文旅項(xiàng)目的選址的核心是資源、資源和資源，是支撐文旅項(xiàng)目的核心要素，人的資源、景點(diǎn)的資源、交通的資源都是很關(guān)鍵的。

? 要點(diǎn)一：選址要考量人的要素

人是選址的核心，沒有流量肯定是不能成功的，但是有了人也不行，還要考量人的轉(zhuǎn)化能力。

比如：大型演藝項(xiàng)目一定要有景區(qū)200萬以上的客流的支撐。

不是所有的景區(qū)和資源都有商業(yè)的轉(zhuǎn)化能力，如很多的流量型觀光景區(qū)的商業(yè)轉(zhuǎn)化率不高，尤其是游覽時(shí)間在2-3小時(shí)，或者是爬山的2天景區(qū)等。其人群的游覽屬性強(qiáng)，度假屬性差，游客的停留主要依賴于景點(diǎn)和簡單的設(shè)施，商業(yè)的轉(zhuǎn)化能力較弱。如洛陽的龍門石窟，看起流量很大，但由于是過路景點(diǎn)，看完石窟基本上都會離開，3-4小時(shí)的游覽時(shí)間不足以支撐商業(yè)消費(fèi)，幾萬方的小鎮(zhèn)很難存活。黃山景區(qū)的人流量大，但都是登山、山上住宿，景區(qū)門口的商業(yè)只要滿足基本的消費(fèi)就可以了，很難存活大量的特色商業(yè)。

? 要點(diǎn)二：不能簡單的復(fù)制，要考慮成功項(xiàng)目的邏輯

三亞亞特蘭蒂斯的成功是靠的三亞是中國的，三亞沒有綜合度假酒店，三亞的人群消費(fèi)是高端的度假型。而麗江不具備該要素，所以很難復(fù)制。

不同的度假項(xiàng)目的選址不同，可分為以下四種類型；

1、都市圈文旅小鎮(zhèn)

選址關(guān)鍵點(diǎn)：距離城市的距離、城市的人口基數(shù)、城市的人口結(jié)構(gòu)、交通通達(dá)狀況。

該項(xiàng)目趨勢：該類項(xiàng)目將成為未來10年內(nèi)的主流項(xiàng)目，現(xiàn)在是土地資源的爭奪和變現(xiàn)能力的爭奪，未來是旅游配套水平和運(yùn)營能力的考量，很多企業(yè)目前只關(guān)注變現(xiàn)能力不關(guān)注旅游配套和運(yùn)營，必將為未來項(xiàng)目留下大的隱患，造成企業(yè)的發(fā)展毒瘤。

2、強(qiáng)旅游資源圈文旅度假項(xiàng)目

該類型是很多企業(yè)選擇的又一個(gè)熱點(diǎn)，如黃山腳下的太平湖、張家界下的武陵源、廬山腳下的廬山市、玉龍雪山腳下的麗江古鎮(zhèn)，這些強(qiáng)資源的旅游景點(diǎn)，人流量巨大。地方政府一直希望能夠通過新的旅游度假區(qū)來進(jìn)行招商引資，投資商一般看到旅游資源和人流，看到優(yōu)質(zhì)的資源和價(jià)格便宜的土地都會動心。

該類項(xiàng)目選址的關(guān)鍵點(diǎn)：

√ 離核心都市圈的距離，有沒有交通的通路，周邊的二級城市是不是可以在2小時(shí)內(nèi)到達(dá)，人口基數(shù)多大；

√ 該區(qū)域的旅游資源有沒有度假屬性，如健康溫泉、避暑和避寒與健康相關(guān)的條件或者與度假屬性的景區(qū)；

√ 該項(xiàng)目的土地的價(jià)格之外的綜合成本，如資源保護(hù)線距離、政府的土地控制能力、鄉(xiāng)村的可把控性；

√ 可導(dǎo)入的資源的能力，從而引發(fā)的導(dǎo)客和銷售能力。

3、成熟度假區(qū)內(nèi)文旅項(xiàng)目

成熟度假區(qū)的文旅項(xiàng)目要根據(jù)區(qū)域的發(fā)展階段選擇判斷。

海南經(jīng)過若干年的發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)周期，成為全國人的度假區(qū)域，度假產(chǎn)品和度假物業(yè)價(jià)格也變得非常的高企。在類似區(qū)域選擇項(xiàng)目，一定要分清楚該區(qū)域?qū)儆趨^(qū)域發(fā)展的哪個(gè)階段。

啟動期：需要在政府規(guī)劃的核心區(qū)域，有大型的規(guī)劃導(dǎo)入，強(qiáng)的度假資源。初期的選址一定是資源的強(qiáng)勢占有，如三亞的亞龍灣、三亞灣對海資源的占有成為選址關(guān)鍵。

