在上海有著這樣一張“城市名片”， 它誕生了上海第一家電腦商店、第一家美容廳、第一家大眾快餐店，舉辦了第一次時裝發布會……它是十里洋場海派文化的典范，是百年東西方文化交融的代表。
它就是1900年辟筑的淮海路，至今已有120余年的發展歷史。早在20世紀30年代，其就以“東方巴黎時尚街”而聞名。在上海人心里 , 淮海路不僅僅是一條高檔次的商業街道，更代表著一種品位、一種風格，是上海多姿多彩的都市文明的縮影。
▲淮海中路
▲淮海中路夜景
引領百年潮流的魔都時尚之源
淮海中路商圈全長2.2公里，東起西藏南路，西至陜西南路，南北高架路及瑞金路又將其分為東、中、西三段。在這里，三步一家奢侈品店，五步一座摩登商場，目之所及處處為城市地標。
▲錦江飯店
▲國泰電影院
▲愛馬仕之家
▲淮海中路沿線購物中心分布示意圖
引領中國時尚長達一個世紀的淮海中路商圈，百余年間，歷盡變幻，飽經滄桑，但其自我更迭，持續求變，魅力依然未減。
改革開放后，隨著軌道交通1號線的建設，淮海中路商圈開啟了上海高端商業的先河，新華聯商廈、雪豹商城、二百永新等一批最時尚的商業建筑匯聚于此，成為繁華和高端生活方式的代名詞。
步入21世紀后，淮海中路商圈迎來一輪大洗牌。一方面，早年開業的傳統百貨商場先后閉店，標志著一個時代的落幕。另一方面，2013年開業的新型商業體K11購物中心、環貿Iapm，成為淮海中路商圈最矚目的商業亮點。
2015年后，淮海中路受周邊新興商圈崛起、線上消費分流、街區硬件設施等問題影響，導致商圈客流冷熱不均，又加之租金過高的原因，商圈內商鋪空置率高企，淮海中路經歷了一段空鋪潮及低迷期，使得其似乎風光不再。擁有120余年歷史的老牌商圈不可避免地迎來了改造更新的課題。
為推進淮海中路商圈的改造提升工作，不斷提升淮海中路的國際影響力，2018年黃浦區商務委提出以淮海中路為軸，著力改造提升新天地活力街區和環復興公園文化體驗休閑區的“一軸兩圈”總體規劃方案，加大對淮海路的換新改造。
2021年底，黃浦區又立足“一軸兩圈”總體規劃，宣布將進一步推動淮海中路商業業態升級，規劃新建和調整的項目面積近40萬平方米。
持續求變的淮海中路商圈
近年來，在市場需求和政府引導下，圈內諸多亟待升級煥新的商業體，紛紛宣布加入新一輪的“調整戰隊”，迎合新的消費需求。
上海廣場蛻變新生、新天地廣場升級歸來、TX淮海成為年輕力文化策源地……新業態新模式為淮海中路商圈帶來全新面貌，并為淮海中路注入了源源不斷的活力。
通過觀察近年重點項目的調整方向，不難發現業態更新紛紛成為這些新地標的重要發力點。
上海廣場
以城市名稱命名的地標商場上海廣場，是淮海中路東段標志性建筑之一，早先于上世紀90年代末開業。其以傳統零售與餐飲業態為主，滿足周邊居民與辦公人群的消費需求。一度曾吸引絲芙蘭、GUESS等國際品牌入駐。
但由于同業競爭嚴重、商業運營模式不成熟等原因，導致其無法緊跟消費需求的變化。出道即巔峰的上海廣場面臨多次轉讓，經過多次轉型，卻始終未能再現輝煌。
▲改造前的上海廣場
2018年，新加坡美羅集團、新疆華凌集團、融創上海以及御灃，出資25億元聯合成為上海廣場的新業主，嘗試對上海廣場進行與以往截然不同的商業布局。
2020年9月，全新亮相的上海廣場，從空間到業態都更加時髦多元。
▲改造后的上海廣場（外立面）
▲改造后的上海廣場（內部空間）
一至二層仍保持商業功能，其中一層主打商務人群消費，以時尚餐飲及茶飲等業態為主，配以潮流服飾、科技數碼等零售業態作為靈活體驗空間；二層以餐飲、生活服務來更多滿足辦公消費客群的生活方式，同時開辟出文化藝術空間來豐富整體項目的文化屬性。三至六層則引入2.5萬㎡的Wework共享辦公。
