自1998年房改后，中國房地產行業經歷了二十余年的高速發展。
國家統計局數據顯示，2020年全國商品房銷售額達17.36萬億元，全國商品房銷售面積達到17.61萬億平方米，均創歷史新高。
不過兩者的同比增長率卻逐年下降，維持較低水平。這也意味著，房地產行業銷售“天花板”逐漸顯現，預示將從“增量時代”過渡到“存量時代”。
步入存量時代進程中，房地產市場的參與者首先要轉換思路，從短平快、高杠桿、高回報的開發收益邏輯，切換到低杠桿、低回報、大投入周期的運營增值邏輯。
在當前房地產行業整體去杠桿的融資背景下，發展房地產私募股權基金，不僅可以拓寬房企的融資渠道，緩解房企的融資壓力，同時可以幫助企業進行多元化布局，也可以使更多中小投資者能夠有更多的機會參與房地產項目。
對于房地產私募股權基金來說，則需要理清存量時代中各種業態的發展前景，確定相關業務的盈利模式，才能在新賽道上獲得長遠發展。
“直融”時代地產私募現機遇
“三道紅線”出臺后，對于房地產項目運用銀行貸款、信托計劃等債權融資方式進行“短平快、高杠桿”開發來說，無疑是壞消息。在這種情形下，房地產融資需要從間接融資逐漸向直接融資發展。
房地產私募股權基金是房地產企業進行直接融資的工具之一，通過非公開發行方式，面向少數合格投資者而設立，以房地產為主要投資對象，包括從事房地產的企業和項目投資、收購、開發與經營。
房地產私募股權基金在投資房地產項目后，通過資本化運營，將房地產項目的銷售、租金或者項目公司的股權增值作為實現收益的主要方式。
目前我國房地產企業，尤其是中小型房企融資渠道有限，以銀行貸款為主的融資體系導致風險過于集中，發行公司債券、信托貸款、上市直接融資等渠道卻受限多、困難大。
房地產私募基金通過設立有限合伙企業，并按照風險承受能力不同劃分為優先級或者劣后級投資人，優先級投資人承擔較低風險，可以獲得固定收益和一部分浮動收益，而劣后級則承擔高風險和兌付給優先級投資人收益以外的全部收益，這種結構設計可以吸收不同風險承受力的投資人資金，向需要融資的房地產企業輸血。
同時，房地產私募股權基金投資項目期限較長，一般為3至5年，適合房地產開發企業發展項目，資金來源需求穩定。作為新型的融資渠道，房地產開發企業如果不想讓渡開發項目的收益，還可以出資持有全部劣后級，這種結構化設計可以增加杠桿，放大收益。
目前，國內大型房地產開發企業都建立了自己的房地產私募股權基金，這些資金通常投資于自身經營的項目，使大型房企在項目開發及運營上獲得充足的資金。如：中信證券和保利地產設立的信保基金、復星集團旗下的復地投資等。
對于中小房地產開發企業而言，通過與市場上的房地產私募股權投資基金合作，可以有效獲得大量的直接融資，降低自己的有息負債，緩解融資壓力，這也符合“三道紅線”融資新規的要求。
探索城市更新，物流地產、商業地產備受青睞
從出資方類型來看，國內房地產私募基金主要包括內資和外資，外資基金發展時間相對較長，經驗較豐富，主要通過長期持有房地產項目，對其進行資本化運作，最后產生增值收益后退出；內資基金主要分為開發商系、金融機構系、PE系等機構，但這些機構往往受限于資金期限與收益水平，絕大多數通過債權投資方式，幫助房企進行前期開發。
事實上，隨著國內城市化水平不斷提高（2020年底城鎮化率達63.89%），很多一二線城市已經進入存量時代，市場上土地招拍掛成本太高，已經沒有太多新增土地，房地產私募基金先前只進行債權投資的模式不再可取。
借鑒外資房地產私募基金的成功經驗，把握城市更新的機會，布局物流地產、存量物業，做商業地產轉型升級等，成為房地產私募基金投資的新趨勢。
據觀點指數不完全監測，近期部分房地產私募基金在積極拓展自身的投資領域，布局商業綜合體、物流地產、數據中心建設及產業園等方向，并積極與國有企業合作，簽訂戰略合作協議，共同探索城市發展深化中的投資機會。
政策導向，住房租賃仍是重點
2020年對于房地產行業來說，是跌宕起伏的一年。8月出臺了“三道紅線”對房企管控，年底又出臺了金融機構對房產融資的限額管理政策。
各種調控政策的出臺，進一步保障了房地產行業的健康穩定發展。
觀點指數通過整理國家五年規劃關于房地產的表述，發現在“房住不炒”的主基調下，房地產行業在經濟發展中的定位與角色日漸清晰。
從當前政策來看，房地產作為經濟發展的“穩定器”，不斷消化上下游企業的產業產能，穩步化解房地產庫存、盤活存量資產，維持金融系統和各級地方財政穩定性。
從投資角度來看，從十二五到十四五，都提到了加強保障性住房供給，發展住房租賃市場，住房租賃仍是主趨勢。
隨著城市發展逐漸成熟，城市更新也成為炙手可熱的投資領域。2020年11月，十四五規劃提出將繼續推進以人為核心的新型城鎮化，強調了城市更新行動的實施。
而城市更新基金屬于股權投資基金，基金管理人需取得基金業協會的管理登記備案，基金產品需進行產品備案。憑借項目準入標準低、退出靈活等優勢，城市更新基金成為城市更新項目融資中最常見的融資方式。
以深圳城市更新市場為例，本土房地產私募基金是市場參與的絕對主力，長期深耕于深圳市場，對合格投資者進行全覆蓋，了解區域內的各種關系網絡，熟悉本地的各種政策法規及行業規律，在項目獲取及風險研判上具有獨特優勢。
通過自身專業研判，深圳本土私募基金公司能快速敲定項目，通過搭建基金架構，如合伙基金、契約型基金等，設計優先級、劣后級投資者的出資結構，交付首款，提前鎖定投資者。
未來5-10年是房地產市場增量與存量并軌的階段，現如今國內大部分資金都集中在房地產增量階段，以開發為主，但存量同樣具有十分廣闊的空間。
通過對房地產私募股權基金投資動向的跟蹤及當前政策的導向，可以預見存量物業、物流地產、商業地產改造、城市更新及房屋租賃領域等方向會是未來的主要投資趨勢。
文章來源：觀點指數
