地產(chǎn)數(shù)字化的四個(gè)階段，決定房企命運(yùn)！

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，各大房企之間已經(jīng)演變?yōu)?ldquo;以快吃慢”的生存法則。

特別是今年的“兩集中”政策落地之后，對“快”的要求更加明顯了。

房企不僅要快速看地、做測算、做判斷，拿到地之后，還要能快速開工達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，搶先占領(lǐng)市場，才能賺到更多利潤。

這中間涉及了很多環(huán)節(jié)，稍不留神，就可能陷入惡性循環(huán)：

比如有的房企算不過來賬，拿不到地，失去在核心城市的競爭力，沒項(xiàng)目賣，留不住優(yōu)秀員工，房企更難拿地；

再比如，有的房企拿地后快周轉(zhuǎn)，工程質(zhì)量容易出問題……

如何有效避免這些情況出現(xiàn)？

在筆者看來，速度和效率非常關(guān)鍵，而實(shí)現(xiàn)它們的前提是，房企的數(shù)字化發(fā)展。

今天，筆者想重點(diǎn)來聊聊地產(chǎn)數(shù)字化發(fā)展的四個(gè)階段。

這絕不僅僅是某一個(gè)部門或者子公司的事情。

有專家表示，由于受到疫情的影響，整個(gè)社會的數(shù)字化進(jìn)程至少提前6年。這也意味著，數(shù)字化正在加速重塑各行各業(yè)的生產(chǎn)流程，數(shù)字化和每個(gè)地產(chǎn)人都息息相關(guān)。

而能最快做到最后一個(gè)階段的房企，才是有真正的實(shí)力，去迎接未知的挑戰(zhàn)。

第一階段

數(shù)字落后于現(xiàn)實(shí)

過去很長一段時(shí)間里，房企高層看到的、員工了解的，都是一周、幾周甚至一兩個(gè)月之前的企業(yè)。

什么意思？

打個(gè)比方，以前集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)如果想要了解，近期一個(gè)區(qū)域新項(xiàng)目的開盤情況，就要等到開盤結(jié)束以后，一線員工收集各類數(shù)據(jù)，制作成電子表格，再逐層匯報(bào)、匯總上去，最后呈現(xiàn)給領(lǐng)導(dǎo)。

這中間有時(shí)間差，每家房企都不同，但所有的數(shù)字都是落后于現(xiàn)實(shí)的。

領(lǐng)導(dǎo)由于無法及時(shí)獲得數(shù)據(jù)，就不能更加及時(shí)地調(diào)配資源、調(diào)整節(jié)奏和布局，導(dǎo)致企業(yè)錯(cuò)過時(shí)機(jī)、消耗利潤。

同樣的情況，還會經(jīng)常出現(xiàn)在設(shè)計(jì)變更等諸多環(huán)節(jié)，等領(lǐng)導(dǎo)發(fā)現(xiàn)的時(shí)候，現(xiàn)場的變更已經(jīng)完成，分分鐘增加成本。

在行業(yè)高速發(fā)展的年代，大家都忙著沖規(guī)模、賺快錢，對這一部分的利潤并不是十分看重。

但這幾年，隨著黑天鵝灰犀牛越來越多，利潤越來越薄，加上科技發(fā)展越來越快，很多房企都主動邁入了第二階段。

第二階段

數(shù)字和現(xiàn)實(shí)同步

前面提到，領(lǐng)導(dǎo)想要了解項(xiàng)目開盤進(jìn)展，或多或少都有一個(gè)時(shí)間差，影響決策效率。

現(xiàn)在，通過在線開盤等手段，客戶一邊買，領(lǐng)導(dǎo)就可以一邊在手機(jī)上實(shí)時(shí)查看數(shù)據(jù)。

很多房企在加大數(shù)字化投入之后，“時(shí)間差”從一周、一個(gè)月，可以變成幾天、幾個(gè)小時(shí)，甚至立馬可以知道結(jié)果，達(dá)到數(shù)字和現(xiàn)實(shí)同步的水平。

