房地產稅空降
近期來看項目的人越來越少，王蓉意識到她又完不成這個月的KPI了。
身為粵港澳大灣區某文旅項目的銷售負責人，據王蓉統計，今年9月份前，項目上的銷售通常每帶看6次房源就能達成一筆交易。
她說，隨著今年樓市調控收緊，即使是房地產稅改革試點工作通過前的金九銀十，也至少要帶準買家看房15次才能完成一次銷售。
“房地產稅真的就要來了，日子不好過，考慮換行了。”
深耕文旅項目多年，王蓉說，買文旅盤的購房者投資屬性比較強，一貫有種買漲不買跌的心理，“何況我們這個盤位于廣州以南170公里的恩平，打著戶外體育小鎮的旗號，其實還是賣房，但現在去化周期越來越長，不知道公司能不能吃得消。”
10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》，試點城市由國務院確定，報全國人大常委會備案。試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產。
北京一位房地產中介趙爽估計，今年有三分之一的新建住宅價格下降了約10%。他說，那些當初靠著文旅概念炒作的項目以后不降價就更難賣出去了。
黃金周后，樓市比天氣更為冰冷，高盛的數據顯示，房地產開發商在中國的國際高收益債券市場上占主導地位，占該市場1970億美元未償債務總額的80%左右。
與此同時，2021年，越來越多的文旅地產項目陷入經營困境，尤其偏僻的文旅項目，可謂“三難”——難租、難賣、難管理。
旅界此前曾獨家報道《環京文旅神盤海坨山谷暴雷》，占地60000畝的奧倫達部落海坨山谷特色小鎮施工多年仍未完向業主交付，買了海坨山谷理財產品的投資人也被通知延期兌付。
海坨山谷并非個例，從去年李亞鵬開發的麗江雪山藝術小鎮被爆出還不起4000萬人民幣，到今年遍布全國的恒大童世界、文旅城接連停工，文旅地產正在成為萬達、海航、新華聯等眾多開發商的危機之源。
中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長蔡云在公開演講中曾指出，規模性開發時代造就房企的城市運營能力，而文旅地產則是開發商成為城市運營商、實現可持續發展的必由之路。
但理想很豐滿，現實很骨感，文旅項目開發周期長、占用資金大、回報周期長、運營難度高等難題，讓眾多地產公司付出過慘痛代價。
轉型陣痛期
與房地產稅息息相關的，是市場對傳統文旅小鎮開發模式的悲觀情緒。
此前，有專家總結稱：如果你在一二線城市手持2套以上住宅，請做好繳納房產稅的準備，房產稅試點隨時可能推進到你的城市，預計稅率1%以下。
事實上，如果房地產稅出臺，因為在房產持有環節收稅，將提升房屋持有成本，這會導致居民手上的非剛需住宅成為燙手山芋，而文旅地產作為大部分業主的“第二三四五套房產”或“休閑度假房產”將面臨最直接的挑戰。
“房地產稅對剛需樓盤、項目影響不大，”王蓉說，“但對我們來說就比較慘了，買文旅項目的大多數是投資需求或者城市業主的度假居所。”
王蓉指出，大部分文旅地產項目的投資者其實一年也過來住不了幾天，以委托開發商合作的民宿機構進行代出租運營可以收回一部分投資成本。
“雖然國家不允許開發商允諾業主幾年收回投資成本，但大多數開發商為了好賣房都會幫助業主測算收益，”王蓉認為，“如果房地產稅開征，勢必影響業主的投資回報率，項目自然也就更難賣了。”
同時，官方原文稱，試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。