發(fā)展期：要選址在政府主力打造的大度假區(qū)，選擇大規(guī)模的土地儲備，從而能夠迎接土地的增值，同時(shí)可以獲得一些運(yùn)營型的物業(yè)作為資產(chǎn)保有。如申亞的亞龍灣的奧特萊斯，今天能夠獲得更高的物業(yè)價(jià)值。

成熟期：可以根據(jù)自己的資源選擇大型的造城項(xiàng)目，由于很多企業(yè)很進(jìn)行投資，后期必然面臨客戶導(dǎo)入不足，價(jià)格太高的局面，這時(shí)候需要的是大規(guī)模造城帶來的資源的整合能力、開發(fā)商的導(dǎo)客能力和營銷能力。

4、弱旅游資源區(qū)文旅項(xiàng)目

該類項(xiàng)目一定要謹(jǐn)慎選擇，區(qū)域本身的資源稟賦不高，導(dǎo)客能力有限，需要綜合審視，不能光看到土地價(jià)格的便宜，要充分考慮資源的可利用性和可發(fā)展性。要通過政府的大規(guī)劃落實(shí)為前提，進(jìn)行綜合考量，可進(jìn)行小點(diǎn)開發(fā)，主打健康牌、鄉(xiāng)村牌、溫泉牌等。通過小規(guī)模的運(yùn)營綜合型開發(fā)，獲得銷售和運(yùn)營現(xiàn)金流的雙收益。

弱旅游資源區(qū)文旅項(xiàng)目需要自建體系，引進(jìn)資源，主打單一主題，復(fù)合大區(qū)規(guī)劃，不適合大規(guī)模的開發(fā)。

該類項(xiàng)目需要強(qiáng)運(yùn)營，弱開發(fā)，打造主題，構(gòu)建客源體系，通過物業(yè)運(yùn)營獲得回報(bào)，可結(jié)合鄉(xiāng)村進(jìn)行民宿類開發(fā)，如桃李春風(fēng)系列、鄉(xiāng)伴系列等。

5、小城市文旅商項(xiàng)目

中小城市文旅商綜合體是發(fā)展趨勢，可以把城市產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化和文旅流量進(jìn)行深度轉(zhuǎn)化，形成城市熱點(diǎn)。該類項(xiàng)目需要商業(yè)與文旅融合。

選址關(guān)鍵點(diǎn)：離核心都市圈的距離、城市的消費(fèi)文化與屬性、地塊的文化底層資源。

? 要點(diǎn)一：研究土地性質(zhì)

土地性質(zhì)對于文旅項(xiàng)目取地很關(guān)鍵，因?yàn)樯婕暗礁鞣N類型的土地，可以包括所有土地類型：

國有建設(shè)用地：

住宅用地、商業(yè)用地（文旅用地）、酒店用地、工業(yè)用地

集體建設(shè)用地：

宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地

非建設(shè)用地：

一般農(nóng)田、基本農(nóng)田、林地、公園用地、采礦用地、風(fēng)景旅游用地

不同的土地的獲取方式，價(jià)格和對應(yīng)的開發(fā)方式大有不同，不能模模糊糊，給項(xiàng)目開發(fā)制造障礙。

? 要點(diǎn)二：算好土地賬

文旅項(xiàng)目土地價(jià)格存在一些可變要素，不僅是現(xiàn)有土地的價(jià)格，還包括以下：

1、基礎(chǔ)設(shè)施誰來投資，包括道路、配套設(shè)施等；

2、現(xiàn)有的土地補(bǔ)償與征用費(fèi)用誰來出；

3、地上建筑及居民拆遷成本如何支付；

4、其他的隱性成本，不可預(yù)料成本。

關(guān)鍵點(diǎn)：便宜的土地綜合獲得成本疊加下來就會很高，一旦處理不慎綜合成本會高于拿地價(jià)格，所以在簽訂協(xié)議的時(shí)候一定要的把所有可能的成本進(jìn)行計(jì)算，簽訂時(shí)候是談判最佳時(shí)機(jī)，一定協(xié)議簽訂，后期談判的余地有限。

? 要點(diǎn)三：鎖定土地價(jià)格

出讓的土地價(jià)格盡量鎖定，包括批次和價(jià)格，并且盡快收儲。

1、價(jià)格與時(shí)間周期有關(guān)，鎖定價(jià)格也會有變化；

2、旅游投入會帶動價(jià)格增值，誰來獲益；

3、當(dāng)土地價(jià)格出現(xiàn)變化時(shí)候，如何爭取利益；

4、土地價(jià)格可以通過土地性質(zhì)調(diào)節(jié)。

關(guān)鍵點(diǎn)：土地價(jià)格會隨著文旅的植入進(jìn)入增長，集體也會不斷的調(diào)高預(yù)期，同時(shí)政府的基準(zhǔn)價(jià)也會不斷變化，一定要前期鎖定價(jià)格，同時(shí)盡快收儲。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可以隨行就市，定位對于項(xiàng)目的影響相對較小，而文旅項(xiàng)目則不然，定位不準(zhǔn)確導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的比比皆是，并且可復(fù)制性很差。

