商業(yè)地產(chǎn)是如何運(yùn)轉(zhuǎn)的？

疫情讓大家深刻的體會(huì)到了人是一種社交屬性的生物。社交是人類(lèi)的天性，而商業(yè)地產(chǎn)則是能給人類(lèi)社交提供場(chǎng)所以及服務(wù)的重要載體。人類(lèi)活動(dòng)越來(lái)越豐富，社交程度越高，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求就越旺盛。

那么我們?nèi)绾卫斫馍虡I(yè)地產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)呢？很多做傳統(tǒng)住宅的開(kāi)發(fā)商拿到商業(yè)地塊，應(yīng)該怎么安排團(tuán)隊(duì)來(lái)操盤(pán)？小編今天想從兩個(gè)市場(chǎng)來(lái)解讀。

市場(chǎng)是買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行商品交換的場(chǎng)所。

商業(yè)地產(chǎn)主要分為空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)。

空間市場(chǎng)是指房地產(chǎn)空間使用權(quán)的市場(chǎng)。換句話(huà)說(shuō)也叫租賃市場(chǎng)。

在空間市場(chǎng)中，業(yè)主和租戶(hù)作為供需兩端，租金水平反映空間價(jià)值和空間市場(chǎng)的供需關(guān)系。

資產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。換句話(huà)說(shuō)就是針對(duì)項(xiàng)目的買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓。

在資產(chǎn)市場(chǎng)中，不同的投資者作為供需兩端，通過(guò)Cap Rate 水平反映資產(chǎn)價(jià)值和資產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。

那么這兩個(gè)市場(chǎng)是如何聯(lián)系在一起的？

空間市場(chǎng)通過(guò)租金和出租率使得資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，而現(xiàn)金流是資產(chǎn)市場(chǎng)中的資產(chǎn)價(jià)值的決定因素之一。資產(chǎn)價(jià)值是否有利可圖，進(jìn)一步影響開(kāi)發(fā)商決策，是否開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，從而影響了市場(chǎng)的供給水平，進(jìn)而對(duì)空間市場(chǎng)的租金和出租率產(chǎn)生影響。因此，這兩個(gè)市場(chǎng)是互相依存的，互相影響。正是這兩個(gè)市場(chǎng)的正向循環(huán)，不斷促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)，激活市場(chǎng)的力量，為人們提供了更多的商業(yè)場(chǎng)所，滿(mǎn)足了人們的社交天性，增加了人們的生活樂(lè)趣。

為什么要分析這兩個(gè)市場(chǎng)？

小編認(rèn)為在很長(zhǎng)一段時(shí)間，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)更關(guān)注的是空間市場(chǎng)，把資產(chǎn)市場(chǎng)僅僅當(dāng)成是針對(duì)小業(yè)主的散售市場(chǎng)，而且將空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)彼此割裂看待。同時(shí)，很多住宅開(kāi)發(fā)商在對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行部門(mén)設(shè)置時(shí)，空間市場(chǎng)交給自己成立的商管公司或委托給第三方運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)市場(chǎng)交給住宅的銷(xiāo)售市場(chǎng)部負(fù)責(zé)或者自己成立了資產(chǎn)管理部門(mén)，而且資產(chǎn)管理部門(mén)和商管公司權(quán)責(zé)不清。這都是因?yàn)閷?duì)著兩個(gè)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)不夠，而且沒(méi)有將兩者的相互依存關(guān)系考慮到項(xiàng)目的整體操盤(pán)中。

空間市場(chǎng)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的租金水平和出租率，并控制運(yùn)營(yíng)成本，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的現(xiàn)金流。而空間市場(chǎng)是高度細(xì)分的，不同的位置、不同的資產(chǎn)類(lèi)型其租金水平是完全不一樣的。因此，在空間市場(chǎng)中，需要特別的關(guān)注項(xiàng)目的位置和資產(chǎn)類(lèi)型的差異，從而更準(zhǔn)確的分析項(xiàng)目的租金水平和預(yù)期出租率。同時(shí)，對(duì)于租戶(hù)具有吸引力的點(diǎn)進(jìn)行深入挖掘，聘請(qǐng)租賃運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)人才，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流負(fù)責(zé)。

資產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的投資回報(bào)，找到愿意購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的投資人，在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行交易。資產(chǎn)市場(chǎng)不具有細(xì)分性，因?yàn)橘Y產(chǎn)市場(chǎng)的參與者是廣義的資本市場(chǎng)的參與者（資產(chǎn)作為一種投資渠道與股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)進(jìn)行收益比較），他們比較的對(duì)象不是資產(chǎn)本身，而是由資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。兩處現(xiàn)金流被認(rèn)為具有相似風(fēng)險(xiǎn)和增長(zhǎng)潛力的房產(chǎn)，將以非常相似的Cap Rate估值進(jìn)行出售，即使這兩處房產(chǎn)實(shí)際上非常不同，而且它們位于不同的地點(diǎn)，租金也非常不同。因此，在資產(chǎn)市場(chǎng)中，需要特別關(guān)注的是項(xiàng)目產(chǎn)生現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)和增長(zhǎng)潛力。同時(shí)，關(guān)注資本市場(chǎng)的利率水平的變化和整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)水平，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理人才，對(duì)項(xiàng)目的投資回報(bào)負(fù)責(zé)。

如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要往更健康、更高效的方向走，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該要重視理清著兩個(gè)市場(chǎng)。依據(jù)這兩個(gè)市場(chǎng)的特性和目標(biāo)，設(shè)置更合理的部門(mén)分工，設(shè)置更合理的部門(mén)目標(biāo)，并協(xié)同實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)。

現(xiàn)在大家分清楚商業(yè)地產(chǎn)的兩個(gè)市場(chǎng)了嗎？了解了自己應(yīng)該負(fù)責(zé)哪一個(gè)市場(chǎng)嗎？希望這兩個(gè)市場(chǎng)的分析能給大家在實(shí)踐中提供一些啟發(fā)。

文章來(lái)源：資管芝士