傳統(tǒng)老舊商業(yè)如何走出獨(dú)具特色的改造升級(jí)之路？

近年來，越來越多的商業(yè)購物中心面臨著招商困難、運(yùn)營不順等問題，階段性供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)暗示著大型購物中心目前已經(jīng)從增量時(shí)代過渡到存量時(shí)代。

2021年全國擬開業(yè)的建筑面積超過2萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量高達(dá)1479個(gè)。而在2021年上半年，全國開業(yè)的購物中心共148個(gè)，總體量合計(jì)1332萬平方米，對(duì)比2020年同期，增長約3倍。這其中，存量改造項(xiàng)目達(dá)14個(gè)之多，體量達(dá)122萬平方米，占總量的近10%。

存量經(jīng)濟(jì)下，如何激活購物中心的現(xiàn)有資產(chǎn)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為市場號(hào)召力，使其再度煥發(fā)生命力，這成為傳統(tǒng)商業(yè)實(shí)現(xiàn)突圍不得不思考的行業(yè)問題。

越來越挑剔的消費(fèi)者

隨著更多的“90后”和“00后”的新一代消費(fèi)者走進(jìn)商業(yè)空間，相較于更低的價(jià)格，高質(zhì)量、時(shí)尚度、品牌力、新鮮感成為了年輕化消費(fèi)群體率先考慮的要素。

消費(fèi)需求的不斷細(xì)分，以及偏好更加多元化，要求購物中心向社交、文化、體驗(yàn)等方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，在提升消費(fèi)者交互和參與度的基礎(chǔ)上，滿足他們對(duì)品牌的情感期待與依戀。

在未來，商場要更注重體驗(yàn)、品質(zhì)、個(gè)性的創(chuàng)新，以獨(dú)特的消費(fèi)體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)新的增長。

改造項(xiàng)目也要制造“話題點(diǎn)”

后疫情時(shí)代下，產(chǎn)品的精神追求與場景的文化特征，是未來商業(yè)成功的流量密碼。

傳統(tǒng)商業(yè)需要從設(shè)計(jì)理念進(jìn)行轉(zhuǎn)型，明確未來的購物休閑場所，是以依附產(chǎn)品而創(chuàng)造的沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)，來滿足消費(fèi)者的多維度需求。以積極做到商業(yè)場景和產(chǎn)品內(nèi)容的改造升級(jí)，在新的消費(fèi)模式下，實(shí)現(xiàn)向城市“第三空間”的轉(zhuǎn)變。

商業(yè)項(xiàng)目重新定位是關(guān)鍵

傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)榇嬖跁r(shí)間久，可能已經(jīng)脫離了現(xiàn)在消費(fèi)者的需求，所以在轉(zhuǎn)型過程中，需要進(jìn)行重新定位。

研究市場趨勢，不僅是對(duì)前期定位的修正，更是對(duì)當(dāng)下消費(fèi)者的購物偏好與生活方式進(jìn)行重新的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

了解目標(biāo)群體，優(yōu)化品類業(yè)態(tài)，提升軟性服務(wù)，打造主題空間，做到真正的差異化經(jīng)營。

隨著消費(fèi)升級(jí)和商業(yè)存量時(shí)代的到來，消費(fèi)者越來越注重圍繞消費(fèi)體驗(yàn)展開的購物中心的文化色彩與可玩性。無論是從傳統(tǒng)的百貨“破圈”出來打造多元立體的生活場所，還是融入藝術(shù)、生態(tài)等元素的空間設(shè)計(jì)，抑或是緊抓客群需求引入首店和網(wǎng)紅品牌來優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，傳統(tǒng)商業(yè)升級(jí)所遵循的邏輯都是在把握住自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，以深入骨髓的全方位改造，賦予項(xiàng)目新的生命力。

如何讓存量商業(yè)項(xiàng)目“起死回生”？下面這三個(gè)國內(nèi)成功升級(jí)改造的案例中，或許能告訴我們答案。

案例一：福州東百中心

項(xiàng)目前身是東百東街店和東方百貨合并而成的經(jīng)營面積逾12萬平方米的商業(yè)綜合體。針對(duì)項(xiàng)目改造設(shè)想，東百中心所提出的“超級(jí)百貨”模式，旨在打造一個(gè)集百貨的商品力和運(yùn)營力、購物中心的體驗(yàn)和街區(qū)的休閑生活場景為一體的百貨新物種。其美設(shè)計(jì)針對(duì)這一復(fù)合的商業(yè)架構(gòu)需求，以重振城市與商圈的活力、創(chuàng)造全新的生活場景、做城市文化的傳承者與創(chuàng)新者為目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，從建筑外立面設(shè)計(jì)、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)以及主題商業(yè)街設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行項(xiàng)目改造服務(wù)。

