房地產(chǎn)投資并購(gòu)中涉及土方問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)及防范

近年來(lái)，房地產(chǎn)投資并購(gòu)趨勢(shì)呈現(xiàn)上升狀態(tài)，通過(guò)投資并購(gòu)開發(fā)逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取開發(fā)項(xiàng)目的便捷手段。

在實(shí)際投資過(guò)程中，會(huì)涉及較多投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，例如項(xiàng)目公司風(fēng)險(xiǎn)、地塊風(fēng)險(xiǎn)等，部分一級(jí)開發(fā)尚未完成的投資項(xiàng)目會(huì)涉及到土方問(wèn)題。

本文從房地產(chǎn)開發(fā)所需要的土地條件入手，結(jié)合相關(guān)盡調(diào)報(bào)告經(jīng)驗(yàn)，梳理在房地產(chǎn)投資并購(gòu)項(xiàng)目中土方工程潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出相關(guān)防范建議，以供各位讀者參考與交流。

房地產(chǎn)開發(fā)的土地條件

房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑(出讓或劃撥)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。

用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，必須權(quán)屬清晰，房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有《國(guó)有土地使用證》。

《城市房地產(chǎn)管理法》第28條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。”

行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般分為六個(gè)階段：

1、選址定點(diǎn)

2、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、初步設(shè)計(jì)及施工圖審查

4、規(guī)劃報(bào)建圖審查

5、施工報(bào)建

6、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案

根據(jù)《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》中通用條款中的約定，對(duì)于建筑施工中土地條件一般涉及三平一通、五通一平、七平一通等相關(guān)概念。

三平一通系指基本建設(shè)項(xiàng)目開工的前提條件，也是招標(biāo)工程必須具備的條件中重要組成部分。

具體指：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。

水通主要指給水；電通指施工用電接到施工現(xiàn)場(chǎng)、具備施工條件；路通指場(chǎng)外道路已鋪到施工現(xiàn)場(chǎng)周圍入口處，滿足車輛出入條件；

場(chǎng)地平整指擬建建筑物及條件現(xiàn)場(chǎng)基本平整，無(wú)需機(jī)械平整，人工簡(jiǎn)單平整即可進(jìn)入施工的狀態(tài)。

五通一平系指建筑中為了合理有序施工進(jìn)行的前期準(zhǔn)備工作，一般包括：通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地。

除三通一平的基本條件外，增加通訊、通排水。其中通訊指電話、傳真、郵件、寬帶網(wǎng)絡(luò)、光纜等基本通訊設(shè)施暢通。

通排水指施工用水、生活污水以及雨水的排放。

七通一平是指土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。

主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥?chǎng)地平整。

通給水指規(guī)劃區(qū)內(nèi)自來(lái)水通暢。一般的設(shè)計(jì)要求能夠滿足正常生活工作需要。

通排水包括規(guī)劃區(qū)內(nèi)的生活污水以及雨水的排放。要求分別鋪設(shè)排水管網(wǎng)以及雨水管網(wǎng)系統(tǒng)，使規(guī)劃區(qū)內(nèi)生活廢水和雨水分流后進(jìn)入城市綜合排水系統(tǒng)。

通電指規(guī)劃區(qū)內(nèi)電纜鋪設(shè)完畢，一般電力的要求能滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)一般正常生活工作需要。

通訊指園區(qū)內(nèi)基本通訊設(shè)施暢通，通訊設(shè)施一般包括電話、傳真、郵件、寬帶網(wǎng)絡(luò)、光纜等。通

路指規(guī)劃區(qū)內(nèi)通往城區(qū)的主干道和區(qū)內(nèi)相互聯(lián)系的支干道通暢。

通燃?xì)庵饕槍?duì)有需要天燃?xì)饣蛎簹獾囊?guī)劃區(qū)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，燃?xì)馐褂靡险w規(guī)劃和使用量，符合城鎮(zhèn)燃?xì)廨斉涔こ淌┕ぜ膀?yàn)收規(guī)范。

