人口老齡化是2021年我國政府重點關注的問題之一。隨著2020年第七次人口普查數據的公布，不甚樂觀的數據牽動著全國人民對未來父母養老、自身養老的擔憂。監管高層隨之快速行動，中央與地方密集召開會議、頒布政策、部署資金，增加我國養老資源，提高我國養老服務水平。
全國14億居民，接近2億老人的養老需求，絕對難以靠政府一己之力全盤滿足，勢必要借助市場與社會資本的力量。自我國生育率逐年下降以來，養老產業早已引得眾多保險業、地產業的大型企業跨界布局。市面上從低端到高端的養老機構正在如雨后春筍一般大批涌現。但隨著一陣陣浪潮拍過，再回首我國養老產業的發展過程，可謂是“幾人歡喜幾人憂”。本文通過梳理過去養老機構的投資模式和產品類型，幫助讀者建立一個對當前養老產業的簡單理解，更好地開拓、投資、運營養老產業項目。
一、養老產業投資模式
（一）重資產模式
重資產投資模式是傳統的地產項目投資模式。通過自有資金及對外融資，進行養老機構項目的拿地、開發、建設、運營。主要常見于開發商和險資的中高端養老項目，通過建成后的一次性銷售（銷售房屋產權、捆綁大額保單，售賣大額會員卡等）快速去化來產生回款，覆蓋項目前期高額投資。這種模式的優勢是資金周轉快，容易形成競爭壁壘。而且全程能夠主導規劃、設計和開發建造等，易于打造項目品牌，樹立養老客戶信心。項目通常會配有醫院，在吸引養老客流方面有很大優勢。但重資產模式前期投入資金量極大，如果沒有較低的資金成本和高效標準的開發運營流程，極易因前期去化率不理想導致項目資金流斷裂，風險較大。
（二）輕資產模式
輕資產模式是養老產業業界一直在討論和探索的模式。由于在重資產模式下，多數城市的養老地產項目去化速度難比傳統的住宅項目，于是部分養老機構開始探索通過租賃物業的方式開展養老產業業務。該類模式通過一次性支付租金租下物業，進行適老化設計裝修，導入成熟的運營團隊迅速開展業務。顯而易見的，該類模式最大的優勢就是輕裝上陣，短平快。但在近年來業界內部的實踐例子來看，輕資產模式開展中高端項目，仍然會由于項目的租金和裝修費用過高，導致前期投入成本太大，在去化率不理想的情況下，同樣產生極大的現金流壓力。租金和裝修成本吞噬掉了后期大部分的經營利潤，而由于是租賃物業，物業到期后項目方也無法享受資產升值的收益。
（三）輕重結合模式
輕重資產結合模式是部分養老機構將輕資產、重資產兩種模式并舉的業務模式。一方面租賃物業等輕資產模式能夠實現低成本快速擴張，但若選址錯誤等原因導致去化率不理想，則會出現現金流壓力；另一方面，自建等重資產模式能夠借助輕資產打出的品牌效應，銷售養老住宅快速回籠項目資金，同時盈余收入還能反哺其他項目，減少現金流壓力，兩者互補，輕重并舉。
二、養老產業項目常見產品
目前業內的主流產品仍是借鑒于國外的持續照料退休社區（CCRC）等成熟養老產品，依照項目地塊大小、所在城市經濟水平等現實條件進行功能和配套設施上的增刪。
（一）養老社區
養老社區是占地面積較大，以適老化住宅為主，配備老年人需求的康養、醫療、娛樂、健身等設施的社區產品。此類產品主要分為僅面向高齡客戶銷售的綜合性養老社區和面向全齡客戶的全齡化社區。
1、綜合性養老社區。
此類社區僅供老年人入住。項目其中包括養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型，以及醫療、文娛、運動、教育等服務配套設施。在實現全面的養老配套同時，項目資金量投入自然也極大，同時由于僅僅面對老年人銷售，所以對選址、規劃設計和銷售團隊要求較高。
2、全齡化社區。
此類社區適合全年齡段人群居住，主要在社區中開發養老組團或規劃適老住宅，配備養老配套設施，形成混合居住模式，養老組團可包括老年公寓、日間照料等設施。混合居住的社區受眾更加廣泛，本身的“養老院”色彩也更淡，去化速度也更快。
（二）養老機構
養老機構相比于養老社區，減少了項目中的養老服務配套，而將養老功能內置于住宅內部，像醫務室、食堂、文娛室等，產品以中小地塊為主。該類產品類似于傳統的機構養老模式，譬如老年公寓。產品面向老年人集中入住，配備醫務室、文娛設施、生活照料、養老護理服務等，可與社區共享醫療資源、公共設施。產品體量較小，易于投資運營，但同時也面臨著市場競爭較為激烈的問題。
（三）社區居家養老設施
這類產品從單獨的養老產業項目更多地轉變為了內置于社區之中的養老服務組團，成為了社區的重要功能。落地主要體現為社區嵌入式服務中心，包括日間照料中心、養老驛站等具體形式，以居家養老為基礎，通過導入專業的養老照護團隊，滿足社區中老年人的生活照料、休閑娛樂、營養餐飲、精神慰藉等需求。
文章來源：元亨祥集團
