(chǎn)理論上不會(huì)給其他企業(yè)來(lái)做輕資產(chǎn)。況且，因?yàn)檩p資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商自身也要賺取一定收益，剩下的項(xiàng)目自然不會(huì)全部都列入。

贏商大數(shù)據(jù)2020年底對(duì)市場(chǎng)上可知的287個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了分析，這些輕資產(chǎn)項(xiàng)目存在的共性也表明：并非所有項(xiàng)目都適合輕資產(chǎn)管理。比如，該統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前常見(jiàn)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目體量集中于5萬(wàn)-20萬(wàn)平方米，社區(qū)型Mall和大型綜合體則少見(jiàn)。背后的邏輯在于，社區(qū)商業(yè)多為房企開(kāi)發(fā)型物業(yè)的配套商業(yè)體，且以剛需消費(fèi)為主，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的要求相對(duì)大型mall要低。而城市綜合體講求各類(lèi)型資產(chǎn)協(xié)同發(fā)展，對(duì)管理者要求高；且對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，一線(xiàn)城市綜合體項(xiàng)目為核心資產(chǎn)，通常會(huì)選擇自持經(jīng)營(yíng)。

綜上所述，未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模增量占比將逐年縮小，存量則成為主要競(jìng)爭(zhēng)空間，而很多存量項(xiàng)目都因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)、設(shè)計(jì)、交通等問(wèn)題存在一些硬傷。一定意義上而言，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)，已然悄悄成為一片紅海市場(chǎng)。在某些城市，面對(duì)在業(yè)內(nèi)看來(lái)本已無(wú)藥可救最好直接炸掉的項(xiàng)目，還是出現(xiàn)了不惜代價(jià)，降低合作底線(xiàn)追搶的狀況，正為這一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的明鏡。

紅海市場(chǎng)下四大趨勢(shì)

那么，在這樣的紅海市場(chǎng)之下，商業(yè)輕資產(chǎn)究竟會(huì)呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展?fàn)顩r？以目前市場(chǎng)上的一些信號(hào)，可以看到出如下四大趨勢(shì)：

趨勢(shì)一：項(xiàng)目拓展成掣肘瓶頸，并購(gòu)或推進(jìn)合伙人機(jī)制成規(guī)?；耐緩街?/span>

輕資產(chǎn)模式與重資產(chǎn)模式的最大不同，就在于投資和運(yùn)營(yíng)管理分離。雖然大家都會(huì)認(rèn)同專(zhuān)業(yè)的人干專(zhuān)業(yè)的事，但是對(duì)于投資方而言，動(dòng)輒上億元的投資標(biāo)的，誰(shuí)都不會(huì)隨隨便便交給一家運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。很多企業(yè)喊出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略已經(jīng)多年，但多年來(lái)，落地的輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量與當(dāng)初預(yù)期多數(shù)相去甚遠(yuǎn)。

圈內(nèi)早已形成共識(shí)，輕資產(chǎn)項(xiàng)目的拓展人員是專(zhuān)業(yè)度要求較高的一群人，專(zhuān)業(yè)拓展人員不僅要會(huì)市調(diào)寫(xiě)服務(wù)建議書(shū)，還要懂得項(xiàng)目投資測(cè)算；不僅要厘清雙方合作的契合點(diǎn)和痛點(diǎn)，還要會(huì)談判情商高……而除了上述專(zhuān)業(yè)問(wèn)題之外，投資商和運(yùn)營(yíng)商之間如何達(dá)成信任和合作機(jī)制也是更高層面的門(mén)檻。

因此，項(xiàng)目拓展及市場(chǎng)工作是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)?；缆飞系年P(guān)鍵因素。在自身轉(zhuǎn)化率極低的背景之下，并購(gòu)或者推進(jìn)合伙人機(jī)制將成規(guī)?；闹匾涞赝緩?。

2020年7月，寶龍商業(yè)公布了上市之后的首次并購(gòu)落地。它收購(gòu)了浙江星匯的60%的股權(quán)，而后者則擁有14個(gè)在管項(xiàng)目?？梢韵胍?jiàn)，隨著資本市場(chǎng)對(duì)于商管行業(yè)的關(guān)注與加持，輕資產(chǎn)商管行業(yè)集中度提升的大戲才即將開(kāi)啟。

