社區商業發展的優勢
社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。對比國外已經擁有了成熟的社區商業模式，國內社區商業仍處于發展階段，但令人欣喜的是國內的商業地產沃土已經孕育了不少良好的種子。
首先，伴隨高速城鎮化進程和以地產商為核心驅動力的購物中心建設，在過去二十多年間我國人均購物中心面積已經發展到一個很高的水平，超過英法德日等發達國家，達到0.48，接近城市國家新加坡的面積數值0.54，發展社區商業的潛力巨大。
其次，在增量紅海、存量藍海的行業趨勢下，萬達、華潤、龍湖等企業都開始做輕資產輸出，地產屬性（質量-進度-成本）轉變成商業屬性（招商-推廣-運營）和金融屬性（投-融-管-退）。因此有商業屬性的企業在行業競爭中擁有更強的優勢。
但行業發展面臨的一個問題是生存空間被嚴重擠壓，例如朝陽大悅城2015年與2017年客流量數據對比來看，短短兩年就大幅度減少，是由于其周邊開發了多個商業項目，從而輻射范圍被嚴重擠壓，這要求購物中心不斷增加自己的復購銷售額，對開發商和運營商都是嚴重考驗，也急需一個新型的思路和模式來應對危機。
同時在疫情影響下，消費者的消費習慣發生了深刻變化。根據匯納數據得知2021年國慶總客流7.86億人次，場均日客流26766人次，比2020年國慶下降8.3%，比2019年國慶下降24.0%，消費者逐漸變宅，消費需求渴望在家門口解決，這也給社區購物中心帶來機會。
政策上我們看到從鼓勵區域購物中心到鼓勵社區商業的變化，如浙江省率先提出“未來社區”的概念，希望“三化九場景”能夠在社區周邊解決。
從國外的案例來看，新加坡盡管有不少優質的購物中心，但大多數消費是依靠鄰里中心解決的，一個鄰里代表3000到9000戶，希望步行10分鐘就能解決消費問題；美國KIMCO是北美最大的露天開放式社區商業購物中心持有人和運營商，有超過900家門店，體量龐大，對比國內萬達是400多家。
依據行業觀察，可以大膽推測未來商業模式趨于兩種，一種是一站式、遠距離輻射，低頻加高頻的目的式商業，超大體量的區域購物中心，一種就是近的，便利的、精準的，高頻加迭代的社區型購物中心。
因此從政策導向、消費習慣還是國外成熟模式的借鑒，都能看到未來國內在社區商業領域會誕生一個偉大的公司。
未來社區購物中心的想象
社區購物中心和區域購物中心在商圈業態占比大致相當，但細分業態類型占比，便利店和超市在社區商圈中占比超高，這就是社區購物中心的競爭力。
盡管上文提及在增量紅海和存量藍海的商業趨勢下，購物中心的生存空間被嚴重擠壓，但實際行業并未形成壟斷，例如中國超過3萬平米的購物中心大概有一萬家，萬達有400多家，市場份額仍較低，并且近年仍有不少創新型購物中心在不斷涌入，這源于供給側改革的影響。
諸多優秀案例不再贅述，此處舉例上海TX淮海購物中心，帶給行業人的啟示是在小體量的商業面積下注重公共空間的展示，如品牌快閃店，此舉擴大了銷售品牌的數量，臨時性的品牌甚至多于固定品牌。
在聯華的消費者訪談中有一個消費者說道“聯華像鄰居一樣”，相信未來的商業需要打造人格化品牌，就如同李佳琦、薇婭一樣，消費者相信這個人從而買他推薦的東西，社區商業也要做到讓消費者信任。虛擬偶像如今成為行業熱點，或許將是社區商業未來發力的著重點之一。
結語
未來購物中心的戰場是"大的"區域性購物中心和"近的"社區購物中心，而后者仍有極大的藍海待開發，必將誕生偉大的公司。
聯華本身就擁有社區商業競爭力之一的超市作為基礎，轉型社區商業擁有巨大的優勢，并始終保持追求創新，積極變革的態度，未來值得期待。
文章來源：和橋機構
