文旅地產(chǎn)苦淚

文旅地產(chǎn)看上去很美，夢幻迷人；文旅地產(chǎn)實際上很慘，苦淚連連。

從李亞鵬麗江雪山公司欠債到萬達文旅城轉(zhuǎn)讓，無不表明文旅地產(chǎn)的光環(huán)在褪色。隨著消費升級、休閑度假流行，各方大能紛紛投身文旅地產(chǎn)。然而文旅地產(chǎn)不是剛需，一著不慎即陷入進退維谷境地。勾地困難，市場突變，政策轉(zhuǎn)向，美夢轉(zhuǎn)眼淚空。

度假休閑需情懷，地產(chǎn)文旅兩纏綿。

一、勾地困難

拿地而來，奔地而去。有地，干事。

文旅項目大多位于生態(tài)良好的保護區(qū)或風(fēng)景名勝區(qū)，拿地十分不易。這些地方不允許住宅開發(fā)，只能通過旅游配套用地、度假用地、康養(yǎng)用地獲得使用權(quán)。即便如此，也存在審批手續(xù)繁瑣、調(diào)規(guī)時間長的問題。項目如果納入國土空間規(guī)劃，就會減小勾地受阻可能性。碰到天然林和基本農(nóng)田，則調(diào)規(guī)無望。

土地紅線，高壓禁線。大意，壞事。

◆配套用地

旅游開發(fā)，配套用地。

景區(qū)性質(zhì)決定了用地規(guī)模大小。作為旅游景區(qū)，游客中心、停車場、廁所、接待設(shè)施及道路配套等都需要建設(shè)用地，提前立項審批。項目啟動前，及時調(diào)規(guī)并辦理相關(guān)手續(xù)，以免情況變化，導(dǎo)致“夜長夢多”用地?zé)o著落。

快速勾地，完善手續(xù)。錯失良機，極易受阻。

◆度假用地

度假休閑，須有福地。

旅游度假區(qū)有相應(yīng)的建設(shè)用地配套，贏在起跑線上。只要定位準(zhǔn)確，宣傳及時，營銷得當(dāng)，度假區(qū)大都過得很滋潤，是文旅地產(chǎn)中的佼佼者。有地有市場，度假不用忙。

定向度假，專項用地。有的放矢，心不迷茫。

◆康養(yǎng)用地

民生福利，康養(yǎng)用地。

承擔(dān)部分養(yǎng)老功能的康養(yǎng)用地極易獲批。從納入國土空間規(guī)劃到商民兩用開發(fā)，區(qū)域性的康療養(yǎng)生受到政策和市場歡迎。做了政府想干的事，滿足了市場噴涌需求，多贏。

銀發(fā)浪潮涌，康養(yǎng)需求旺。順勢拿地，福蔭一方。

拿地難，似油煎。

度假和康養(yǎng)屬于定向拿地，量少。大多文旅地產(chǎn)是通過旅游項目拿地。即開發(fā)或經(jīng)營一個旅游項目，配套多少建設(shè)用地指標(biāo)。如前期規(guī)劃到位，調(diào)規(guī)及時，用地?zé)o虞。如聽信領(lǐng)導(dǎo)口頭承諾，或規(guī)劃設(shè)計單位理解用地政策不夠，把天然林、基本農(nóng)田作為開發(fā)用地，實際上動不了陷入“等地狀態(tài)”那就悲催。保證金繳了，無地可用或指標(biāo)縮水，進不得退不出，空養(yǎng)旅游，艱難等待轉(zhuǎn)機！

文旅地產(chǎn)，無地難產(chǎn)。養(yǎng)旅游，愁白頭。

二、市場突變

消費轉(zhuǎn)型，市場突變。

社會發(fā)展時期不同，消費需求有異。剛需市場時，投資保值是熱點；供給側(cè)改革時，分時度假受青睞；旅居時代，別樣生活才是享受。文旅地產(chǎn)，跟隨時代風(fēng)向標(biāo)快速改變。慢騰騰不思變，只會被拍死在刻舟求劍的臆想點。

以變應(yīng)變，需求不變。墨守成規(guī)，必被淘汰。

◆投資保值

炒房風(fēng)口，投資保值。

全民炒房，房價飛漲。處于價格洼地的文旅地產(chǎn)品質(zhì)好，單價低，總價低，備受歡迎。隨著國家調(diào)控，房住不炒，加之經(jīng)濟下滑，房產(chǎn)投資戛然而止，景區(qū)房都好賣的日子沒有了。一個時代結(jié)束，下個時代開啟——有消費就有需求。