這被業內視為也囊括了商業性房產，但包括阿那亞在內的眾多文旅神盤以40年商住公寓為主，房產稅開征后的無差別打擊，讓開發商們的僥幸心理蕩然無存。
值得一提的是，官方原文還稱，本決定授權的試點期限為五年，前期那些炒房的大本營集中地，比如深圳、海南、浙江等地，根據財政部財政科學研究院原所長賈康的建議，將率先成為房地產稅的試點征收區域。
此前，有著文旅IP、資金、資源加持，諸多開發商八仙過海各顯其能，在海南、大灣區、長三角等區域紛紛落子文旅項目。
例如，海南多年來一直是開發商布局文旅必不可少的重要陣地，雅居樂、復星旅文、恒大、華潤、保利從民企到央企均在海南上馬文旅項目，深圳有著大灣區的加持，從去年世茂港珠澳口岸城的酒店集群到今年佳兆業國際樂園首期項目開盤，也打響進軍文旅號角。
除此之外，三道紅線下，銀行信貸已經對開發商收緊，恒大、花樣年、新力等房企的美元債違約又讓開發商借外債成本飆升，房地產稅的出臺只會讓一部分地產商的資金壓力愈加繃緊。
“房產稅即將出臺是對文旅地產的又一次精準打擊。”對于文旅地產未來的市場行情，趙爽頗為悲觀。
可以確定的是，從現在一直到2025年前均是文旅地產的轉型陣痛期。
文旅重于地產
近年來，國家從未放棄控制文旅等特色小鎮的數量與質量。
去年9月，《關于促進特色小鎮規范健康發展意見》指出特色小鎮建設要“控制數量、提高質量，防止一哄而上、一哄而散。”
日前，國家發展改革委、自然資源部、文化和旅游部等十部門近日聯合印發的《全國特色小鎮規范健康發展導則》進一步提出文化和旅游類特色小鎮年接待游客量原則上不少于50萬人次。
有業內人士認為，國家接連出臺指導意見是對這個行業“真地產、假文旅”現象泛濫的一種遏制。
當下，地方政府對文旅項目包括文旅地產項目的認知與策略也有改變，對文旅地產中文旅的屬性比重已較以往多有看重，希望是一個囊括住宅、商業、文旅文娛能帶給城市綿續活力的綜合項目，而不太希望依然僅僅是一個地產項目。
以四川成都附近的彭州為例，短短四年時間，從土地產權開始，創新宅基地入市改革、吸引資本下鄉、盤活鄉村資源，全力推動民宿產業上下游、左右岸配套，建成了全國西南首家民宿學院，吸引了浮云牧場、大樂之野等12個全國50強民宿品牌到彭投資，落地營運了自在山居、熊貓的森林等精品民宿近50家。
對此，蔡云表示，很多房企在做文旅時，則沒有抓住旅游這個魂，甚至只是為賣房，導致旅游產業畸形發展，同時對開發企業的可持續發展也帶來不好的影響。
“文化是基礎，文化是保證旅游的一個持續和增長發展的重要靈魂，所以文化和旅游發展對整個傳統產業結構起到了最根本的促進作用，不僅僅是旅游，更重要的是文化旅游。”
現實卻是沒有了賣房的“快速回血”文旅項目很難實現營收平衡，這與當下眾多項目在IP、業態打造上不成熟有直接關系。
業內分析稱，旅游已經慢慢從單純的觀光、度假游，向文化、體驗游開始轉變，文旅地產項目僅依靠自然資源和歷史古跡的觀光，很難讓消費者買單以及深度停留。
例如，如果沒有成功的旅游業態，阿那亞還是一個無人問津的不良資產。
在2012年，阿那亞這個項目僅實現4000多萬元銷售額，是開發商億城股份急需甩賣的包袱，變賣都無人接盤。
2013年，時任億城股份總裁馬寅辭職，隨后以2.6億元接手了這個燙手山芋。
過去7年，經過幾年發展，阿那亞如今已經成為了一個符號——代表一種中產階級理想主義的生活方式，以及與之搭配的文化藝術項目。
“阿那亞1500場活動，多達一半是用戶自發組織的。所以，重點在于激發用戶的興趣參與感，讓用戶自己去組織社群活動。”一位阿那亞業主告訴旅界。
未來，在征收房產稅的背景下，文旅重于地產也將是一個不變的真理。
文章來源：旅界
