1、產業園區發展大勢，主題園區確為未來方向
（1）政企囚徒關系 – 解在哪里？
曾經有同行說過這樣一個觀點，筆者深感認同，這里做一個引用：
“中國產業地產其實是一種特殊時代的產物，是中國國有土地制度、財政制度和地方政府政績需求下的綜合產物。園區的產業集聚本應該是政府分內之事，具有強烈的公共產品和公共服務屬性，但政府缺乏經驗、能力和實力，只好讓渡給市場來解決。在這樣的政策框架下，政府和企業往往會存在一種囚徒博弈關系。”
但當時提出的解決方案還是PPP，一言以蔽之 即政企能力互補、共享收益，進而促成政府與企業的合作。這個解決方案是唯一解嗎？
（2）能力是解決政企合作的關鍵
從商務談判的視角來看，促成兩方良性互動與合作，絕不簡單的利益分配問題，究其根本是雙方都要提供對方不具備的能力、資源。強調的是“都要提供”、“對方不具備的能力”。從過去20年產業地產發展來看，政企關系的變化其實就是資源、能力提供關系的變化。
早期，政府有充足的土地資源、缺乏招商能力，而企業亦有產業資源與能力，形成了政企合作的最早的蜜月期。中期，政府土地資源減少，傳統的招商能力完備，而企業招商能力其實在政府沖擊下減弱，形成的就是企業短視通過手段與政府達成短期的默契，去騙取土地，財政補貼等。而如今，政府土地資源進一步收緊，傳統招商能力完備，但對戰略性新興產業訴求增強，使得招商能力與需求無法匹配，那此時能留給企業發展的空間就是在某一些產業的細分領域有很深的研究、很強的運營能力，即適配于政府需求，去提供“政府不具備的能力”，在此基礎上，主題園區應運而生。
主題園區的實質是滿足地方政府對所需求的指定產業類型上，產業招商集聚與運營的需求。而對于產業地產企業而言，主題園區也有利于企業向產業資源積累、運營服務層面的進一步聚焦，進而逐步脫離地產邏輯，而真正進入產業邏輯，進而在產業鏈、產業投資等領域獲取更多的盈利點。
從市場現況來看，主題園區是產業地產企業向政府拿地的基本要求。產業地產企業也逐步形成了先找產業資源，構建合適園區，找多個區域地方政府談判尋找合適落位點（在實際操作中往往表現為“園區企業拼單”或“一個規劃方案給20家政府”），形成了政企之間的對稱話語權，進而真正促使政企之間走向良性合作。
2、現在的主題園區存在哪些問題？
（1）主題園區的“主題散亂”
主題園區的“主題” - 切忌散亂，一定要符合經濟學原理。
說起主題園區的“主題”，在看過無數的規劃方案后，筆者必須要感嘆于中華漢語言文字5000年的博大精深，不管什么資源做拼接，總能找到合適的名詞去歸納其“主題”。比較常見的有“大健康產業園”– 什么是大健康產業？大健康是當年加多寶和王老吉打官司時候創造出的新名詞。這既不是一個產業范疇也不是一個精準的范圍，只是近幾年創造的一個概念。在這樣的概念下，很多與健康生活相關的產業全部可以做成大健康主題產業園– 就算是生產電動牙刷的也能算大健康！
其次，還有某某產業的策源地、創新樞紐、步行產業、數智產業……等等，其核心是一定要聽起來高大上，第二一定要概念有足夠廣的范圍，使得后期招商和成果兌現能更容易一些，為了完成以上目標，簡直是無所不用其極– 未來做產業規劃的咨詢公司都應該配幾個對漢語言文學有很深素養的同事，這樣起碼在想名字時候可以寬松點。
在筆者來看，對產業園主題定位的過度模糊，就是最大的犯罪！究其根本，主題產業園創造價值的方式就是相關主題產業的集聚，形成人才的交流、技術的交流與互通，進而實現創新火花的碰撞，最終星星之火可以燎原。但如今的主題產業園已經幾乎淪為文字的游戲，在筆者看過的大量案例中，這是個正式案例，電動牙刷是大健康產業，對面生產保健中藥劑的是大健康產業，試問這兩家如何互動？我給你貼膏藥，你幫我刷牙？互相探討下機器的原理？顯然是不現實的。
筆者還是談這個概念 - 主題園區的“主題” - 切忌散亂，一定要符合經濟學原理！主題園區必須有一套命名的規則與體系，主題需要規范認證，符合聯合國工業發展組織的相關標準與要求，方能實現主題園區的價值。
（2）主題園區的主題與區域發展不相稱
主題園區與區域發展不相稱也是主題園區存在的顯著毒瘤，以某核心城市的主題園區來看，其選擇的高端主體背后支撐的只有一個區級開發區平臺公司做支撐。大量高端的產業主題，其前期是沒有任何市場的，需要國家大量的產業投資、政府購買方能實現產業的孵化，支撐主體沒有相關資源，但把主題園區定位的非常高大上，這是典型的“占著茅坑”的行為，反而不利于產業整體的發展。
很多如今的主題園區往往是展示廳搞幾個機器人跳跳舞，企業牌子數一數，但其實這個區位根本不適合高端產業來辦公。主題園區并不一定需要一定追求高端產業，我們看浙江大量的產業特色小鎮其本質就是主題園區，做襪子的大唐襪藝小鎮也能變成世界頂尖。
產業園區從定位的基本邏輯上來看，就是在細分領域尋找自己的頂尖，做強自己的細分，而非去簡單的“爭第一”。
（3）主題園區有主題而無運營
如果主題園區只是與傳統園區一樣，淪為稅收工具，那還不如不建設主題園區，而對于產業地產企業而言，主題園區新的盈利增長點在于入園企業的產業鏈層面的投資、服務等衍生業務，但如果入園企業根本不在一個產業維度上，那提供服務就只能是基礎服務了，也形成不了投資價值與對資本機構的議價能力。
3、展望主題園區
從2020年至今，上海、天津等多個城市已經提出了“主題產業園區”的規劃方案，提出在2025年前要建設若干個主題園區，定位高大上。緊接著大量三四梯隊城市大面積跟進主題園區建設，其中憂慮是很顯著的。
如果要讓主題園區做的好，就要擺脫傳統的園區定位招商邏輯，去真正把產業研究透、做實；同時行業也應該盡快行動起來，建設一套命名的規則與體系，進行規范認證，方能實現主題園區的價值。
文章來源：產城觀察網