項(xiàng)目最大亮點(diǎn)是充分利用地鐵的地下空間。新南街與地鐵相結(jié)合，分地上、地下兩大部分：地上部分設(shè)計(jì)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，形成歷史街區(qū)與新建區(qū)的過渡；地下部分為貫穿南街東西向的地下商場，從地鐵南門兜站步行直達(dá)東街口站。而改造后的東街口商圈，也變成了能“上天入地”的立體化商圈，一方面為打造成立體復(fù)合的綜合慢行街區(qū)，將連廊接入商業(yè)街區(qū)，構(gòu)建立體步行空間，另一方面將街區(qū)中增設(shè)遮陽及景觀環(huán)境設(shè)施，滿足行人需求，提高過街設(shè)施的舒適度和連續(xù)性。

在對(duì)東百中心的外立面的改造中，其美設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了建筑創(chuàng)新與環(huán)境一致性的挑戰(zhàn)，讓新老建筑充分融合的同時(shí)與城市本身文化相協(xié)調(diào)；室內(nèi)空間的改造，則利用原有挑空和新增挑空擴(kuò)張空間感，配合不同業(yè)態(tài)空間屬性，打造了不同氛圍的空間，形成多個(gè)引力節(jié)點(diǎn)，吸引客流上升到高層；而對(duì)動(dòng)線進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，其美設(shè)計(jì)在完全平直與過多遮擋之間尋求平衡點(diǎn)，將公共空間和店鋪占地合理利用。此外，跨界連橋、主題街區(qū)、地下商業(yè)、屋頂露臺(tái)等空間的打造還擴(kuò)展了商業(yè)容量，融入的福州民俗設(shè)計(jì)元素，也向當(dāng)?shù)貧v史文化致敬，讓古典與現(xiàn)代的并存。

案例二：西安大悅城

西安大悅城的前身是于2012年開業(yè)的秦漢唐國際文化商業(yè)廣場，這是大悅城體系有史以來最大規(guī)模的改建項(xiàng)目。經(jīng)過專業(yè)設(shè)計(jì)與反復(fù)調(diào)整，構(gòu)建了一個(gè)流暢的綜合體，不僅優(yōu)化了商業(yè)空間，還輻射了周邊商業(yè)的一體發(fā)展。

“首店經(jīng)濟(jì)”是西安大悅城格局更新的重要支點(diǎn)。西安大悅城帶來118家首進(jìn)新品牌，同時(shí)輸入一批服務(wù)能力更強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)店員，用更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念和購物體驗(yàn)帶動(dòng)了西安商業(yè)環(huán)境的綜合提升。由于項(xiàng)目地處曲江大唐不夜城景區(qū)，所以在改造過程中達(dá)成“延續(xù)古都?xì)v史文脈，營造城市文化廣場”的目標(biāo)。

在保留原有建筑仿漢唐風(fēng)格的屋頂?shù)幕A(chǔ)上，將其改造為可以直接坐觀大雁塔的觀景平臺(tái)與開放式街區(qū)，不僅帶活了項(xiàng)目的上層人流，提高商場上層的抵達(dá)率，還實(shí)現(xiàn)了周邊的招商優(yōu)化。由鋼化U型玻璃幕墻的特殊材料建成的“凸”型門頭結(jié)構(gòu)， 41米×50米大跨度、面積2000㎡的超大采光頂，張弦梁和桁架鋼構(gòu)的主中庭搭配滑動(dòng)天窗，也為古都西安成就了一個(gè)光影交融的新世界，在“古”與“潮”的碰撞中，引起消費(fèi)者的強(qiáng)烈共鳴。

