商業(yè)地產(chǎn)的10種死法

被政府為業(yè)績招商引資忽悠而死

地方政府為政績而進行招商引資，給開發(fā)企業(yè)新區(qū)、開發(fā)區(qū)的地塊以及各種優(yōu)惠政策，讓你去圈地投資，發(fā)展新區(qū)建設，告訴你未來該區(qū)域長遠規(guī)劃、繁榮景象，而使部分發(fā)展商浮想聯(lián)翩。

殊不知，給開發(fā)商的地塊很多都是鳥不拉屎、地不長草的“北大荒”。商業(yè)地產(chǎn)項目的后期運營是靠消費者和人流來支撐的，“未來幾年就繁榮了”的噱頭口號是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等不起的。這種被全套招商引資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商不勝枚舉，現(xiàn)在有這樣狀況的開發(fā)商老板估計腸子都后悔死了。

被住宅開發(fā)運作模式套路而死

中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)都是從居者有其屋的開發(fā)住宅模式發(fā)展起來的，后期逐步涉及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式。

雖然經(jīng)驗是通過實踐獲取的，但是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗一定是之前資金積累后無法回收的慘痛教訓獲得的。之前成功開發(fā)了住宅地產(chǎn)的一些開發(fā)商自認為在自己城市開發(fā)住宅項目已經(jīng)大獲成功，認為地產(chǎn)開發(fā)不就是蓋房子、然后賣掉，老板后大旗一揮：商業(yè)地產(chǎn)沒什么，跟開發(fā)住宅一樣，干就行了。就這樣，把之前開發(fā)住宅掙得錢都搭進去不說，還欠了一屁股外債。住宅產(chǎn)品與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的用途、使用人、功能等有著完全不同的屬性，按照住宅開發(fā)的套路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)顯然大錯特錯。

隔行如隔山——被建筑設計而死

我遇到、聽到和接手的一些問題商業(yè)項目的前因都有著異曲同工之處：開發(fā)商拍下地，老板開會安排：“到北京或者上海找個設計院給咱們地塊設計一下！”有這樣原因的開發(fā)商首先是錯在了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作步驟層面。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心是：商業(yè)地產(chǎn)項目的后期營運、價值收益、租售留分配、產(chǎn)品如何證券化等問題。

隔行如隔山，建設設計院和設計師是建筑設計行業(yè)的專家，而不是搞商業(yè)地產(chǎn)招商、銷售、廣告、運營、物業(yè)服務、資產(chǎn)證券化的資深從業(yè)者，所以建筑設計院、設計師不是萬能工，沒有商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專家的方案或者建議直接把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心環(huán)節(jié)交給建筑設計院顯然就錯了。中國各個城市都有眾多因此原因而被“前期建筑設計死”的商業(yè)項目。

被錯誤業(yè)態(tài)配比指標而死

我遇到很多城市里的商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模體量都存在盲目做大的現(xiàn)象。例如一個國內(nèi)欠發(fā)達地區(qū)，城區(qū)人口60萬的小城市，開發(fā)商非要開發(fā)15萬平米的集中商業(yè)產(chǎn)品，先不講該城市里面已經(jīng)有眾多入市經(jīng)營好且地理位置佳、成熟的競品項目，顯然有這樣想法的開發(fā)商可能都沒有考慮你這個城市有多少商業(yè)品牌可以把你的項目裝滿、后期商業(yè)面積租售留、如何運營等系列問題。商業(yè)項目體量不是越大越好，能夠在所處的城市區(qū)域填補空白是最佳。

再有，我遇到的一個俗稱四線城市的商業(yè)綜合體項目，總體量45萬平米，其中酒店2萬平米、公寓4.5萬平米、寫字樓4萬平米、集中商業(yè)8萬平米、商業(yè)街3.5萬平米、住宅23萬平米。從數(shù)據(jù)指標上看好像問題不是太大，但是該城市公寓和寫字樓產(chǎn)品根本就沒有任何市場可言。

急功近利——被資金斷裂整死

開發(fā)商為了快速回款，都選擇在商業(yè)項目建好后，將商業(yè)面積劃分銷售，及時“回血”、“止血”，收回資金。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實際是投入資金大、周期長、回收慢，顯然與開發(fā)商快速回流的思想“背道而馳”。多數(shù)商業(yè)項目迫于資金壓力，采取各種手段來彌補資金不足，但最終越陷越深，最終資金斷流，項目開發(fā)暫停終止，成為爛尾盤、死盤。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完全靠自身企業(yè)自有資金且無需銀行貸款、民間借款、合作開發(fā)的實力企業(yè)不多，多數(shù)都是地域型民間開發(fā)企業(yè)，想靠小比例自有資金按照住宅開發(fā)套路，再通過建筑施工方墊資建設，然后在通過銷售進行回款，這種手法，顯然在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域不容易走通。