房價漲，投資。物價漲，保值。都不漲，享用。

◆分時度假

自住兼營，分時度假。

約定一年居住多久時間，其余時候交由公司統(tǒng)一經(jīng)營，景區(qū)分時度假時代開啟。多套房，多地住，有收益，不動產(chǎn)變活銀行。房地產(chǎn)調(diào)控后，分時度假房通過經(jīng)營盤活，風(fēng)險分散三方共利。

投資經(jīng)營兩不誤，自主營收都兼顧。思維變，前路寬。

◆旅居時代

旅居時代，候鳥生活。

隨季節(jié)變換遷徙，一卡在手說走就走。當(dāng)回歸原真成為一種生活方式，消費者追求的就不只是一套房，而是可以滿足某種生活狀態(tài)的“一類型房”。住一月、住一季、住一年、住三年五年八年，十年二十年三十年，用一間房的價格，享受無限生活空間。

房子靈幻為生活方式，文旅地產(chǎn)便是販賣消費者情懷。

市場在變，初心不變。

服務(wù)消費者，滿足市場需求，文旅地產(chǎn)的初衷不變。以人為本，高性價比投資，分時度假經(jīng)營，候鳥旅居慢享受，房子不再是冰冷的“物品”，而是可動起來的“情感”，讓生活變得多姿多彩。市場變了，產(chǎn)品和服務(wù)跟著變，不然只有光眼看。

市場變換，產(chǎn)品跟隨。思維升格，房為情感。

三、政策轉(zhuǎn)向

政策轉(zhuǎn)向，重新考量。

當(dāng)國家政策發(fā)生重大改變時，文旅項目需及時調(diào)整，合規(guī)運作。配套設(shè)施的先建后補、大棚房的李代桃僵、新型地產(chǎn)的改頭換面，如不符合階段性政策規(guī)定都可能血本無歸。此一時彼一時，文旅地產(chǎn)得有“常識”！偶然膽大，長期合法。

緊跟政策，證照齊全。文旅地產(chǎn)，合法合規(guī)。

◆先建后補

特殊時期，先建后補。

文旅項目大多承載政治任務(wù)，需“按時”完工交付。手續(xù)可以邊建邊辦，但不得不辦。錯過當(dāng)時機不辦，后續(xù)難辦。政策一變，違建難看。風(fēng)吹草動，爭辯無用。

合規(guī)手續(xù)，及時辦理。講規(guī)守矩，不越雷池。

◆李代桃僵

李代桃僵，擦邊易拆。

本是農(nóng)用設(shè)施的大棚房成了餐廳民宿，成了加工廠房，或為娛樂場所，毫無農(nóng)業(yè)元素，結(jié)果被清理拆除！曾經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)承諾、政府不管，大棚里的文旅地產(chǎn)，不倫不類。

農(nóng)業(yè)大棚，文旅經(jīng)營。國土巡查，連根帶拔。

◆新型地產(chǎn)

新型地產(chǎn)，狂加場景。

地產(chǎn)調(diào)控，轉(zhuǎn)移陣地。農(nóng)業(yè)+房子，美其名曰“新農(nóng)業(yè)體驗”；森林+房子，冠之以“回歸野墅”。前述項目不論以何種形式出現(xiàn)，都是沒有合法身份的“新型地產(chǎn)”！無名分，無認(rèn)可，“法無例不究”！遮遮掩掩、躲躲藏藏，只有使用權(quán)沒有所有權(quán)的新型地產(chǎn)，夾縫求生。不查無事，一查關(guān)門。

場景可變，本質(zhì)難改。形式翻新，身份難尋。

政策轉(zhuǎn)向，模式更新。

政策變，步伐變。政策導(dǎo)向是文旅地產(chǎn)指南，影響其存在方式和存續(xù)周期。群雄逐鹿時期，膽大就有收獲；混沌不清時，臨建也有大作為；紅線不嚴(yán)階段，地產(chǎn)加場景也是天作之合。只是當(dāng)風(fēng)向變了時，別逆風(fēng)而行，不然折斷翅膀是遲早的事。

緊隨政策走，文旅飯碗有。長遠，深謀。持續(xù)，遠慮。

結(jié)語

文旅地產(chǎn)苦，有苦無處訴。善勾地，不入坑。市場政策，靈活應(yīng)變。

相比傳統(tǒng)剛需地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)有更多“苦點”和不確定性。地難拿，稍不留意入深坑，能爬起來是萬幸；變化快，產(chǎn)品換代身后拋，轉(zhuǎn)眼已是陌路人；風(fēng)向轉(zhuǎn)，多年經(jīng)營付東流，一旅回到解放前。看似光鮮華美的文旅地產(chǎn)，進去易，抽身難。

做好旅游，帶動地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)不只是房子，還有文化內(nèi)涵，消費場景，生活方式。藉旅游名義，投機地產(chǎn)，苦果自吞。旅游地產(chǎn)，有無法言說的傷！

文章來源：旅海泛舟