土地性質主要分為農用地、建設用地，其中農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等(包括農村宅基地和集體建設性用地，比如農村的廣場等)。
城市建設用地分為9大類：居住用地R、公共管理與公共服務設施用地A、商業服務業設施用地B、行政辦公用地C、工業用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。用地性質一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。
文旅項目一定要有底層資產，不能純粹租賃一塊農地，直接在農地上蓋起建筑物，這樣的“房子”屬于農業自用房或違章搭蓋，不能取得房產權證，充其量是尚未被拆除的臨時違建，地上的文旅設施也屬于違建，所以項目很難向金融機構融資。
文旅康養項目取得的土地性質不一用，項目的業態和商業運作的模式可能發生重大變化。
下面以不同土地性質的康養項目來分析不同土地性質與不同康養模式：
康療型養生養老
1、土地性質：一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協議等方式取得；
2、運營模式：嫁接專業醫療資源，強調提供專業化的健康管理服務，采取會員制方式，主要面向對健康格外關注的中高端老年群體。通過與專業醫療機構、康復療養機構合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護、病愈的康復療養等專業化的健康管理服務，并輔以滿足交流、學習、娛樂的活動中心。
3、客戶：對年齡有一定限制，主要針對身體健康欠佳和對保健養生格外關注的老年人為主
4、運營方式：出租及會員制，由于受用地性質的限制，一方面依托自身養生、休閑等配套設施接待養生體驗度假，另一方面并將提供醫療看護服務的老年公寓實行會員制入住，會員費加管理費，無產權。
5、典型案例：臺灣長庚養生文化村、北京太申祥和山莊、北京燕達國際健康城案例鏈接：臺灣長庚養生文化村
家居型養生養老
1、土地性質：居住用地，一般通過市場化的出讓方式獲取區位環境。
2、運營模式：通常位于城郊，有一定的生態資源，空氣清新自然。實質上是養老主題地產，往往以在郊區大盤中配建針對老年人的養老公寓、養老別墅的形式推出，大部分仍停留在概念面。
3、客戶：僅為老年人提供基本的社區服務針對客戶：主要針對中高收入的活躍長者，健康狀況良好，充滿活力。
4、運營方式：不受用地性質限制，住宅直接銷售典型案例：綠地21世紀孝賢坊、萬科幸福匯中的養老公寓
5、案例：綠地21世紀孝賢坊
異地養生養老
1、土地性質：居住用地，通過市場出讓方式取得區位環境：
2、運營模式：強調山海等強勢生態資源及宜居的氣候條件。非主流養老方式，健康且具有一定經濟實力的老年人通過異地購房，異地旅游和養老相結合，靈活性強。以海南冬季養老基地和北方濱海低區的夏季避暑養老基地為主，通過異地購房方式，使老年人可進行異地旅游和養老，靈活性強。
3、客戶：針對有一定經濟實力的健康活躍長者，喜歡參加社會活動，和外界保持良好的聯系
4、運營方式：直接銷售典型
5、案例：大連、青島、煙臺、三亞、海口等地樓盤
農家休閑養生養老
1、用地性質：集體土地，僅有使用權無所有權。
2、運營模式：養老與農業休閑相結合的農家寄養式異地養老，主要面向城市中高收入的活躍長者，采取將集體土地使用權出售的運營方式。擁有田園景觀等鄉村原生態資源功能體系：結合農業經營活動、農村文化及農家風情生活，借鑒分時度假模式，將農業休閑旅游和生態養老相復合，提供養老居住、瓜果采摘、綠色農家餐飲等功能，基本無其他配套設施。
3、客戶：針對城市中高收入的活躍長者，渴望田園生活，希望回歸自然
4、運營方式：出租或銷售使用權：在鄉村景區周邊利用農村閑置資源建設度假物業，并將該物業一定年限的使用權銷售給城市養老客戶典型
5、案例：江蘇生態農莊、浙江城仙居案例鏈接：浙江城仙居
立體化養生養老
1、土地性質：居住用地，但往往會帶有一些土地附加條件.
2、運營模式：綜合性強、功能多元復合、面向全齡段老人的全方位需求，采取租售結合的運營方式，對開發商的資源整合能力和持續經營能力要求較高。安靜恬然，有一定的景觀資源。大型綜合養老社區，包括住宅、購物中心、老年大學、酒店、醫院、康體娛樂等多種業態，提供滿足居住、休閑娛樂、學習交流、親子、醫療護理、康體養生等需求的豐富多元配套設施針對
3、客戶：面向各階段中高收入的老年客戶，涵蓋從活躍、可自理自立的低齡長者、到需低度照看護理及高度醫護的高齡長者
4、運營方式：租售結合，居家養老住宅銷售，將提供醫療看護服務的老年住宅持有經營，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房養老典型
5、案例：北京太陽城、上海親和源案例鏈接：北京太陽城
文章來源：旅思馬記