趨勢(shì)二：誰(shuí)的下沉能力強(qiáng)，誰(shuí)能占據(jù)市場(chǎng)規(guī)模

目前，國(guó)內(nèi)眾多城市商業(yè)供應(yīng)量過(guò)剩和同質(zhì)化嚴(yán)重已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，雖然國(guó)內(nèi)這兩年新興品牌不斷創(chuàng)辦，成熟的可進(jìn)入購(gòu)物中心的品牌還是不能夠滿(mǎn)足購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)需求。而且，購(gòu)物中心的調(diào)整速度已大幅度提升，以前有行話(huà)叫“三年一小調(diào)，五年一大調(diào)”。現(xiàn)在則是調(diào)整的節(jié)奏大大加快。很多項(xiàng)目從業(yè)人員發(fā)現(xiàn)，自己項(xiàng)目剛開(kāi)業(yè)舒服日子沒(méi)過(guò)幾天，對(duì)面又開(kāi)出來(lái)一個(gè)比你的項(xiàng)目硬件好、規(guī)模大、品牌好的項(xiàng)目，不得不被迫加快調(diào)整。

增量和存量項(xiàng)目都對(duì)品牌有著旺盛的需求。然而，品牌越往下一級(jí)的城市沉淀，項(xiàng)目招商的人越會(huì)發(fā)現(xiàn)，手上的品牌不多。北上廣深等城市可能拿出來(lái)近萬(wàn)個(gè)品牌進(jìn)行招商排列組合，但到了省會(huì)城市就只剩下幾千；再延伸到三四線(xiàn)城市，往往就發(fā)現(xiàn)手里沒(méi)有多少?gòu)埮屏耍跽哂行┢放频拈_(kāi)發(fā)人員得知項(xiàng)目所在城市沒(méi)有飛機(jī)場(chǎng)、高鐵站，就會(huì)完全沒(méi)有開(kāi)店意愿。而且，在三線(xiàn)四線(xiàn)城市，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和開(kāi)放度不夠，多數(shù)都是品牌的代理商或加盟商，這對(duì)招商、運(yùn)營(yíng)、前期的選址開(kāi)店定位，都會(huì)帶來(lái)了一些干擾。

后疫情時(shí)代，下沉市場(chǎng)的品牌缺失更為嚴(yán)重，部分品牌甚至停止拓展計(jì)劃，關(guān)店消息也屢見(jiàn)不鮮，項(xiàng)目招商難上加難。

硬幣總有兩面。下沉市場(chǎng)的難做，背后自然也存有機(jī)會(huì)，部分頭部輕資產(chǎn)玩家早已下沉也證明了此類(lèi)市場(chǎng)的空間廣闊。在國(guó)家層面，挖掘和釋放縣鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)這一“新藍(lán)海”的政策亦是近年熱點(diǎn)。因此，可以斷定的是，誰(shuí)能帶著更多的品牌下沉，甚至通過(guò)服務(wù)創(chuàng)新、孵化等方式自帶主力品牌，誰(shuí)就能夠更大規(guī)模地抓住下沉市場(chǎng)。

趨勢(shì)三：合作模式將更為多樣化且細(xì)化

幾年時(shí)間，市場(chǎng)上已經(jīng)有成慣例的輕資產(chǎn)合作模式，主要包括如下六種：

第一，投資方僅擔(dān)任財(cái)務(wù)投資角色模式：投資方只負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)投資，運(yùn)營(yíng)管理方需要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)管理等；

第二，物業(yè)租賃模式：即所謂整租模式，投資方建設(shè)收取固定租金收益，運(yùn)營(yíng)管理方擔(dān)任的是二房東角色；

第三，品牌及運(yùn)營(yíng)管理輸出：投資方將投資標(biāo)的委托給經(jīng)營(yíng)方管理，或使用運(yùn)營(yíng)方產(chǎn)品線(xiàn)品牌和管理服務(wù)，或純粹使用其運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，投資方享有投資標(biāo)的產(chǎn)權(quán)，和經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行租賃凈收益分成；

第四，小股操盤(pán)模式：運(yùn)營(yíng)管理方投入一定股份以獲得物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，主要看入股的額度，商議雙方的收益分配和責(zé)任分擔(dān)的問(wèn)題；

第五，投資方和運(yùn)營(yíng)方合資成立運(yùn)營(yíng)管理公司：兩者共同商議合作投資份額及比例；

第六，基金管理模式：即收購(gòu)購(gòu)物中心部分股權(quán)，收益部分除了管理和顧問(wèn)的服務(wù)收益之外，還有資本退出時(shí)的溢價(jià)收益。

上述所有輕資產(chǎn)合作模式是基于項(xiàng)目投資方的核心訴求以及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輸出的戰(zhàn)略訴求這兩大雙向需求進(jìn)行設(shè)定。目前，不同輸出方也各有側(cè)重，有的主推整租模式，有的主打凈收益分成，有的采取品牌管理輸出模式，有的收取運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用為主，還有的則涵蓋多種模式混搭。