不僅如此，各大房企還在打通各個(gè)業(yè)務(wù)板塊，形成同時(shí)同步的系統(tǒng)效應(yīng)。

前段時(shí)間，莫斌談到碧桂園數(shù)字化的思路時(shí)就表示，數(shù)字化不是口號，是降本增效的重要途徑，必須把數(shù)字化的管控上升到新的高度。

“目前各條線已經(jīng)積累了一定基礎(chǔ)，重要的是形成合力、打通數(shù)據(jù)，當(dāng)我們成為一個(gè)體系、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、一個(gè)碧桂園時(shí)，我們就勝利了。”

怎么理解這句話呢？

舉個(gè)例子，以前一家擁有多種業(yè)態(tài)的房企，一個(gè)季度的財(cái)報(bào)需要各個(gè)部門先統(tǒng)計(jì)，再由集團(tuán)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)，至少要半個(gè)月才能出結(jié)果。

現(xiàn)在各個(gè)板塊的系統(tǒng)和財(cái)務(wù)系統(tǒng)打通，中間大量的數(shù)據(jù)由機(jī)器人運(yùn)算，還能出會計(jì)憑證，效率大大提高。

一個(gè)季度截止日一過，可能三五天甚至更短時(shí)間，就可以出一份綜合性的報(bào)表。

房企各項(xiàng)業(yè)務(wù)的流程還被同時(shí)裝進(jìn)了手機(jī)端和電腦端，審批也更加及時(shí)。

這一階段需要各個(gè)業(yè)務(wù)場景打通，數(shù)據(jù)跑在一個(gè)大盤里來實(shí)現(xiàn)。節(jié)省了人力物力的同時(shí)，管理效率也大大提升，讓房企行動更加敏捷。

但這還是不夠快！當(dāng)房企遇上調(diào)控這類突發(fā)狀況，比競爭對手更快做出反應(yīng)，才可能減少損失，增加收益，怎么做到呢？

筆者發(fā)現(xiàn)，目前有一些巨頭開始向第三階段進(jìn)軍。

第三階段

數(shù)字領(lǐng)先于現(xiàn)實(shí)

隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的數(shù)字化進(jìn)程不斷深入，以及ai技術(shù)的廣泛應(yīng)用，很多巨頭開始探索讓數(shù)字領(lǐng)先于現(xiàn)實(shí)的階段。

簡單來說，就是通過“預(yù)測”，來幫助人們更快更準(zhǔn)地做出決策。已經(jīng)有非常明確的三個(gè)方向：

1、對施工環(huán)節(jié)的預(yù)測。

這幾年，制造業(yè)的數(shù)字化管理水平已經(jīng)非常先進(jìn)，像豐田、美的等都通過數(shù)字化、智能化的管理手段，利用強(qiáng)大的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，上下游打通，以銷定產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)“零庫存”。

房企同樣需要這樣的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，像裝配式建筑，由于涉及很多零部件，從工廠預(yù)制到運(yùn)輸組裝中間可能有很長的一段時(shí)間，也需要很大的場地堆放，場地需要租金，二次裝卸也會發(fā)生損傷。怎么辦？

如果數(shù)字化進(jìn)一步發(fā)展，系統(tǒng)可以預(yù)先模擬出項(xiàng)目所需要的工期，做到只提前一步給工廠下單，比如項(xiàng)目建設(shè)第二層的材料到了現(xiàn)場，開始安裝，工廠就可以開始生產(chǎn)第三層的材料，從而優(yōu)化這部分的成本，減少損耗。

2、對市場、政策的預(yù)測。

比如，通過和專業(yè)的數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)合作，用系統(tǒng)來檢測一個(gè)城市或者一個(gè)大區(qū)域的一二手房交易數(shù)據(jù)、各類新聞動態(tài)等信息，并結(jié)合以往各大城市調(diào)控政策的大數(shù)據(jù)，和房企多年應(yīng)對的經(jīng)驗(yàn)，提前預(yù)判某個(gè)城市是否會出臺調(diào)控，大概會出臺什么類型的調(diào)控，為高層決策提供依據(jù)。

通過這種預(yù)測，房企可以比其他房企更快做出反應(yīng)，提前在其他沒有調(diào)控的地區(qū)做布局，或者改變調(diào)控地區(qū)的營銷策略。以快打慢，取得勝利！