▲上海廣場空間功能示意圖
整個商場同時擁有共享辦公、時尚餐飲、零售、藝術文化、休閑娛樂等多種業態。主力店涵蓋傳統連鎖品牌星巴克、麥當勞、全國首家全新形象升級的華為體驗店Plus外，也引入了M-BOX音樂酒吧、喜劇集市脫口秀劇場等促進夜市經濟的品牌。
▲華為體驗店Plus
▲星巴克
▲M-BOX音樂酒吧
▲喜劇集市
值得一提的是，上海廣場一改傳統純商業零售的招商模式，所引入的Wework是其多功能更新的嘗試，將整個商場轉變為辦公消費無邊界的體驗地標。
Wework包攬的3-6層空間共可容納3600多人辦公，當前入駐率達90%。而這些在WeWork的辦公人員，正是上海廣場最主要客群之一。
商場也根據這一客群屬性，對一二樓業態組合進行了相應的調改。辦公可以為商業提供優質客源，商業可以反哺辦公的服務配套。
上海廣場+WeWork的新穎組合模式，模糊了商辦原本分明的界限，打破傳統商、辦孤立的次元壁，賦予空間新的活力，拉動了上海廣場的重生。
▲共享辦公空間
▲共享茶水間
▲共享休閑空間
上海廣場這種聚合多種跨界業態，與WeWork的商辦融合模式，未來或能夠給存量商業地產更新提供一種新思路、新范本。當商業競爭越來越激烈，收益越來越低時，商辦結合不失為一種另辟蹊徑的改造方式，即聯合辦公成為商場的業態之一。更多像上海廣場相似體量的商業項目，可以通過這種方式，活化項目價值。
新天地廣場
這幢坐落于上海市中心瑞安廣場的六層建筑，原為太平洋百貨（淮海路店），于1997年9月開業，坐擁上海人流量最大的十字路口之一，曾經也是業內標桿商場的代表。在建筑結構方面除了類似層高較低、立面陳舊的“年代病”以外，并沒有嚴重硬傷。它所面臨的問題，更多在于近些年社區商業的興起和服飾電商的快速發展，從而導致百貨業態的持續走弱。
▲改造前的新天地廣場
2017年，20年租約到期的太平洋百貨，在被瑞安收回后進行自行改建。2019年5月，改造完成的新天地廣場正式開業，重新定位后以年輕一代、“新女性”風格及時尚品牌為對象。
▲改造后的新天地廣場
項目共有9層，分為地下2層和地上7層，其中B2層直接連通地鐵站，總建筑面積2.7萬㎡。
▲新天地廣場外觀鳥瞰圖
變身后的新天地廣場，在室外增加了通往3層的飛天梯，將與消費者的聯系延展至外街；同時打造了下沉式廣場，提高客流轉化率；除此之外，在新天地廣場四到五層還打造了一個“復合型新零售社交空間”——Social House by XINTIANDI，為沉浸式創意活動、工作坊、分享會等精彩活動提供場地。
整個商場同時擁有時尚餐飲、零售、藝術文化、休閑娛樂、體驗空間等多種業態。聚集了L’éclair de Génie、PS.Café、The Nestling、LeTAO品牌店等一眾上海乃至大陸首店，占比高達商場商鋪數量的30%。
女性消費主題是新天地廣場此次改造最大亮點。商場業態也均圍繞“年輕一代”、“新女性”風格展開布局。
?B1-B2層：零售類為主，且在品牌的選擇上，注重健康生活方式和活力時尚定位的導向，女性主題貫徹始終。
?1F-3F層：囊括了化妝品、服裝、生活方式、美容美發、咖啡甜品等多種業態，且均為女性消費者量身定制。
?4F-5F層：聚集了餐飲、書店等業態，具有較強的社交屬性，其中4層還打造成為“純女享”樓層。該樓層不設男士衛生間，取而代之設計為“化妝間”、“更衣間”、“母嬰室”。
?6F-7F層：大餐飲樓層及屋頂花園，引入品牌包括日式居酒屋舞伎、港式餐廳潮民、W&S大馥燒肉小酒館、辣屋，及北歐風格餐飲品牌Rye&Co也在此開出中國首店。
▲直達3層的飛天梯
▲獨特的視覺空間
