凱德模式背后的資管邏輯

凱德的一場重磅交易，讓旗下來福士這一標志性品牌再次成為市場焦點。

6月28日，凱德宣布向中國平安人壽保險出售其位于上海、北京、寧波、成都、杭州的6個來福士資產組合的部分股權。該資產組合總價值467億元，一系列交易完成后，凱德在各項目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%變更為12.6%至30%。

值得注意的是，凱德將繼續負責上述項目的運營及資產管理，并持續發展來福士品牌。

顯然，這樁股權交易是凱德“地產+基金”商業模式的又一次落地，也為業內貢獻了又一份“投融管退”價值閉環的完美樣本。

北京來福士中心

“資管模式”范本

凱德優質資產的超強吸引力

1986年，來福士品牌在新加坡誕生，隨后凱德將其落地中國市場。

2004年，中國第一座、全球第二座來福士——上海來福士正式開業。到如今，中國已經是來福士的“大本營”，全球10座來福士項目有9座落地中國。

本次合作涉及的上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場和杭州來福士中心，占據一線、新一線城市中心地段，與各城市的地鐵等主要交通樞紐緊密連結，區位優勢明顯。

這些項目運營期限少則4年，長則17年，通過凱德多年的高效運營，步入成熟期，成為當地的地標型綜合體。

凱德集團（中國）投資與投資組合管理首席執行官潘子翔透露，這6個來福士投資組合在2008至2020年間取得的基金管理費率平均約為62個基點。

作為能夠提供穩定經常性收益的成熟優質資產，來福士項目投資組合對于平安人壽的吸引力不言而喻。

對于這次關乎核心資產的股權交易，凱德集團首席執行官李志勤表示：“這是由凱德的商業模式決定的，是正常的資產再循環。”

據其介紹，凱德一貫以來的“地產+基金”投融管退商業模式已十分成熟穩定，在國際市場備受認可。這套模式的關鍵，正是凱德高效的運營能力和獨特的“REITs+PE”基金平臺。

具體來看，項目初期由凱德私募基金負責開發和孵化，隨后通過高效運營不斷提升資產價值和回報率。待項目進入成熟期，再通過凱德旗下上市房地產信托或第三方實現退出，在釋放成熟資產價值的同時，將所得資金用于再投資。

長寧來福士廣場

交易后，凱德將繼續持有6個來福士項目的股權，并負責未來的運營管理，推動其商業價值進一步增值與釋放，為投資伙伴帶來長期穩定回報。

“品牌賦予物業靈魂。我們會繼續做大、做精來福士品牌，使之持續服務于廣大顧客和合作伙伴，并貢獻于城市更新”，李志勤強調。

從另一個角度，李志勤認為，凱德的“核心資產”是人和專業團隊，是長期積淀的項目管理與基金管理方法論，是國內外市場積累的口碑。正是這些軟實力和無形資產，讓凱德能夠通過專業運營，讓資產不斷增值，實現多方共贏。軟實力，也是凱德下一階段增長的動能。

無疑，商業地產的“投融管退”閉環，其中“管”是非常考驗能力和經驗的核心一環。

杭州來福士中心

不僅如此，此次攜手平安人壽，可視為凱德深入推行本地化運作的關鍵一步。

據李志勤透露，凱德正在探索借助國內資本，擴大在華資管規模。“集團雖然擁有成熟的國際資本平臺，但以往的合作伙伴多是境外投資機構，隨著國內募資活躍，凱德也在積極尋求與志同道合的國內伙伴深入合作，讓我們的投資者基礎進一步多元化。”

目前，凱德旗下共管理6支上市房地產投資信托基金（REITs）和商業信托，以及20多支私募基金。截至今年一季度末，凱德的基金管理規模增長至792億新元。

值得一提的是，凱德近期在中國獲得了私募股權基金管理人資格，能夠在中國募集人民幣基金，并提供基金管理服務。

凱德在不斷夯實其“地產+基金”模式的護城河。

長期深耕中國

持續壯大的凱德“資管”圖譜

1994年，凱德以上海百騰大廈為起點，開啟布局中國之路。27年間，中國已成為凱德最重要的核心市場，在一次次的業務開拓與調整升級中，凱德也充分展現了其“長期深耕中國”的前瞻性戰略眼光。

• 千禧年開始深耕商業地產，試水購物中心REITs：2006年，凱德中國信托（CLCT）在新交所上市（彼時叫凱德商用中國信托“CRCT”），成為首個投資于中國購物中心的房產信托基金，凱德MALL·望京、凱德MALL·西直門等項目成為其在中國市場試水資產證券化的樣本。
• 確立綜合體戰略，開始加大在華投資：2013年，凱德明確以綜合體為未來發展方向，這在當時極具競爭優勢。來福士項目在此期間發展提速，繼寧波、成都來福士廣場開業之后，深圳、重慶、上海長寧來福士開始動工。

寧波來福士廣場

• 深化五大核心城市群布局：2018年，凱德以83.65億元向印力出售20個位于非核心城市的購物中心，所獲資金用于強化北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業務布局和規模優勢，再次鞏固夯實其在五大核心城市群的業務布局。
• 整合星橋騰飛，產業鏈再延伸 ：2019年，凱德以110億新元收購星橋騰飛，將產業鏈延伸至產業園區、工業及物流地產等資產類別。2020年,原CRCT更名為凱德中國信托（CLCT），并收購了凱德旗下的五個產業園區，這是CLCT首次進軍產業園區項目。

騰飛蘇州創新園

而今，邁入“十四五”階段，凱德將在既有的商業、住宅和城鎮開發、服務公寓等核心業務基礎上，瞄準“新基建”機遇，開辟新經濟資產賽道，助力中國經濟轉型發展和城市建設。

根據凱德披露，本次與平安人壽的交易將實現資本回收超過20億新元，部分資金將用于投資數據中心等新經濟資產類別。

按計劃，未來幾年凱德在中國的新經濟資產規模，將從2020年底的15億新元擴大到50億新元，投資重點涵蓋產業園區、物流和數據中心，為集團發展和持續增長注入動能。

基于上述投資戰略，凱德在今年4月宣布以36.6億元收購上海一超大規模數據中心園區。該園區位于閔行區中心地帶，全部建成后總建筑面積可達7.5萬㎡，服務的主要客戶包括中國兩家最大的電信運營公司。

截至目前，凱德已經在北京、廣州、上海、大連、蘇州等城市布局數據中心、產業園區、工業及物流地產。

位于上海閔行的數據中心園區

在此之前，凱德還于3月宣布了集團業務重組計劃——將旗下投資管理平臺和旅宿業務整合為“凱德投資管理”，在新加坡證券交易所上市；同時將集團的房地產開發業務私有化。

這意味著兩大業務板塊可以各自聚焦發力，擁有更大的靈活度和敏捷度，同時又依托凱德集團內的業務生態體系，實現協同互補。

特別是重組后將新上市的投資管理公司，預計將成為亞洲最大的房地產投資管理公司，也是全球第三大上市房地產投資管理公司，從而真正成為李志勤口中“輕資產、資本高效”的企業，為未來“輕裝上陣”不斷擴大管理資產規模奠定基礎。

無疑，這是凱德集團轉型的重要里程碑。目前，重組工作正在穩步推進中。

文章來源：商業地產頭條