通熱力指規(guī)劃區(qū)熱力供應(yīng)通暢。

場(chǎng)地平整指將需要進(jìn)行的施工現(xiàn)場(chǎng)(紅線范圍內(nèi))的自然地面，通過(guò)人工或機(jī)械挖填平整改造成為設(shè)計(jì)需要的平面，使得施工現(xiàn)場(chǎng)基本平整，無(wú)需機(jī)械平整，人工簡(jiǎn)單平整即可進(jìn)入施工的狀態(tài)。

確保施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)障礙物，施工范圍內(nèi)樹木砍伐、移植完畢。滿足測(cè)量建筑物的座標(biāo)、標(biāo)高、施工現(xiàn)場(chǎng)抄平放線的需要。

房地產(chǎn)并購(gòu)中涉及的土方問(wèn)題

房地產(chǎn)并購(gòu)中涉及土方問(wèn)題的建設(shè)項(xiàng)目，一般是指處于土地一級(jí)開發(fā)狀態(tài)（毛地狀態(tài)），土地開發(fā)尚未達(dá)到二級(jí)開發(fā)狀態(tài)，對(duì)于此種狀態(tài)下的建設(shè)項(xiàng)目投資并購(gòu)，不涉及在建工程轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。

但在此種情形下進(jìn)行房地產(chǎn)投資特別需要關(guān)于土方問(wèn)題的處理。結(jié)合相關(guān)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，主要涉及以下問(wèn)題：

1、關(guān)于土方的所有權(quán)問(wèn)題。

開發(fā)商獲取土地后，取得對(duì)項(xiàng)目地塊開發(fā)的權(quán)利，擁有對(duì)土方的所有權(quán)。

在土方清運(yùn)的過(guò)程中，需要思考對(duì)于需清理的土方應(yīng)當(dāng)如何合理加以使用與處理，例如清運(yùn)土方的堆放地點(diǎn)、暫時(shí)的堆土或是永久的棄土，在基坑中的基礎(chǔ)施工完成后，需要回填土，將清運(yùn)的土方進(jìn)行分類清運(yùn)可降低土方工程成本；

另外，在土方清運(yùn)過(guò)程中若出現(xiàn)處理不當(dāng)造成的相關(guān)行政處罰可能會(huì)由業(yè)主方承擔(dān)。

2、關(guān)于土方清運(yùn)的主體。

在滎陽(yáng)市某安置開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中，涉及到土方清運(yùn)問(wèn)題。政府不負(fù)責(zé)處理土方清運(yùn)的問(wèn)題，由項(xiàng)目公司自行負(fù)責(zé)清運(yùn)。

根據(jù)盡調(diào)情況了解到，土方清運(yùn)一般都是由當(dāng)?shù)卮迕窕蛘叽逦瘯?huì)設(shè)立的清運(yùn)公司予以承擔(dān)，否則清運(yùn)工作及后續(xù)開發(fā)將會(huì)遇到各種阻礙；

且對(duì)于土方清運(yùn)價(jià)格，一般比市場(chǎng)上的正常價(jià)格要高，需花費(fèi)的資金成本要高出正常的成本價(jià)格。

對(duì)于收購(gòu)方而言需要考慮土方清運(yùn)的成本問(wèn)題，同時(shí)需要考慮若不采取合理措施是否會(huì)阻礙工程的下一步開發(fā)建設(shè)問(wèn)題。

3、土方清運(yùn)的過(guò)程問(wèn)題。

近些年，隨著環(huán)境治理工作的深入開展，揚(yáng)塵治理成為政府工作關(guān)注的重點(diǎn)。

城市可吸入的污染物主要來(lái)源為建筑揚(yáng)塵，而在建筑作業(yè)中，土方作業(yè)過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵居于首位。

目前，對(duì)于建筑工地環(huán)保問(wèn)題提出了“八個(gè)百分之百”標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位要嚴(yán)格執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于不規(guī)范施工的企業(yè)，可能會(huì)面對(duì)停工整改、行政處罰的問(wèn)題。

對(duì)于擬投資的收購(gòu)方而言，應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目所處的位置考慮土方清運(yùn)過(guò)程中可能產(chǎn)生的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本問(wèn)題。