▲大量女性業態
▲“純女享”樓層的衛生間
新天地廣場這次的改造，完美的抓住了最主要的消費者客群——女性，它不僅僅是以“新女性潮流社交目的地”的定位為口號，而是通過符合女性審美的建筑形態、滿足女性消費的業態組合、提升女性享受的設施打造等各個維度，從真正意義上來實現“女享自定義”。
這種極具目的性和針對性的改造，其本身就存在很強的昭示性，未來的商業項目在改造過程中，通過將某個方向發展到極致，以此提升項目價值和傳播力度，未嘗不是一種好方法。
Tx淮海
始建于1993年6月的華亭伊勢丹，曾是淮海中路商圈新潮時髦的一大象征，匯集上海當時幾乎最強的百貨業資源。直到2008年，華亭伊勢丹因為租金過高而退租。
隨著商圈不斷發展，商業競爭愈加激烈，項目自身物業體量小、沿街面少、內部結構等劣勢逐漸凸顯，加之淮海中路商圈中段客流基數薄弱，后期無論是萬得城，還是陽光新業中心527，都未能讓商場重返鼎盛時代，項目改造迫在眉睫。
▲改造前的華亭伊勢丹
2018年初，百聯集團、錦江股份、盈石資管三方宣布聯合改造TX淮海項目。其將項目客群定位為年輕人，并提出了一個新的商業理念——策展型零售CURETAIL（Curation for Retail），通過專業策展管理，創新零售體驗，將重點落在了年輕力、體驗感、多變性，并堅定地圍繞年輕力這個關鍵詞展開商業運營，聚焦于當代藝術、潮流、美食、社交。
針對這一定位，項目在品牌選擇上遵循“策展”理念，讓每個品牌店都變成一個小展覽空間，滿足年輕人的精神需求及情感消費。此外，項目在每個樓層均預留部分空間，為展覽、演講等活動提供場地，通過與年輕消費客群進行互動來產生文化信仰。
▲Tx淮海入駐品牌
從業態配比來看，項目零售類型業態占比達61%。品牌引入方面更注重首店、旗艦店和概念店，潮牌、買手店、新潮國貨品牌成為主要力量，如INNERSECT首家線下體驗店、Vans、國潮品牌藥九玖柒等；3樓更是整層規劃為CHINA NEXT，專門作為中國設計師而打造的零售空間，助力中國年輕設計師品牌落地。在其它業態也始終如一地聚焦于服務年輕人，餐飲、休閑生活服務業態聚焦首店經濟，吸引年輕人嘗鮮、打卡。
▲潮流服飾商戶品牌
如今的TX淮海，依然選擇零售作為自身的主力業態，但其精準選擇潮流服飾商戶作為細分定位，聚焦服務于年輕客群，緊緊圍繞“年輕力”進行打造。因而潮流地標、創意文化已經成為TX淮海重要標簽。項目精準的業態規劃既迎合年輕人的生活態度，也避免了與淮海中路商圈東西段其它奢侈品商場的直接競爭。
當周邊商場林立，業態定位相似，自身客群基礎薄弱的情況下該如何發展，TX淮海無疑給出了一個高分答案：雖然同樣以零售作為主要業態，但是專精于零售其中的細分領域，服務于目標核心客群，滿足年輕人的消費喜好，進而形成錯位競爭。
向世界級商圈闊步前進
在城市更新的浪潮中，許多商業項目都面臨改造轉型的命運，業態改造對傳統商業項目來說是適應時代需求下生存的必然選擇。
在這樣的大趨勢下，改造的方向有很多。譬如上海廣場，共享辦公融入商場業態，創造出商辦同圈的生態自循環模式；再如新天地廣場，精準的女性客群畫像，賦予商業更多能量；又如TX淮海，通過潮流年輕的品牌組合，捕捉消費趨勢和商圈空白，在成熟的商圈中形成了獨樹一幟的業態規劃特色。
走過120年的淮海中路，它代表了魔都的時尚品味、與時俱進的態度以及多元文化的包容共生。諸多商業體的嶄新蛻變，都重新為百年淮海中路商業注入了新生活力，帶來了可持續消費提升及商業繁榮驅動，與淮海中路共同迎接新的發展。未來，淮海中路仍在謀求更大的改變，朝著世界級商圈和時尚消費目的地闊步前行。
文章來源：同策地產智庫