被老板一言堂害死

很多老板不是地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)出身，也不是商業(yè)地產(chǎn)層級逐步工作上來的從業(yè)者，可能更沒有任何地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，即使有經(jīng)驗可能也是停留在自己在老家開發(fā)過的簡單住宅產(chǎn)品層面上而已。但是這樣的開發(fā)企業(yè)老板更愿意按照自己的想法由著性子來，不愿意聽取下屬的專業(yè)意見，想怎么干就怎么干。幾年前接觸過一個河北某地的開發(fā)企業(yè)老板，常年在加拿大居住，偶爾回國。經(jīng)過電話指揮國內(nèi)項目現(xiàn)場負責人按照他的想法改，屬于“孫猴的臉——一天十八變”，我去項目現(xiàn)場遇見施工工人問我：“領(lǐng)導，今天又砸哪兒？”真讓人哭笑不得。

被不負責任的代理行掙快錢蒙而死

有的商業(yè)代理公司的操作根本不考慮項目的未來市場和有無生命力，就以招商填滿為目標，品類落位于搭配是否合理、業(yè)態(tài)引入的關(guān)聯(lián)帶動等全然不顧，拿到招商傭金就走；地產(chǎn)銷售公司更是為了賣出一套商鋪什么手段都用上、什么承諾都答應，目的是賣鋪取傭回款為王，反正銷售不好就撤離，大不了傭金不要了……很多這樣不負責任的商業(yè)代理公司因為上述的做法導致了商業(yè)項目的“趴窩”而在市場上死去。

掙快錢的商業(yè)代理公司使商業(yè)項目成了“傷”業(yè)項目、商業(yè)街成為“喪業(yè)街”、購物中心成了“庫房”中心。

被盲目復制借鑒和同質(zhì)化而死

中國目前不乏一些成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)典項目，很多地區(qū)的開發(fā)商老板看到其成功的表現(xiàn)，便讓執(zhí)行團隊按照其照搬過來，認為一定成功。被模仿最多的恐怕是萬達廣場、大悅城、龍湖、凱德等地產(chǎn)商開發(fā)的產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)不是靠模仿就能運作成功。一位河南某地的地產(chǎn)商老板問我：“我完全按照萬達廣場的模式做的，怎么還是不行呢？”

被先開工建設后定位招商被動而死

開發(fā)商拿了地之后，找個建筑設計院進行設計，報規(guī)批復后開工建設，項目封頂完工后才考慮：干點什么呢？老板才開始“謀劃”。

這樣“奉子成婚”的商業(yè)地產(chǎn)項目往往會遇到這樣的現(xiàn)實問題：想引進電影院，但層高不夠；項目定位有商超業(yè)態(tài)，但沒有卸貨平臺、貨運通道、引流踏步電梯；調(diào)研后發(fā)現(xiàn)項目周邊最需要餐飲業(yè)態(tài)，但前期用電負荷不夠、排煙設施沒有、隔油池未設計；想招商引入文娛的書店業(yè)態(tài)，測量后樓板承重不夠……

被前期概念高高在上不能落地害死

記得幾年前有個河南商丘的地產(chǎn)商找到我，說是項目開發(fā)蓋完后就一直沒辦法向下運作了。了解后，該項目前期請了某個商業(yè)管理公司給做的方案定位：儼然一個北京的新光天地，都是奢侈品，而且還是重奢。更為可笑的是一層都是國際大牌：LV、Gucci、Chanel、PRADA等，像H&M這樣的國際快時尚品牌落位在4層。商丘的商業(yè)零售當時檔次最好的零售品牌僅僅是國內(nèi)的報喜鳥、花花公子、鄂爾多斯之類，先不說商丘地區(qū)有沒有消費力，與市場的定位斷檔顯然就是大問題。當時我記得河南省會鄭州也沒有LV，省會下屬的商丘就能引入國際重奢？顯然問題出在定位的概念不能落地，等于白紙一張，就是空談。

文章來源：飆馬商業(yè)地產(chǎn)