成都“猛追灣”城市更新案例研究

猛追灣片區(qū)位于成都市成華區(qū)錦江東岸沿岸，是中心城區(qū)連接東北城區(qū)的重要區(qū)域，距離春熙路商圈僅600米，擁有得天獨厚的地理位置。曾經(jīng)的猛追灣因傳統(tǒng)工業(yè)的衰落，導致老廠房住區(qū)和服務公建日漸破敗。隨著年輕人不斷外出，片區(qū)進入了蕭瑟的衰退期，隨之而來的是片區(qū)內(nèi)交通不暢、民生不善、基建落后和環(huán)境破敗等各種問題。

改造后，猛追灣片區(qū)由居民區(qū)搖身一變成為休閑商業(yè)區(qū)，在建筑風貌、空間規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局等方面煥然一新，成為天府錦城“八街九坊十景”中的一坊（猛追灣）、一景（天府熊貓塔），被譽為城市更新改造的典范。

成都“猛追灣”休閑商業(yè)區(qū)

項目概況

猛追灣城市更新改造范圍主要為猛追灣望平濱河街區(qū)。猛追灣望平濱河街區(qū)分為上灣和下灣，其中啟動區(qū)位于猛追灣下灣區(qū)。下灣區(qū)作為老舊廠房和居民住宅的集中區(qū)域，是城市更新的重中之重。下灣區(qū)街區(qū)面積約為1.68平方公里，包含濱河路與天祥、望平兩條街道之間的幾條小巷，以及望平街南端的一個舊院落（望平坊）。

成都“猛追灣”城市更新改造范圍

項目改造分為兩期進行，一期以沿河街區(qū)空間改造為主，由政府對區(qū)域底商產(chǎn)權(quán)進行收購，承包給萬科中西部城鎮(zhèn)建設發(fā)展有限公司進行建設和運營。自2018年12月正式啟動至2019年9月開街，萬科方共投資10億元，對14.8萬平方米的建筑面積以及3.6萬平方米的景觀面積進行改造。二期改造從2019年11月開始，主要是對一期基礎上向外延伸區(qū)域、休閑區(qū)二期進行改造。

成都“猛追灣”城市更新一期、二期改造內(nèi)容

濱河路改造對比圖

改造理念

（1）改造模式

猛追灣是成都首個采用了“EPC+O”（工程總承包+代運營）模式進行改造的項目，項目產(chǎn)權(quán)經(jīng)由政府收購后進行出資及指導考核，核心片區(qū)由萬科作為總承包方，統(tǒng)一進行策劃、設計、施工，并在建成后實施綜合運營。

此模式中，政府主導空間資源整理和騰退工作，通過回租和回購資產(chǎn)的方式，拆除新建類物業(yè)、市政工程類物業(yè)和運營改造類物業(yè)；后期的主要工作是指導支持、政策制定和考核評估；而企業(yè)方對施工運營進行總承包，負責規(guī)劃策劃、設計施工、招商運營等，同時獲得一定年限的街區(qū)運營管理權(quán)，包括一定的經(jīng)營空間。經(jīng)營期滿后，企業(yè)無償移交給政府。

猛追灣EPC+O改造模式各主體關系圖

“EPC+O”模式能夠充分發(fā)揮工程總承包模式的優(yōu)勢，加強項目建成后的管理，是以運營為最終目的，在項目建設初期到項目運營最終實現(xiàn)一體化，達到提升投資效益的目的。

（2）設計理念

整體規(guī)劃：沿著“339熊貓塔”整體一帶兩灣，上灣下灣做整體性規(guī)劃；

猛追灣整體規(guī)劃

差異化實施：對于上灣區(qū)，除了個別棟樓以外，其他部分交給了成都文旅集團進行文旅商開發(fā)，而在下灣區(qū)進行風貌提升，實行“車退人進”，進行景觀植入，打造慢行空間；

收儲空間資源再利用：萬科針對收儲的空間資源，結(jié)合在地的文化去導入“文創(chuàng)+文旅”，引入特色小店、小型廣場、休憩空間、景觀節(jié)點等元素去激活片區(qū)復興。

改造方法

（1）空間改造

梳理濱河交通：濱河路段為了擴大行人空間，降低整個區(qū)域的流通速度，為行人的停留及商業(yè)活力帶來更多機會，合理規(guī)劃繞行路線以解決停車問題，將路幅7米的雙向機動車道變成4米寬的慢行空間，實行“人進車退”。

濱河路段改造前

濱河路段改造后

釋放濱河空間：在濱河路段增加了更多親水空間和林下空間（取消綠化圍欄、分段拆除部分灌木地被）；開辟十多個功能各異的休憩空間和小型廣場，提升濱河步道和臨街商業(yè)的流通感。

濱河路休憩空間

拓展休閑空間：在濱河沿線增加豐富多樣的休憩空間，打開了下灣入口處的內(nèi)部院落空間，同時將原國稅局底層通道改建為以光影視覺形式的“時光隧道”，將與之相連的內(nèi)部院落空間設計為一個充滿藝術(shù)氣息的社區(qū)露天劇場空間。

原稅局底部通道改造為“時光隧道”

