以人為核心，多維度統(tǒng)籌的綜合更新

首先我們來看一下有機更新與傳統(tǒng)更新模式的不同：

表格內(nèi)容來源：中國城市更新論壇白皮書（2020）

由上表可知，從物理空間改造力度來說，有機更新處于另兩種模式之間。這使得有機更新粗看似乎是一種中庸平衡的模式，但其實這可以從有機更新的內(nèi)涵上進行解讀——更新優(yōu)化的聚焦點發(fā)生了偏移。城市有機更新的內(nèi)容大大超越了傳統(tǒng)以物質(zhì)形態(tài)改造為主的范疇，其更加注重內(nèi)容提升：包括功能共享、產(chǎn)業(yè)共生、文脈傳承、多元主體參與、可持續(xù)運營管理等。在空間環(huán)境優(yōu)化和提升的同時，有機更新更加注重權(quán)衡社會、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、歷史、文化等多因素的傳承和創(chuàng)新。

整體來說，有機更新是綜合型的城市更新模式，它結(jié)合綜合整治模式的保護和精致理念來達到拆除重建模式（棚改）所能達到的功能改造和價值再發(fā)現(xiàn)，是提高城市資源利用效率的重要路徑。

在新時期城鎮(zhèn)化升級的必選之項

改革開放以來的經(jīng)濟高速發(fā)展伴隨著國內(nèi)城市化進程加快，我國城鎮(zhèn)化率已從1978年的17.9%增長到2020年的63.89%。在城市化發(fā)展突飛猛進的背后，是土地資源漸漸變得稀缺的現(xiàn)實。相應(yīng)的，城市發(fā)展的主題開始從土地“擴充增量”轉(zhuǎn)變成“優(yōu)化存量”。而“優(yōu)化存量”的辦法，就是城市更新。

因此，城市更新是城市發(fā)展到一定階段的必經(jīng)之路。回顧我國城市更新的發(fā)展歷程，可以了解更新的內(nèi)容、方式、政策是如何一步步邁入“有機更新”的新階段。

根據(jù)我國城鎮(zhèn)化進程和城市建設(shè)宏觀政策變化，將中國城市更新劃分為相應(yīng)的4個重要發(fā)展階段：

左右滑動查看中國城市更新的四個階段

我國正式開展以舊城改造和城市功能結(jié)構(gòu)調(diào)整為主的城市更新始于改革開放時期。這一時期伴隨著中國經(jīng)濟發(fā)展方式的集聚變化，以解決城市住房緊張和償還基礎(chǔ)設(shè)施歷史欠債為目的的城市更新在北京、上海、廣州等大中城市相繼開展。為了快速滿足這些需求，當(dāng)時在更新手段上形成了一套簡單化操作：通過一次次大規(guī)模的推倒重建，建成一批“簡單龐大商廈+排排坐單元樓”的區(qū)域。

進入90年代，國家相繼推行城市土地有償使用制度和住房商品化改革，在全國范圍掀起了一輪住宅開發(fā)和舊居住區(qū)改造的熱潮。這一階段，市場主體通過土地出讓制度強勢介入房地產(chǎn)開發(fā)，充分發(fā)揮“土地級差地租”效益，推動了舊城居住區(qū)的更新改造。

隨后，進入新世紀后，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以“退二進三”為導(dǎo)向的城市更新在各大城市開展。這一時期的大規(guī)模、高速度的城市更新可以說是機遇和問題并存，在加快舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改善的背后還留下了諸如千城一面的風(fēng)貌、開發(fā)過密的空間和拆遷過程中激化社會矛盾等問題。

無地域特色且開發(fā)密度過高的城市空間

2011年我國城鎮(zhèn)化率突破50%，城鎮(zhèn)化發(fā)展開始強調(diào)質(zhì)量。為了提升居民的獲得感，國家層面對棚戶區(qū)、城中村、歷史文化區(qū)等更加多樣化的區(qū)域投向更多的關(guān)注。在這一大背景下，廣州、北京、上海等城市在城市更新的實施機制與制度建設(shè)方面進行了大膽探索與突破。由空間更新邁向內(nèi)容更新的“有機更新”理念被更多地探索和應(yīng)用，出現(xiàn)“城市雙修”“社區(qū)微更新”“老工業(yè)區(qū)更新再利用”等多種類型、多個層次和多維角度的更新模式。城市更新工作在廣度和深度上都開始拓展，強調(diào)項目對城市整體環(huán)境的優(yōu)化作用，進一步體現(xiàn)了城市文化與有機更新的和諧共生。

