評估一個商業(yè)項目，市調(diào)時關(guān)注什么點？

近期經(jīng)歷了一些商業(yè)項目收購、以及用商業(yè)項目作為抵押融資合作開發(fā)的情況，由于每次自己跑現(xiàn)場調(diào)研，隨后都需要等評估機(jī)構(gòu)出具評估報告作為價值參考。

結(jié)合幾次評估機(jī)構(gòu)出具的報告，想和大家簡單聊一聊商業(yè)評估、市調(diào)一般都關(guān)注些什么點，希望能有助于大家快速判斷商業(yè)價值，為合作談判打個底。

商業(yè)項目評估市調(diào)，一般可以從項目區(qū)位、主體本身、權(quán)益情況和品牌優(yōu)勢等四方面進(jìn)行。

項目區(qū)位

作為地產(chǎn)人，應(yīng)該都聽過“地段！地段！地段！”這句話，項目所處的地段就是該物業(yè)的價值基礎(chǔ)，所處地段越核心，繁華程度越高，商業(yè)地產(chǎn)價值越高。

區(qū)位包括位置、規(guī)劃定位、所屬商圈、四至、與周邊重要配套的距離、臨街臨路狀況等等。

譬如項目是處于商務(wù)區(qū)還是商業(yè)居住混合區(qū)，所屬商圈的基本功能、定位、檔次、商業(yè)氛圍、交通、流量等等。

這些都可以結(jié)合當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃，發(fā)展方向、交通路網(wǎng)來進(jìn)行判斷分析。

項目主體

1、建成時間

建成時間涉及到建筑物的剩余可使用年限、折舊攤銷、維護(hù)維修費用。

一般來說，建成時間越早，建筑物樓齡越長，折舊攤銷及維護(hù)維修的費用也會越高，那建筑物相應(yīng)剩余的價值也會降低。

2、建筑結(jié)構(gòu)

建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)等。由于不同建筑結(jié)構(gòu)的造價成本不同，因此會影響到建筑物價值的評估。

對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，混合結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)的建筑較多，鋼結(jié)構(gòu)比較少；

建筑結(jié)構(gòu)有的通過現(xiàn)場調(diào)研可以觀察到，但有的也不好判斷，我們可以通過不動產(chǎn)權(quán)證載信息，或者交易中心的登記信息中進(jìn)行核查。

3、空間布局

建筑內(nèi)部空間設(shè)計布局，決定了商業(yè)內(nèi)部人流動線。

譬如出入口的位置，是在建筑物內(nèi)部還是臨街，都會對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營產(chǎn)生影響，進(jìn)而也會影響到其價值。

另外，大型商業(yè)物業(yè)一般都需分割出租，且不同經(jīng)營業(yè)態(tài)對面積有不同的要求，如百貨商店的經(jīng)營面積一般需5000㎡以上，超級市場500㎡以上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。

內(nèi)部空間能否靈活分割，對其業(yè)態(tài)規(guī)劃、后續(xù)運營收益也會產(chǎn)生較大影響。

4、樓層

通常狀況位于底層的商業(yè)用房價值要高于其他樓層的商業(yè)用房。

根據(jù)估價實踐，大型商業(yè)大廈二層的價格可能是底層價格50%-80% ，三層為底層40%-60%。

然而對于一些社區(qū)內(nèi)的商鋪，二層價格可能只有底層的35%-50% 。

一般評估2層、3 層和 4 層時，分別取1層的 70% 、60% 、50% 。

但是如果有自動扶梯上下，首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。

這個主要根據(jù)現(xiàn)場勘查的情況，各樓層的便捷程度以及樓層差異對人流的影響程度來判斷。

5、凈高、開間、進(jìn)深

不同業(yè)態(tài)對于凈高、開間、進(jìn)深要求不同。

一般情況下：社區(qū)商鋪首層層高宜小于或等于4.8米，不得超過6m，其它層商業(yè)設(shè)施層高宜小于等于4.2m，不得超過5.1米。

商業(yè)地產(chǎn)層高太低會比較壓抑，不利于對外經(jīng)營吸引顧客；如果層高太高，建筑成本會提升，且會降低實用率。

而開間進(jìn)深比1:2~3:10之間是合理區(qū)間，通常3:5的開間進(jìn)深比例對于一般業(yè)態(tài)來說是比較有利于經(jīng)營的，最接近黃金比例0.618，最大進(jìn)深最好不超過15米。

例如：

6、裝修、設(shè)施設(shè)備

商業(yè)物業(yè)外立面、內(nèi)部公共空間的裝修；設(shè)施設(shè)備，如電梯、空調(diào)、通風(fēng)、消防系統(tǒng)等都會影響商業(yè)房產(chǎn)價值。

權(quán)益情況

項目權(quán)益情況調(diào)查包括審核權(quán)屬人基本信息，所有權(quán)及使用權(quán)，是否有進(jìn)行抵押或存在其他限制情況，當(dāng)前租賃情況等信息，并對項目合法合規(guī)性進(jìn)行調(diào)查。

權(quán)益情況可以先與關(guān)聯(lián)方進(jìn)行訪談了解，然后利用國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、企查查、啟信寶、天眼查進(jìn)行搜索核實；

此外也可以在現(xiàn)場跟物管人員、商鋪租戶等進(jìn)行咨詢了解；物業(yè)的抵押或其他特殊限制，最好也去當(dāng)?shù)卣粍赢a(chǎn)權(quán)登記中心現(xiàn)場進(jìn)行核實。

關(guān)于項目收益的情況，主要是實地調(diào)查下不同業(yè)態(tài)商鋪的租金、租約時長、空置率等來判斷其每月或者每年的現(xiàn)金流量；

也需要同時了解周邊相同級別、相似規(guī)模的商業(yè)項目，以便于進(jìn)行比對。

品牌優(yōu)勢

品牌優(yōu)勢，包括開發(fā)商本身品牌及商業(yè)運營團(tuán)隊的品牌。品牌在業(yè)內(nèi)知名度，管理團(tuán)隊的運營能力，對于未來經(jīng)營收入有著較大的影響。

一個好的商業(yè)品牌，可以為物業(yè)增加不少的附加價值，譬如萬達(dá)、新城吾悅、華潤萬象城等等。

在現(xiàn)場考察項目時，可以通過觀察商業(yè)項目的商鋪入住率、業(yè)態(tài)分布是否合理、入駐品牌知名度，動線及人流量等情況，側(cè)面了解管理團(tuán)隊的運營能力。

總的來說，商業(yè)項目市調(diào)可從這幾個點出發(fā)去進(jìn)行實地考察，當(dāng)然，在出發(fā)前我們也需要先對項目有基本的了解，做好相應(yīng)的資料準(zhǔn)備，這樣出去市調(diào)才能事半功倍。

文章來源：牧詩地產(chǎn)圈