離場的潘石屹與進(jìn)擊的黑石

6月17日上午9時，SOHO中國（00410.HK ）正式復(fù)牌，開盤價4.76港元，相比15日停牌價格上漲24.74%。

股價的變化來自前一天的收購消息。6月16日，SOHO中國官方微信稱，黑石發(fā)出全面收購要約，投資SOHO中國有限公司，以取得SOHO中國的控股權(quán)。交易完成后，SOHO中國現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)。SOHO中國將繼續(xù)在香港證券交易所上市。

16日晚間，SOHO中國發(fā)布公告，高盛代表黑石集團(tuán)以5港元/股的價格，總共收購SOHO中國約28.56億股股份，交易價格約236.58億港元。

交易

對這筆買賣，成交價格是市場關(guān)注的重點。

公告顯示的5港元/股，總計236.58億港元的交易價格，約合30.45億美元，相比去年傳聞中黑石集團(tuán)與SOHO中國就后者私有化進(jìn)行談判，提出6港元/股的報價，總對價約40億美元，交易價格大幅下降。

2020年3月11日，SOHO中國公告，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性。據(jù)外媒報道，該金融投資者為黑石集團(tuán)，同年8月13日，SOHO中國又發(fā)布公告稱，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進(jìn)行的討論已經(jīng)終止。

一位曾在SOHO中國任職的大宗交易行業(yè)從業(yè)者告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，彼時的談判終止，很有可能是因為中國寫字樓市場的空置率和去化率變化較大，雙方在交易價格上未達(dá)成一致。他表示，隨著中國疫情的控制逐漸明朗，SOHO中國持有資產(chǎn)的一線城市市場，已經(jīng)是國際資本的重點關(guān)注區(qū)域，尤其是市場表現(xiàn)優(yōu)于上海的北京市場。

據(jù)SOHO中國2020年年報，截至2020年底，其在北京、上海的資產(chǎn)為北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，以及上海的SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO，2020年底的平均出租率為79%。

值得注意的是，2020年北京辦公樓租賃市場最大的單筆交易位于麗澤SOHO，引入華為中國區(qū)總部，簽約面積5.9萬平方米。

據(jù)國際房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)“五大行”發(fā)布的2021年第一季度數(shù)據(jù)，北京寫字樓市場平均空置率15%，上海寫字樓市場平均空置率20%。

財報顯示，2020年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)收入約21.92億元，同比增長約19%，但同期歸母凈利潤為5.36億元，同比下降約59.77%。

前述從業(yè)者解釋，2020年，SOHO中國的“增收少利”，與寫字樓行業(yè)基本情況相符。他解釋，雖然從目前數(shù)據(jù)來看，北京和上海的寫字樓市場空置率仍在上升，但今年一季度的凈吸納量也在迅速恢復(fù)，“尤其是北京市場，未來供應(yīng)沒有上海多，而且互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的拓展需求很明確，現(xiàn)在各種投資都在聚焦北京市場，SOHO中國在北京的幾個資產(chǎn)的位置還是很優(yōu)越”。

離場的潘石屹與進(jìn)擊的黑石

SOHO中國于2007年在香港上市，融資19億美元創(chuàng)當(dāng)時亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO紀(jì)錄。2010年，SOHO中國銷售額達(dá)到238億元峰值，此后，SOHO中國走出了一條和主流房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)、拓規(guī)模截然相反的發(fā)展路線。

2012年，SOHO中國創(chuàng)始人潘石屹宣布由銷售型物業(yè)轉(zhuǎn)為持有型物業(yè)，但聽其言還要觀其行，轉(zhuǎn)型聲后，SOHO中國對單個資產(chǎn)的出售動作以及整體出售的消息從未停止過。

2014年起，SOHO中國以總價52.3億元，向金融街控股出售上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場，還向攜程網(wǎng)出售了上海凌空SOHO部分物業(yè)，價格30.5億元。

2015年至2017年，SOHO中國分別以84.93億元、32.97億元、35.73億元和50.08億元出售其所持外灘8-1地塊股權(quán)、SOHO世紀(jì)廣場、上海虹口SOHO，并逐步清空凌空SOHO。

2019年，又以7.61億元出售位于北京9個項目的2583個停車位。

2020年，不僅傳出整體出售給黑石的消息，在終止與黑石談判之后的11月，有消息稱，私募股權(quán)投資公司高瓴資本與SOHO中國進(jìn)行了初步談判，擬將后者私有化，交易價值或超20億美元，該消息后被雙方否認(rèn)。

相比SOHO中國的出售之路，黑石集團(tuán)近年來在中國市場一路高歌猛進(jìn)。

據(jù)黑石官網(wǎng)，黑石集團(tuán)是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)投資管理公司之一，代表養(yǎng)老基金、大型機(jī)構(gòu)和個人投資資本，投資于私募股權(quán)、房地產(chǎn)、信貸和對沖基金，以及基礎(chǔ)設(shè)施、生命科學(xué)、保險和成長型股票等另類資產(chǎn)，從2008年以來，在中國投資了辦公樓、商場和物流資產(chǎn)等。

今年6月，黑石以13億美元收購了美國國際數(shù)據(jù)集團(tuán)（IDG），此前還收購了富力物流園區(qū)70%的股權(quán)等。

根據(jù)SOHO中國公告，此次要約完成后，黑石計劃保持公司的現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)和管理團(tuán)隊，而SOHO中國董事會成員也將改變。董事會目前由五名董事組成，分別是執(zhí)行董事潘石屹和張欣，獨立非執(zhí)行董事孫強(qiáng)、熊明華和黃晶生。要約截止后，潘石屹和張欣將從董事會退任，黑石集團(tuán)將擬向董事會提名新的執(zhí)行董事。

文章來源：經(jīng)濟(jì)觀察報