產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亂象：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為什么不做產(chǎn)業(yè)

在新一輪技術(shù)革命與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的基礎(chǔ)上，以新基建、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)發(fā)展、城市配套完善為關(guān)鍵詞的服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代真正來臨，城市產(chǎn)業(yè)重構(gòu)加速。

但作為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要一環(huán)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，近年來頻繁出現(xiàn)諸多亂象。

發(fā)展之痛：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為何亂象叢生？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)的載體，兩者相互依存、相互促進(jìn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依靠市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，受產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策影響較大，有強(qiáng)專業(yè)性、強(qiáng)區(qū)域性、大投資、長投資回收期等特點(diǎn)。這意味著產(chǎn)業(yè)持續(xù)運(yùn)營是決定城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成敗的最關(guān)鍵因素。

然而，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)之間存在明顯脫鉤，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)眾多“亂象”。

1） 城市對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的認(rèn)識不清晰，盲目上馬項(xiàng)目。城市在產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)上不完善，不清楚適合發(fā)展哪些產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，甚至一味追求“高大上”、科研創(chuàng)新集聚或引進(jìn)行業(yè)龍頭，盲目上馬產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。政府在選擇運(yùn)營商時(shí)，未深化政企合作模式，規(guī)范土地用地條件，更給了產(chǎn)業(yè)運(yùn)營實(shí)力不足的企業(yè)“掛羊頭賣狗肉”的機(jī)會。

2） 開發(fā)企業(yè)運(yùn)營乏力。大量產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)缺乏運(yùn)營能力，投資人也大多沒有實(shí)體產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)后未確定明顯的產(chǎn)業(yè)方向和目標(biāo)。建筑的使用目的與內(nèi)容往往在不斷更換，甚至很大一部分就是爛尾。如果城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位不清，將陷入更深的惡性循環(huán)之中。

3） “泛商務(wù)化”加重城市商務(wù)地產(chǎn)泛濫。由于沒有實(shí)際的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，諸多項(xiàng)目被開發(fā)企業(yè)作為寫字樓（商務(wù)樓宇）、企業(yè)獨(dú)棟（辦公別墅）銷售。由于項(xiàng)目位置大多較差，導(dǎo)致售價(jià)低廉，進(jìn)一步打亂城市商務(wù)樓宇市場環(huán)境，加重寫字樓市場危機(jī)。

4） “不搞產(chǎn)業(yè)只賣房”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，由于運(yùn)營能力匱乏，開發(fā)企業(yè)投資的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，超過70%用于產(chǎn)權(quán)銷售，多數(shù)后續(xù)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容方面把控缺失，致使產(chǎn)業(yè)混亂，產(chǎn)業(yè)的生態(tài)鏈遭到破壞，產(chǎn)業(yè)生存困難。

總之，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多成為企業(yè)大規(guī)模圈地造房的噱頭，產(chǎn)業(yè)發(fā)展有名無實(shí)；或是引入的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)無法匹配城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，部分項(xiàng)目甚至淪為“只要是企業(yè)都能進(jìn)”的鋼筋寫字樓群。

認(rèn)識革新：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅是產(chǎn)業(yè)載體，更是產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式

時(shí)代進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)更新，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵也隨之發(fā)生顛覆性變化 ---- 從傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)（標(biāo)準(zhǔn)化或定制化工業(yè)廠房）拓展為綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能綜合性商服地產(chǎn)；不僅僅是一種物業(yè)形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

這一變化推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)容和形式上有了實(shí)質(zhì)性突破。

形式延展：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的范疇從產(chǎn)業(yè)園區(qū)，再拓寬至總部基地、商務(wù)花園、孵化器，甚至城市區(qū)域級別的科學(xué)園/技術(shù)城、高新技術(shù)加工區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)帶。

功能擴(kuò)展：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)包含一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能（即：運(yùn)營），如行政管理、生產(chǎn)加工、物流配送、商務(wù)/商業(yè)/金融/生活/人才服務(wù)、科研活動、休閑活動、會展與會晤活動等。它們同樣對產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要價(jià)值。

不可控因素：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)困局

除上述認(rèn)知偏差外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的商業(yè)模式設(shè)計(jì)上，也存在很多不可控因素。

缺乏堅(jiān)定的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：不管是地方政府還是引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，多缺乏對城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（產(chǎn)業(yè)體系、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及核心產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的篩選和確定，政企合作門檻和土地的用地開發(fā)條件設(shè)計(jì)等），幾乎都是來啥要啥、有啥接啥、一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)樣…。對產(chǎn)業(yè)的變化趨勢、整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展或升級轉(zhuǎn)型思路、自身區(qū)域發(fā)展條件等沒有堅(jiān)定的信念，導(dǎo)致投資人在商業(yè)模式設(shè)計(jì)上難以始終如一。

不能有效的規(guī)劃實(shí)施：招商資源不到位、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不足，使得產(chǎn)業(yè)規(guī)劃很難實(shí)施到位。由于產(chǎn)業(yè)招商與落地實(shí)施之間存在很多環(huán)節(jié)，地方政府、特別是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，都會出現(xiàn)管理服務(wù)漏洞、承諾不到位等問題，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)周期變長，前期設(shè)計(jì)的商業(yè)模式很難實(shí)現(xiàn)。在強(qiáng)大的資金壓力之下，銷售變現(xiàn)自然而然成為運(yùn)營商最現(xiàn)實(shí)的手段。

應(yīng)該注意的是，目前流行的產(chǎn)業(yè)平臺化運(yùn)作模式在促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展上有自身優(yōu)勢，也必須建立在產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)完善、招商運(yùn)營資源與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富的基礎(chǔ)之上。看不到這一點(diǎn)，就容易產(chǎn)生因果倒置的錯(cuò)覺，以為有了產(chǎn)業(yè)平臺化運(yùn)作就萬事大吉。

文章來源：地產(chǎn)氣象站