一個產業地產項目的落地，必須要戰略性地解決拿地問題，針對性地解決開發問題，實操性地解決招商問題，創新性地解決運營問題，使得產業地產“拿地－開發－招商－運營”形成有機聯動的整體。
首先是如何有效解決開發建設問題。產業地產開發建設涉及產品規劃、實際供地、開發融資、物業建設等整個過程，首要關注點是市場與產品，物業產品是產業地產的載體，也是回收投資、實現收益的標的，市場和產品規劃對于產業地產開發建設至關重要。如何定位市場、選擇產品、怎樣提供極致的產品，已成為產業地產開發建設環節的主要痛點。
市場定位的精準是產品規劃的前提，不能泛泛地研究市場，要針對性地挖掘有效需求，理清重點客戶群體是誰、客戶的主要需求點是什么。然后從滿足客戶需求的角度設計產品業態，不是簡單地抄襲模仿，也不是追求刻意的新穎，而是要針對性地滿足產業空間需求，促進業態融合發展和集群發展。但是，現實中大多數項目的失敗，普遍存在著市場分析僅停留在區域經濟、產業經濟等宏觀層面，缺乏對微觀層面的客群調研和競爭分析，對細分市場、細分產業、業態選址等層面的研究比較少。市場調研弄虛作假，以少數人的意見作為多數人的需求。因為市場研究是需要花時間和成本的；很多企業不愿意花策劃費用，根據直覺和感覺直接做規劃設計。設計出的產品照搬照抄、違背當地實際情況和行業需求，好看不中用或過分追求低成本。結果是工程建好了才發愁招商運營問題等等。
近年來，隨著產業地產項目不斷增多，競爭不斷加劇，越來越多的產業地產商希望摒棄“開發-建設-出售-再開發”的“重資產”路徑，投身到園區“輕資產”運營服務中去。在實施輕資產戰略時，產業地產商以產業招商和運營管理兩大核心能力為抓手，在積累產業資源和提升運營管理能力的同時，成功打造幾個標桿項目。
產業地產的開發建設難點主要體現在兩個方面：
一是市場的定位問題
產業地產項目的市場定位是產業招商的基礎，涉及產業大類、細分產業到目標客群三個層次，定位的難點在于對產業發展的深透理解以及對目標客群的系統調研。包括新興產業投資、產業轉移、企業擴張、企業裂變、成果轉化、服務外包等在內的各種客商來源等。
產業地產的市場定位，一定要認真研究項目面臨的三大產業機遇——結構性的產業機遇、改善性的產業機遇和創新性的產業機遇，從這些產業機遇中挖掘出“有效需求”，明確項目可以主抓的目標市場客群。具體來說，以市場為導向的產業業態研究，主要關注五個方面的市場機會。
二是怎樣提供符合甚至超出用戶預期的產品
企業對產業物業的要求十分高，專業化、個性化強，性價比還要高，不同的產業對物業的戶型、柱間距、消防、層高等要求可能差別很大，這就給產業物業開發提出了比較大的問題。開發商既要照顧客戶的需求，又要考慮產品租售的經濟性，產品設計一旦有偏差，租售都可能出現大問題。
產業地產的用戶是企業，企業需求是個性化的，產品設計需要在產業的共性需求和企業的個性需求間尋求平衡。同時產品設計并不是來自客戶需求這一個維度，產業地產項目所在的地塊特征、城市環境、政府訴求以及周邊的項目競爭，都會左右產品的設計。怎樣提供符合甚至超出用戶預期的產品呢？關鍵是要遵循一套基本的方法框架，包括政府意愿的視角、產業業態的需求視角、市場供求的視角和案例借鑒的視角。
文章來源：吳事地產