在商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的改造中，西安大悅城充分挖掘地下商業(yè)空間潛力，將露天廣場變?yōu)榈叵隆肮蚕碇型ァ?；改造原有下沉“天幕廣場”，擴(kuò)大人流儲(chǔ)蓄能力，兩者的功能空間整合，改變了原有封閉獨(dú)立的空間體系，形成“雙核”空間疊合效應(yīng)，有效延長了消費(fèi)者停留的時(shí)間。而打通豎向交通節(jié)點(diǎn)，形成地下內(nèi)圈環(huán)繞、外圈各層環(huán)繞、橫穿式環(huán)形三條動(dòng)線，建立開放型網(wǎng)絡(luò)交通格局，利用合理的空間規(guī)劃，溝通了城市各向人流，保障了購物中心的客流量。

無論是建筑特色、業(yè)態(tài)組合、主題街區(qū)，還是開業(yè)100%的招商率、30%的西北首進(jìn)品牌、 28萬+客流以及 1286萬元銷售業(yè)績，西安大悅城都體現(xiàn)了傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目改造的全盤思維，一躍成為“中國存量商業(yè)的改造樣本”。

案例三：大阪心齋橋PARCO

大阪心齋橋PARCO是日本第18家PARCO，總建筑面積為5.8萬平方米，共有17層（地下2層、地上14層加頂樓露臺(tái)），地下一層與大阪地鐵御堂筋線“心齋橋站”直通。它不僅保留了百貨的強(qiáng)項(xiàng)板塊，還融合了涉谷PARCO的精華，并大力顛覆傳統(tǒng)百貨店的陳舊框架，從各個(gè)方面刷新對(duì)傳統(tǒng)百貨的認(rèn)知。

心齋橋PARCO提出以“無性別”和“國際化”的概念貫穿整個(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)，通過藝術(shù)與科技的方式，融入當(dāng)?shù)氐奈幕o人不同程度的驚喜與新鮮感。在項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)上，心齋橋PARCO的外墻利用了垂懸式裝飾，在日光下宛如一道水簾，既簡潔時(shí)尚，也與大阪“水都”的傳統(tǒng)特點(diǎn)相呼應(yīng)；在商場的結(jié)構(gòu)上，項(xiàng)目打破傳統(tǒng)百貨封閉式的設(shè)計(jì)，在2-10層設(shè)有通道與大丸心齋橋店本館相連，不僅起到了引流的作用，還大大提高了購物的便利性；在體驗(yàn)的打造上，心齋橋PARCO首次落地辦公空間，把教室搬進(jìn)商場，每層樓的休閑空間，無一不充斥著藝術(shù)化氛圍，以及科技感十足的未來化體驗(yàn)。

在品牌選擇上，心齋橋PARCO共引入了約170多家店鋪，許多品牌門店是關(guān)西首店、大阪首店。除奢侈品牌、高端餐飲、運(yùn)動(dòng)品牌、藝術(shù)展覽外，還有眾多時(shí)尚潮牌、二次元?jiǎng)勇椭黝}特色餐飲，而集市的加入也為吸引精致白領(lǐng)、玩具迷、美食生活家等不同興趣消費(fèi)人群助力。大阪心齋橋PARCO的成功，不僅體現(xiàn)差異化的商業(yè)理念的重要行，還為把門店做成打卡點(diǎn)，利用大熱品牌打造強(qiáng)勢聚客能力提供了新的思路。

新時(shí)代下，商業(yè)購物中心不光是滿足人們消費(fèi)形態(tài)的集中體現(xiàn)，還承載著社會(huì)、文化和其他精神性需求的地方。傳統(tǒng)商業(yè)可以利用設(shè)計(jì)賦能，打破項(xiàng)目傳統(tǒng)與固有限制；通過功能重塑，將多元需求與美學(xué)價(jià)值和空間情緒相組合。存量時(shí)代，除去簡單的購買消費(fèi)行為，從投資策略、改造設(shè)計(jì)、運(yùn)營升級(jí)和資產(chǎn)價(jià)值提升等角度，思考如何利用生動(dòng)有趣的新鮮事物、深厚綿長的文化內(nèi)涵、差異化優(yōu)勢的商業(yè)思路，共同改造成為“多維第三空間”，是以為消費(fèi)者提供一種全新的購物體驗(yàn)與生活方式，而這將是傳統(tǒng)商業(yè)實(shí)現(xiàn)破局，促進(jìn)持久商業(yè)表現(xiàn)的必經(jīng)之路。

文章來源：睿商業(yè)