3、對操盤的預(yù)測。

某50強(qiáng)地產(chǎn)集團(tuán)營銷總透露，這兩年京東在研發(fā)類似Alphago的地產(chǎn)學(xué)習(xí)機(jī)器人。

目前，正在高薪邀請大量有經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目操盤手加入。這些操盤手把自己的經(jīng)驗(yàn)，通過不斷做題等方式傳授給機(jī)器人，機(jī)器人大量學(xué)習(xí)之后，就變成了一個(gè)參謀部，可以快速提供各種拿地、產(chǎn)品、營銷的可行方案，供高層參考決策。

世界首富貝佐斯曾說：“你能擁有的唯一可持續(xù)的優(yōu)勢就是敏捷性，僅此而已。因?yàn)闆]有別的東西是可持續(xù)的，你創(chuàng)造的一切，其他人都能復(fù)制出來。”

利用好ai超強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力和快速反應(yīng)能力，不久的將來，可以根據(jù)房企自身的特點(diǎn)，不斷縮短制作各類方案，供管理層來選擇，避免出現(xiàn)等人提供方案而錯(cuò)過時(shí)機(jī)的情況。

企業(yè)不斷保持敏捷性，才能先人一步。

第四階段：

虛擬世界與現(xiàn)實(shí)世界的結(jié)合應(yīng)用

為什么好萊塢大片的災(zāi)難場景，很多都發(fā)生在紐約？因?yàn)榧~約完成了數(shù)字建模，在虛擬世界里有一座數(shù)字孿生城市，可以和現(xiàn)實(shí)結(jié)合，承載電影人天馬行空的想象。

地產(chǎn)數(shù)字化再進(jìn)一步的話，筆者認(rèn)為，也會是虛擬世界和現(xiàn)實(shí)世界的結(jié)合應(yīng)用。目前，包括萬科等房企也有這方面的計(jì)劃。這么做，有什么實(shí)際價(jià)值呢？

房企可以在不改變原有物理世界的情況下，做出一個(gè)與之對應(yīng)的虛擬數(shù)字世界。在虛擬世界中，可以看到物理世界的方方面面、角角落落，會有很多應(yīng)用場景。

比如，現(xiàn)在建房子和修房子的一般是兩群人，小區(qū)住久了以后，埋在地下的水管等出現(xiàn)問題，維修起來很麻煩。

而有了虛擬世界，房子沒開工前，就有非常清晰、完整地圖紙，甚至可以提前預(yù)警，提醒物業(yè)哪些地方需要更換，管線是什么樣子的，可以從哪里修，需要什么工具等等都一目了然。

再比如，客戶可以去逛你家的商場，也通過vr互動的方式進(jìn)行，商場有別于現(xiàn)在的電商，是商場實(shí)體的樣子，線上線下同時(shí)消化庫存，更快速地完成交易。

房企還可以在虛擬世界中進(jìn)行各種創(chuàng)新性嘗試，可以提前知道一些決策運(yùn)用在現(xiàn)實(shí)生活中是否可行。

這樣做，將大大減少了試錯(cuò)的成本，并且可以不斷調(diào)優(yōu)。

通過虛擬世界和現(xiàn)實(shí)世界的結(jié)合應(yīng)用，房企的速度和效率將有飛躍性的提升。

小結(jié)

房企發(fā)展數(shù)字化的趨勢是不可逆的，對每一個(gè)地產(chǎn)人都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

有的地產(chǎn)人認(rèn)為，數(shù)字化的目的是為了裁員，降低人工成本，也有的地產(chǎn)人認(rèn)為，數(shù)字化為自己提供了上升的杠桿。

后者為什么可以這么自信，因?yàn)樽陨頁碛泻茈y被“標(biāo)準(zhǔn)化”的能力。

在這個(gè)數(shù)字化快速發(fā)展的時(shí)代里，地產(chǎn)人需要做的是盡早培養(yǎng)自己的綜合能力，不斷更新自己的技能，才能找到新賽場的切入點(diǎn)。