? 要點(diǎn)一：開發(fā)模式定位是第一位

不同的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)模式不同，所依賴的資源也不同，導(dǎo)致項(xiàng)目的關(guān)鍵定位也不同，一定要根據(jù)項(xiàng)目的情況選擇自己的開發(fā)模式。

根據(jù)離城市的距離又可以分為，城市型文旅、微度假型和休閑度假型，項(xiàng)目的位置決定著項(xiàng)目的主題、客群和方向。

? 要點(diǎn)二：客戶定位很重要

很多項(xiàng)目都死在客戶定位上，緊抓客戶關(guān)注要點(diǎn)，打動客戶形成項(xiàng)目的定位點(diǎn)。

1、學(xué)齡前家庭客戶度假（酒店+樂園+演藝）

2、年輕態(tài)娛樂客群，娛樂范+嗨點(diǎn)

3、金領(lǐng)家庭客群的特色度假（營地+配套+院落）

4、專業(yè)度假客群的產(chǎn)品力吸引。

不同人群的消費(fèi)點(diǎn)不同，簡單看看成功項(xiàng)目的定位。

√ 三亞亞特蘭蒂斯，主要針對學(xué)齡前家庭和年輕潮人，家庭消費(fèi)每次2萬元（包括來回機(jī)票），所有的推廣和內(nèi)容都是針對這些人群，學(xué)齡前家庭的出行頻次和消費(fèi)能力強(qiáng)，小孩去體驗(yàn)海洋館、劇場和演藝，家庭享受度假氛圍；年輕潮人追求水世界的刺激與網(wǎng)紅。

√ 北京日光山谷的客戶以北京高端金領(lǐng)家庭度假客戶為核心，抓住家庭女人的痛點(diǎn)，以孩子共享院子、多餐廳、一價(jià)全包等策略吸引朋友家庭聚會和度假的空間。

√ 上海邊上的計(jì)家墩理想村，項(xiàng)目打造成上海同濟(jì)及相關(guān)設(shè)計(jì)圈的工作、交流和活動項(xiàng)目。客戶核心以設(shè)計(jì)人士為核心，形成民宿、小院、集合公寓等，吸引年青人置業(yè)。

√ 舟山綠城的如心小鎮(zhèn)的商業(yè)以本地島居客群和居住客群為核心，構(gòu)建了商業(yè)客群反補(bǔ)住宅銷售的模式，通過住宅向商業(yè)發(fā)放消費(fèi)卷等形式，讓商家有利可圖，讓小鎮(zhèn)有商業(yè)經(jīng)營的氛圍。

√ 開元森泊度假村，客群為喜歡自然親近的中高端親子家庭度假家庭和團(tuán)隊(duì)會務(wù)客群。

文旅項(xiàng)目的成功雖然各有各的原因，但其中一個(gè)重要的原因是客戶定位精準(zhǔn)，針對客戶進(jìn)行內(nèi)容、活動和運(yùn)營的導(dǎo)入。同樣失敗的項(xiàng)目原因一個(gè)重要的也是客戶定位不清晰，堆砌產(chǎn)品和相關(guān)的建筑，導(dǎo)致運(yùn)營沒方向，沒內(nèi)容。

? 要點(diǎn)三：關(guān)鍵要點(diǎn)定位

緊抓重點(diǎn)，不能大而全，景點(diǎn)+全體系是要點(diǎn)。

1、景區(qū)到度假區(qū)是趨勢

2、景區(qū)提升到全業(yè)態(tài)度假

3、資產(chǎn)獲益路徑不能錯(cuò)

4、旅游引擎作用是吸引點(diǎn)

很多文旅項(xiàng)目不抓關(guān)鍵要點(diǎn)，把錢投在開起來好沒有效益的地方，比如古鎮(zhèn)景點(diǎn)及周邊開發(fā)，是投入把古鎮(zhèn)繼續(xù)做好容易；還是打造古鎮(zhèn)度假區(qū)容易，利用古鎮(zhèn)人流和IP打造古鎮(zhèn)度假區(qū)，形成綜合度假概念，強(qiáng)于單純的古鎮(zhèn)開發(fā)。

烏鎮(zhèn)東柵開發(fā)后，核心成功要點(diǎn)是打造西柵為核心的古鎮(zhèn)度假區(qū)；

芙蓉鎮(zhèn)改造難度大，不賺錢，如何把芙蓉鎮(zhèn)與周邊景點(diǎn)聯(lián)合，形成旅游圈的目的地成為核心；

麗江大研古鎮(zhèn)，通過旅游線路和旅游內(nèi)容的增加形成麗江旅游度假圈。