內(nèi)部院落改造為露天音樂廣場

豐富多功能空間：將下灣入口處的望平坊在舊廠房、家屬樓的基礎上，改造成為多種業(yè)態(tài)集聚的復合文化綜合體，包括猛追灣故事館、幾何書店、梅花劇場、創(chuàng)客共享辦公空間等多種業(yè)態(tài)。同時配備了產(chǎn)業(yè)孵化空間和國際青年社區(qū)，通過各類通道與整個街區(qū)連通融合，為老社區(qū)注入新活力，演變出新城市共享空間。

改造后的望平坊

幾何書店

還將本是成華區(qū)傳統(tǒng)蒼蠅館子的聚集地——香香巷，改造成為充滿著國潮時尚感的門店標簽、各路花樣地方美食和玲瓏且飽滿的就餐環(huán)境的網(wǎng)紅小吃街，成為深度吸引川味愛好者的“深夜食堂”。

改造后的香香巷

（2）風貌改造

微創(chuàng)式改造實現(xiàn)住景分離：猛追灣保有大量居民樓，在建筑風貌改造上并沒有大刀闊斧的對所有建筑立面進行景區(qū)式翻新，而是保留二層以上的民居建筑風貌，將一樓收購的底商門頭標牌以標準化隔離，同時對底商建筑按居民樓風格進行適度改造，保障了住戶、商戶和來訪者的和諧共存。

建筑風貌住景分離

文化創(chuàng)意景觀喚醒記憶：深度挖掘和傳承成華“工業(yè)記憶”和猛追灣“城市鄉(xiāng)愁”，以猛追灣的歷史發(fā)展大事記為時間軸線，用地刻鋪裝、光影裝置、互動裝置等手法打造線性景觀節(jié)點，創(chuàng)造有主題的公共空間和定位標記。

文化創(chuàng)意景觀總平圖

“工業(yè)歷史記憶”文化創(chuàng)意景觀

沉浸式景觀設計引爆夜游：利用各類輕餐飲外擺設置夜間場景，河岸兩側(cè)同時經(jīng)營，打破主干道和人行道的邊界；用地面AI感應式燈帶鋪設濱河步道，打造休閑動感氛圍；用戶外感應互動裝置和各類公共藝術(shù)，創(chuàng)造可親子可運動可萌寵的“后現(xiàn)代”娛樂街區(qū)。

夜游景觀設計

（3）業(yè)態(tài)植入

打造產(chǎn)業(yè)社區(qū)：萬科將原國稅局大樓改造為自營辦公空間——萬匯空間，同時將附近的兩棟房屋統(tǒng)一改建為萬科泊寓作為居住配套，打造文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)綜合社區(qū)。產(chǎn)業(yè)社區(qū)落成后，成功孵化功夫動漫、哈啰出行、鴻星爾克等創(chuàng)新企業(yè)58家，創(chuàng)造超800個職位；居住物業(yè)租賃收益上升超過100%，各類物業(yè)普遍增值約65%。

萬匯空間產(chǎn)業(yè)社區(qū)

孵化網(wǎng)紅打卡點：打造“時光長廊”、引入“幾何書店”、“ THE PLACE Cafe·Bar”等網(wǎng)紅業(yè)態(tài)匯聚人氣。

“時光長廊“這一節(jié)點處于望平坊的入口處，利用老建筑院落的入口門洞，在左右兩側(cè)長廊做了完整三面的鏡面設計。通過鏡面的折射表達“穿越時空”的理念，形成一個能與游客視覺互動的體驗型模塊。

時光長廊

幾何書店的引入呼應了成都“書香之城”的美譽，整體裝修是成都少有的拱形巖洞設計風格，整體為白色，滿滿的洞穴風是熱愛書店和獨特藝術(shù)空間青年們的新興打卡地。

幾何書店

THE PLACE Cafe·Bar以舊改街區(qū)老舊居民樓下為基地，風格呈現(xiàn)出高度契合環(huán)境主題的破敗廢墟做舊風，是古舊與現(xiàn)代元素的碰撞，以咖啡為名，店鋪與街區(qū)的融合感充分呈現(xiàn)，打眼的門店設計和老派資歷，成為網(wǎng)紅必打卡品牌之一。

THE PLACE Cafe·Bar

融入文化藝術(shù)活動：萬科成立江畔文化運營平臺，圍繞“展、演、會”三大主題以及江畔市集、國際青年社區(qū)兩大IP，先后引入抖音、成都偷心、蓉城之秋等城市文化運營品牌資源，舉辦多檔城市級活動。改造后街區(qū)的日均消費流量由2千人提升至2萬人，而2020年國慶期間客流更達到80萬人次。

2019蓉城之秋成都國際音樂季

結(jié)語

猛追灣以老舊居民區(qū)更新實現(xiàn)了休閑商業(yè)區(qū)與居民區(qū)的共存，作為成功典范，其微創(chuàng)式改造與多功能空間的打造，不僅在景觀上實現(xiàn)了住景分離，同時在功能上滿足了住戶和游客的雙向需求，實現(xiàn)居民與游客實現(xiàn)和諧共生。同時，業(yè)態(tài)上以小店經(jīng)濟、首店經(jīng)濟、夜間經(jīng)濟為核心快速聚集流量，有效拉動了街區(qū)的經(jīng)濟增長。猛追灣的成功改造讓我們重新思考了居民與游客的共生關系，也為未來城市更新街區(qū)改造提供了寶貴的經(jīng)驗。

文章來源：小鎮(zhèn)烏托邦