關于文旅和地產，誰先誰后？誰主體誰配套？
原則上，前期文旅為主、地產為輔；中期互為配套、互為依托、互為支撐；后期如果形成一個生活化小鎮或者文旅綜合體、旅游度假區，也許旅游就成了配套，景觀功能下降，環境功能上升，度假功能居首。此時，所謂度假地產也許會成為核心吸引物，但這需要時間與過程，需要精打細磨，需要時間和過程，不可能一蹴而就、一步到位、一勞永逸。
莫干山是一個很好的例子。
莫干山是國家級4A景區，景觀一般，但人文積淀很深、歷史影響力巨大、生態環境良好，尤其是位于長三角發達地區，有強大的消費市場驅動。因此，以民宿為核心產業的文旅地產就自然而然地發展起來了，而且在去年還掛上了國家級的牌子——這幾乎是全國唯一一個相關硬件標準不完全達標的國家級旅游度假區，但作為一個民宿集群，市場認可，故而牌子掛得合乎情理、合乎趨勢、合乎市場。
當下的莫干山起碼有三個層級的住宿品級：一是較為低級的農家樂，離開了莫干山景區寸步難行；二是中檔的民宿，市場需求大，努把力可以消費得起，已經與莫干山互為補充和依托，大有“相看兩不厭”的感覺；三是諸如裸心堡的高端野奢酒店，為數不少，且已經超越莫干山景區，成為一種度假旅游吸引物，甚至于矗立在山頂上的裸心堡已經成為莫干山的標志性景觀建筑，類似這樣的文旅地產焉有不成功之理？
還有兩個主題公園的例子。一個是美國奧蘭多迪士尼樂園。
奧蘭多不大，但小城卻有大乾坤。奧蘭多迪士尼世界位于佛羅里達州奧蘭多市郊，是目前世界上面積最大的迪士尼樂園。奧蘭多迪斯尼世界總面積達124平方公里，約等于1/5的新加坡面積，擁有4座超大型主題樂園，分別為：迪士尼-未來世界( Disney's Epcot )、迪士尼-動物王國( Disney's Animal Kingdom)、迪士尼-好萊塢影城( Disney's hollywood studio )和迪士尼-魔法王國( Disney's Magic Kingdom）；2座水上樂園；32家度假飯店（其中有22家由華特迪士尼公司經營）以及784個露營地。這里設有五座18洞的國際標準高爾夫球場和綜合運動園區，市中心還有迪士尼購物中心（downtown disney)——結合購物、娛樂和餐飲設施，里面有夜間游樂區、雜技團、酒吧、各式商店和超過250家的餐廳。
奧蘭多是名副其實的世界主題公園之都，據說年游客接待量超5500萬，全球第一。鑒于其強大的客流量、游覽時間之長、娛樂項目之多、消費力之大，無論是迪士尼本身，還是奧蘭多別的什么企業，做文旅地產都是沒有問題的。
另一個是最近剛剛開業的北京環球影視度假區。
環球影視不叫城”城“，不叫”景區“，而叫”度假區“，本身就為今后的文旅地產預留了發展空間。
文旅地產，地產當然是其屬性，但文旅卻是其本性。
因此，必須有旅游吸引核，否則，在新政策與市場環境下，在遠離城市之外搞地產，拿什么與城市地產的區位優勢、設施配套便利相抗衡？
對于旅游吸引核，一是項目所在區域要有可以依托的旅游吸引核，或旅游城市，或旅游景區；二是項目本身也要有旅游吸引核，最好度假地產本身就是集功能、景觀、文化于一體的文旅綜合體。
投資人會說，搞旅游必須用地產平衡收益。我只能說，那是你對旅游沒有敬畏心，壓根就沒打算去做旅游，或不懂旅游，心存投機心理，過于急功近利。當然，在我國政策和市場條件下，大家也可以理解，但配套產品不單是休閑功能，起碼應該兼具旅游功能；不單是地產的配套功能，更應該是核心旅游功能。
綜上所述，對于文旅地產，在不同市場區域、不同環境、不同交通區位、不同主題項目、不同發展階段，文旅與地產會各有側重，作為吸引核，有一個原生、互動、轉化、迭代升級的過程。對此，需要拎得清輕重緩急，不可失之偏頗，更不可南轅北轍。然而，我們國內的所謂文旅地產太過于急功近利了，以致于”來也匆匆、去也匆匆”。
文章來源：馬牧青