4、土方清運(yùn)的價(jià)格問(wèn)題。

在參與的溫州市某安置開發(fā)項(xiàng)目中，新冠肺炎疫情前該項(xiàng)目土方清運(yùn)工作尚未結(jié)束，在其復(fù)工后當(dāng)?shù)赝练絻r(jià)格翻倍上漲，導(dǎo)致土方清運(yùn)成本大幅上漲，直接導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)成本增加。

收購(gòu)方如欲進(jìn)行投資，應(yīng)當(dāng)對(duì)土方工程的工期、工程量及土方清運(yùn)價(jià)格進(jìn)行慎重考量。

房地產(chǎn)并購(gòu)中涉及土方問(wèn)題的防范建議

對(duì)于涉及土方工程的開發(fā)項(xiàng)目，如計(jì)劃投資，可從以下方面識(shí)別與防范土方清運(yùn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)：

1、在前期盡調(diào)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)涉及土方清運(yùn)的項(xiàng)目地塊情況進(jìn)行詳細(xì)的了解。

明確土方清運(yùn)的具體情況、清運(yùn)主體、合同約定況以及土方工程工期、總工程量、最近工程進(jìn)展、有無(wú)處罰等情況，對(duì)土方清運(yùn)狀況進(jìn)行全方位的了解，以便有針對(duì)性的就土方問(wèn)題的作出合作計(jì)劃。

2、明確相關(guān)情況后，為避免土方工程的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建議在投資合作協(xié)議中明確約定合作方對(duì)土方清運(yùn)全面負(fù)責(zé)，由合作方對(duì)土方清運(yùn)價(jià)格進(jìn)行包干。

超出約定的包干價(jià)款的部分由合作方獨(dú)自承擔(dān)，與收購(gòu)方無(wú)關(guān)；若合作方不支付相應(yīng)價(jià)款，收購(gòu)方有權(quán)從后續(xù)合作收益中加以扣除。

3、對(duì)于清運(yùn)主體，明確由合作方負(fù)責(zé)，從風(fēng)險(xiǎn)最小化的角度考慮，應(yīng)盡量避免由當(dāng)?shù)卮迕褙?fù)責(zé)清運(yùn)工作。

確保由正規(guī)的清運(yùn)公司負(fù)責(zé)清運(yùn)，爭(zhēng)取以正常合理的市場(chǎng)價(jià)格完成土方清運(yùn)工作，并可要求清運(yùn)公司開具合規(guī)發(fā)票，從而降低稅費(fèi)成本。

4、在土方工程中明確工程工期、施工標(biāo)準(zhǔn)以及違規(guī)清運(yùn)的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。揚(yáng)塵治理、限土令等相關(guān)政策可能會(huì)導(dǎo)致工期無(wú)限延長(zhǎng)。

故而應(yīng)在土方工程合同中明確約定土方工程的工期以及延期完工的責(zé)任，避免因土方問(wèn)題影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程。

同時(shí)應(yīng)當(dāng)明確土方作業(yè)的施工標(biāo)準(zhǔn)要符合相關(guān)法律法規(guī)及政策文件要求，對(duì)于違法違規(guī)施工作業(yè)導(dǎo)致的停工、限期整改以及行政處罰明確由清運(yùn)公司負(fù)責(zé)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)造成損失的，項(xiàng)目公司有權(quán)向其主張損失賠償。

結(jié)論

土方清運(yùn)作為建設(shè)工程項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)不可缺少的環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)成本、投資利潤(rùn)以及進(jìn)一步開發(fā)計(jì)劃產(chǎn)生重大影響，是收購(gòu)方在投資時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重考慮的問(wèn)題。

因此，對(duì)于處于土地一級(jí)開發(fā)狀態(tài)的建設(shè)項(xiàng)目，收購(gòu)方在投資并購(gòu)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)土方工程問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的盡職調(diào)查。

結(jié)合目標(biāo)地塊情況，充分考慮土方工程潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免因土方問(wèn)題造成后續(xù)工程開發(fā)受阻、項(xiàng)目投入成本增加、利潤(rùn)減少等相關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

文章來(lái)源：房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)前瞻