福建船廠倉庫更新為馬尾船政書局

2020年我國城鎮(zhèn)化率達到60.9%，我國房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模擴張的增量時代也將結(jié)束。同時國土空間規(guī)劃“三線劃定”（三線劃定是城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、永久基本農(nóng)田保護紅線、生態(tài)保護紅線三條控制線）背景下，城市發(fā)展將過渡到土地集約利用的存量更新時代。十九屆五中全會提出的城市更新行動從國家戰(zhàn)略層面確定了有機更新的主導(dǎo)地位。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

從我國有機更新的發(fā)展回顧可知，由于不同時期發(fā)展背景、面臨問題以及更新動力的差異，其更新目標、更新方式亦呈現(xiàn)出不同的階段特征。而有機更新理念正是基于我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進入強調(diào)以人為中心和高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期而逐步拓展，是水到渠成的事。

另外，從不同階段發(fā)展歷程來看，隨著市場力量與社會力量不斷增加，中國的城市更新開始呈現(xiàn)政府、企業(yè)、社會多元參與和共同治理的新趨勢。正確認識城市更新和有機更新的關(guān)系，共同促進產(chǎn)、城、人融合，是現(xiàn)階段城市更新的任務(wù)之所在。

四大驅(qū)動需求激活更新活力

以上四大需求中，提升本地居民生活品質(zhì)無論從政府治理還是城市發(fā)展角度都是最重要的，是落實我國以人為本的根本政治遵循。而文化、消費、產(chǎn)業(yè)的需求屬于可持續(xù)發(fā)展層級，是有機更新區(qū)別于其他城市更新模式的重要內(nèi)涵。

業(yè)態(tài)功能的更新高于物質(zhì)空間的更新

有機更新的核心是業(yè)態(tài)功能的更新。更新區(qū)域根據(jù)城市發(fā)展的需要（城市規(guī)劃）確定新的功能定位，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，增加所需要的公共管理、教育、醫(yī)療、商業(yè)、文旅、康養(yǎng)等相關(guān)功能。

同時，功能的改變帶來了區(qū)域人群結(jié)構(gòu)的變化，常見的從單一中老年原住民和外來打工者更新為年輕的辦公科研人群以及休閑群體。人群的變化帶來行為的變化，強化了區(qū)域商業(yè)功能，也出現(xiàn)一定的旅游功能。因此多數(shù)單一居住功能空間將根據(jù)人群需求植入新的功能業(yè)態(tài)。

在明確業(yè)態(tài)功能更新目標之后，才是物質(zhì)載體的改造更新。空間格局和建筑景觀的改造是為業(yè)態(tài)和功能服務(wù)。其更新改造的手段需要尊重公眾意愿和文化歷史，在滿足功能更新需求基礎(chǔ)上不能失去生活味道和煙火氣息，要體現(xiàn)城市片區(qū)的歷史文化特色基因。更重要的是尊重經(jīng)營需求，特別是商業(yè)功能強化之后，居住性建筑轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性建筑后其所需的建筑肌理、空間尺度以及景觀氛圍都有極大不同。

增加運營環(huán)節(jié)也是有機更新的主要特征之一。不同于房產(chǎn)開發(fā)型的城市更新模式，有機更新聚焦于產(chǎn)業(yè)及經(jīng)營業(yè)態(tài)的導(dǎo)入，因此需要從產(chǎn)業(yè)角度審視更新后的空間價值。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)資本之外，匹配多樣化的產(chǎn)業(yè)資金渠道，基于經(jīng)營性理念破局資金限制，對實施過程實行全周期的統(tǒng)籌管理，明確短期效益和長期效益并舉的路徑，才是對有機更新的“有機性”最好的注解。