產業園區是區域經濟發展創新的重要空間載體，對聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等具有重要意義。近年來，由于新興產業的快速發展和房地產市場的連續低迷，產業地產成為社會關注的熱點和投資新寵，助推產業園區進一步發展。
2017年，國務院印發《關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》，在創新驅動、產業優化、配套設施等方面對開發區改革創新提出了明確要求，為我國園區進一步發展升級指明方向。2019年，國務院出臺《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》，提出集聚生產要素、促進產業升級、拓展發展新空間，完善對內對外合作平臺功能，打造綜合創新型國家級經開區。2020年，在《國務院關于促進國家高新技術產業開發區高質量發展的若干意見》一文中，國家明確高新區應在自主創新能力、產業層次提升、產業發展環境等方面加大支持和建設力度，發揮產業園區示范引領和輻射帶動作用。
由此可見，創新突破、產業優化、配套服務、招商策略等方面將成為產業園區發展的核心。唯有摸清產業園區的發展方向與趨勢，才能更好地推動新時代背景下的園區轉型升級與長遠發展。
產業園區的前世今生
自1979年深圳成立第一個產業園區——蛇口工業區至今，我國產業園區已歷經四十余年發展歷程，不同發展階段其產品設計、開發模式、盈利模式等均與有所不同。按照發展時間脈絡，產業園區的發展大致可以分為四個階段：起步創建期、快速成長期、整頓治理期和轉型升級期。
圖1 產業園區發展的四個階段
改革開放以來，以“園區+地產”商業模式為代表的產業園區迅速發展，成為區域經濟的核心生產力，其核心特征和經營模式不斷演變，逐漸從1.0演化到4.0版本。在互聯網經濟、模式創新、產城融合、創新型經濟等背景催生下，產業園區逐步實現由無主題型產業園、產業集聚型園區、產業鏈型園區到產業生態型園區的轉變，同時在園區驅動力、配套和運營等方面逐步演變。
圖2 產業園區不同發展版本比較分析
產業園區發展的著力點
● 顯特色
基于產業園區自身基礎和資源優勢進行園區的定位與規劃，開展差異化模式，圍繞服務體系、投資體系和生態體系三個維度，形成園區核心競爭力，凸顯產業園區自身特色。推動產業園區由“房地產開發商”向“園區運營服務商”“企業合伙人”“科技投行”等角色轉變，以產業服務、產業投資作為園區盈利模式升級的突破點，提升培育產業服務體、產業投資體系以及產業生態體系的能力。
● 引龍頭
將引進龍頭企業、重點項目等放在招商計劃的首要之位，在園區開發過程同步結合龍頭企業配套設施和服務的建設需求。確定主導產業，研究產業結構，摸清產業發展方向，形成產業鏈、產業集群招商引資，引入企業增資擴產、抱團發展、以商招商。按照區域功能特點和產業布局，實施產業招商引資，開展主題招商、規劃招商、功能招商，實現龍頭企業集聚發展。
● 重品質
通過對產業園區進行整理、優化、升級，在體量和質量上進行調整，優化產業結構、比重和功能，達到“瘦身”和“增高”的目的，實現園區從重規模到重品質的突破。重點建設以創新、以成果轉化為目標的園區，集聚吸引高精尖產業，打造一批創新能力與技術研發領先的龍頭企業，帶動形成一批集約水平高、關聯度大的主導產業，積極引入發展戰略性新興產業，支持發展特色優勢產業，提升園區品質。
● 融合化
推動產業園區開發建設與當地新型城鎮化建設相銜接，強化土地集約利用和功能的綜合化，實現高品質的城市服務配套功能，統籌優化產業區、居住區、商貿區等功能區布局，推進產城一體化，由單一生產型向生產、服務、消費多點支撐的綜合性城區轉變，以產業園區為依托打造智慧生態、宜居宜業的產業新城。
產業園區發展的破局之道
● “加工型”轉為“研發型”：創新突破
在國家戰略轉型要求的大背景下，產業園區將逐步從低附加值的加工/代工轉型為高價值的研發、技術型園區，打造前端性產業鏈（包括研發、設計、中試等）。以技術創新能力和技術轉化效率為重點，走向以研發中心、研發型產業、科技服務業為主體的研發型產業園區。
● “賣空間”轉為“賣服務”：服務更新
除了優惠政策和價格之外，吸引企業入駐園區的重要因素還有產業園區所提供的管理運營和服務。通過樹立共性技術研發、金融、市場交易、成果轉化、人才引進和培訓、品牌推介、創客空間項目孵化等服務，豐富園區管理、創新協助、拓展收益等服務形式，降低企業運營成本，促進企業創新、開拓市場，提升園區產業集群的競爭力。以此完成產業園區從賣空間到賣服務的轉型，完善園區資產管理能力與運營能力。
圖3 不同企業依據產業特征所需的物理空間有所不同，企業內部依據生產特征所需辦公空間有所不同，更好的滿足企業物理空間和辦公空間，實現服務更新。
● “產業園區”轉為“產業社區”：以人為本
未來，產業園區將圍繞著城區經濟、綜合城區發展，以“產城融合”的理念系統策劃、規劃、管理、開發、運作產業園區即產業新城，是目前園區升級發展的大趨勢。產業園區走向產業社區，需要通過兩個關鍵點實現轉變。
一是創造人與人相互連接的合作空間，二是打造豐富的生活配套。產業園區以生產效率為基礎，產業社區以人的體驗為衡量標準，其最大的特征在于以人為本，打造空間尺度和舒適度適宜的物理環境和生活體驗，包括產業社區的品牌定位、價值主張、精神文化等。
● “招商引資”轉為“招商引智”：精細運營
園區招商方面，除了依據產業定位與其產業基礎、資源稟賦契合，建立產業生態和供應鏈來精準定向招商外，還應關注“引智招商”，積極吸引科研院所、科學家工作室、博士后工作站及產業層次高、科技含量高的龍頭企業和相關配套企業落戶園區。通過搭建招商引才高能級平臺，強化招才引智，實現資金、技術、項目管理的立體帶動。未來產業園區的發展將更加重視人力資源開發工作，創新招商引“智”手段，促進人才資源的集聚與開發，為新興產業培育和產業園區產業升級提供動力，實現產業園區經濟高質量增長。
● “產業生態鏈”轉為“產業生態圈”：智慧生態
通過創新產業生態鏈，逐步轉變構建產業生態圈,鏈接園區內資源,促進產業升級，助推園區發展。完善的生態圈有利于凝聚園區內企業，培育多元化的辦公空間新需求，產業園區未來的發展應持續以創新為引擎,以人才為驅動,強化資源配置,搭建由企業、物業業主、高校、政府等共同參與的產業生態圈。
文章來源：城市產業動力研究院