不同模式對(duì)于投資方和運(yùn)營(yíng)管理方各有利弊，隨著近5年來(lái)諸多輕資產(chǎn)項(xiàng)目的落地，市場(chǎng)上也已經(jīng)出現(xiàn)了一些雙方剛剛“結(jié)婚”不久就無(wú)法繼續(xù)合作的現(xiàn)象。說(shuō)到底，都是不同模式下雙方的長(zhǎng)短期權(quán)責(zé)和利益分配問(wèn)題沒(méi)有做好動(dòng)向厘清，只有一方賺快錢(qián)的模式必然短命，市場(chǎng)的變動(dòng)也成為了加速雙方“分手”的助推器。

疫情沖擊下，很多在營(yíng)項(xiàng)目屢屢出現(xiàn)大面積掉鋪等問(wèn)題，尋求輕資產(chǎn)合作概率大比例提升。相比之前，城投等政府平臺(tái)、基金公司托底或者打包盤(pán)活的商業(yè)項(xiàng)目也在市場(chǎng)上越來(lái)越多。針對(duì)不同類(lèi)型的資方及項(xiàng)目背景，只有不斷創(chuàng)新合作模式才能更有利達(dá)成雙贏，促成雙方合作成功。

此外，合作模式的設(shè)定還涉及資產(chǎn)證券化、稅務(wù)籌劃等密切關(guān)系到雙方利益的問(wèn)題。其他問(wèn)題比如涉及商業(yè)標(biāo)的項(xiàng)目的物業(yè)、停車(chē)等管理費(fèi)用收入計(jì)入。合作模式除了創(chuàng)新之外，還要做精做細(xì)。

趨勢(shì)四：規(guī)模化之下人才管控及資本籌措能力亟須提升

輕資產(chǎn)模式的門(mén)檻看似低，實(shí)際上很高。管理不理想，或者抱著賺快錢(qián)心態(tài)只提供前期服務(wù)，看似比投資方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小，可以轉(zhuǎn)身走人，但可能已經(jīng)在不大的圈內(nèi)過(guò)早的砸了招牌與口碑。輕資產(chǎn)行業(yè)終究就是人才和資本密集型行業(yè)，若想登上快車(chē)道，則需要快速提升這兩方面的能力。

先說(shuō)人才及品質(zhì)管控。

輕資產(chǎn)行業(yè)屬于典型的智力密集型行業(yè)，吸引、培育及挽留優(yōu)秀人才是公司發(fā)展的基石，而隨著服務(wù)范圍以及服務(wù)內(nèi)容的快速迭代，對(duì)于這一領(lǐng)域更需足夠重視。目前，圍繞這一領(lǐng)域，各類(lèi)公司需持續(xù)完善高效的人才管理制度，建立多梯隊(duì)人才體系，完備公司人才儲(chǔ)備、培訓(xùn)及激勵(lì)機(jī)制，打造獨(dú)特的企業(yè)文化，優(yōu)化組織架構(gòu)，提供健全的晉升制度，進(jìn)而打造出一眾優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)支持業(yè)務(wù)擴(kuò)充及公司可持續(xù)發(fā)展；品質(zhì)管控說(shuō)到底也是對(duì)人的管理，在優(yōu)秀專(zhuān)才團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)上，需要建立極強(qiáng)的輸出品控體系。品控所要把握的就是對(duì)外輕資產(chǎn)輸出在各個(gè)維度上的設(shè)計(jì)和執(zhí)行。

輕資產(chǎn)輸出公司自身也要注重投資回報(bào)，且易受到項(xiàng)目方方方面面的約束。相對(duì)于重資產(chǎn)，快速發(fā)展輸出產(chǎn)品的個(gè)性化容易相對(duì)不足，因此所服務(wù)項(xiàng)目也會(huì)受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目合作，應(yīng)至少要涉及研發(fā)、質(zhì)量、預(yù)算、計(jì)劃、績(jī)效、培訓(xùn)等諸多維度，且能將這些體系化的內(nèi)容積淀為智力資本。

再說(shuō)資本籌措能力。

輕資產(chǎn)輸出想要“輕”首先要足夠“重”，應(yīng)該有足夠強(qiáng)健的“體魄”，其中，資本籌措能力在當(dāng)今格外凸顯。因此，上述不同出身的商業(yè)輕資產(chǎn)選手，恐怕不能全部都能做到持續(xù)變輕，不是每一家公司都適合做輕資產(chǎn)，它需要更多的內(nèi)力與內(nèi)功。

最近一年，資本機(jī)構(gòu)推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)分拆上市潮流涌現(xiàn)。在這一窗口期，那些在資本籌措上先人一步的企業(yè)，更容易較早被二級(jí)市場(chǎng)賦予更多投資題材機(jī)會(huì)，以獲得更高的市盈率和市場(chǎng)關(guān)注度，進(jìn)而獲取資本市場(chǎng)的加持。

文章來(lái)源：地產(chǎn)雜志