活下去，房企有6條路！

這兩年，很多房企都非常焦慮。

沒(méi)有了土地、規(guī)模等紅利加持，傳統(tǒng)的路又走不通了，別說(shuō)活得好，活下去、活得久的難度都很大。

那么，現(xiàn)階段房企究竟該如何扭轉(zhuǎn)這一局面？未來(lái)又有哪些方向可以走呢？

房地產(chǎn)并不是只有住宅

在國(guó)內(nèi)，這二十多年談?wù)摰姆康禺a(chǎn)，一直講的是一個(gè)很窄的領(lǐng)域。

“房地產(chǎn)”這3個(gè)字，其實(shí)有8件事，但我們只對(duì)應(yīng)了一件事，就是住宅。接下來(lái)分開(kāi)來(lái)說(shuō)住宅和其他7件事。

一、住宅領(lǐng)域進(jìn)入減速、減量、減價(jià)的時(shí)代

從住宅這個(gè)領(lǐng)域來(lái)看，郁亮提出的黑鐵時(shí)代是對(duì)的。為什么呢？

已經(jīng)有很多指標(biāo)可以證明住宅領(lǐng)域的轉(zhuǎn)折。比如城鎮(zhèn)化率、 GDP、人口凈增長(zhǎng)等等。用發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，它都要進(jìn)入到一個(gè)減速、減量、減價(jià)的時(shí)代。

這個(gè)時(shí)代的到來(lái)，其實(shí)和現(xiàn)在的一些特殊性原因沒(méi)有太大關(guān)系。它自然就會(huì)變成這樣。

就像一個(gè)人過(guò)了青春期，還想讓他長(zhǎng)個(gè)子，不現(xiàn)實(shí)。到了20、30歲，應(yīng)該關(guān)注的不是長(zhǎng)個(gè)頭，而是長(zhǎng)大腦，長(zhǎng)技能，長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)。

其實(shí)我們?cè)缇蛻?yīng)該理解這一點(diǎn)，二戰(zhàn)以后，發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)基本上都是這樣。

那么，為什么郁亮提出“黑鐵時(shí)代”，似乎更讓大家警覺(jué)一些呢？

因?yàn)槲覀冞€疊加了很多中國(guó)本土市場(chǎng)的特殊性，在住宅領(lǐng)域里，有許多短期政策，還有一些制度性的安排，這些安排也不夠長(zhǎng)期堅(jiān)持。

一個(gè)跟住宅有關(guān)的制度，沒(méi)有一代人大概不可能形成大家的穩(wěn)定預(yù)期。我們每三年可能都會(huì)有變化，然后再疊加每年有上百個(gè)文件來(lái)調(diào)控這個(gè)市場(chǎng)。所以，投資者、購(gòu)房者、銀行和產(chǎn)業(yè)上的相關(guān)預(yù)期就相對(duì)比較困難，甚至有些混亂，行業(yè)向下的壓力很大。

當(dāng)然，還有疫情的特殊性，讓大家面臨生存壓力，買(mǎi)房當(dāng)然就出現(xiàn)需求面的減量。

在這樣的狀況下，以住宅為主的房企，自然會(huì)遇到相當(dāng)大的困難，甚至暴雷，即使是一些巨頭，在財(cái)務(wù)健康方面的挑戰(zhàn)和壓力也很大，萬(wàn)科去年的利潤(rùn)也有比較明顯的減量。

所以，黑鐵時(shí)代的判斷，是非常準(zhǔn)確的，也非常切合當(dāng)下從業(yè)者的觀察，大家非常能夠感同身受。

二、房地產(chǎn)其他7件事，并不是黑鐵時(shí)代，里面還有很好的發(fā)展機(jī)會(huì)

撇開(kāi)住宅領(lǐng)域，房地產(chǎn)還有7件事：辦公、商業(yè)、酒店度假、物流倉(cāng)儲(chǔ)、教育研發(fā)、醫(yī)療健康、政府公共物業(yè)，這7件事并不是黑鐵時(shí)代。為什么這么說(shuō)呢？

人均GDP一萬(wàn)美金以后，這7個(gè)領(lǐng)域?qū)嶋H上是站在了一個(gè)快速發(fā)展的起點(diǎn)上。疫情過(guò)去之后，有的領(lǐng)域發(fā)展要比早幾年好很多。

從房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)看，千萬(wàn)要記住是8件事，黑鐵時(shí)代只是其中的1件事。

而在其他7件事里面，未來(lái)發(fā)展最好的大概有兩件事，一個(gè)是跟醫(yī)療健康有關(guān)的空間和服務(wù)，另一個(gè)是物流倉(cāng)儲(chǔ)大概念中，智能倉(cāng)儲(chǔ)的發(fā)展。

其他的也都有機(jī)遇和挑戰(zhàn)，但未必像以前這么閃亮。比如購(gòu)物中心、辦公樓等等，都還會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)型和調(diào)整。

這7大類(lèi)包含了很多存量資產(chǎn)在里面。因此，怎么樣通過(guò)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，提高空間的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益平效，怎樣創(chuàng)造更好的服務(wù)形式，怎樣滿足各種新業(yè)態(tài)的需要……解答好這些問(wèn)題，也能抓住未來(lái)非常大的機(jī)會(huì)。

總的來(lái)說(shuō)，住宅進(jìn)入了黑鐵時(shí)代，但住宅以外，我們還是有7大類(lèi)，里邊仍有2、3類(lèi)發(fā)展的機(jī)會(huì)非常多，而且，未來(lái)可能會(huì)遇到一個(gè)快速發(fā)展的階段。

活下去、活得久、活得好

房企仍有六條路可以走

回顧全世界的地產(chǎn)公司的變化趨勢(shì)，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入下一個(gè)階段，有幾條發(fā)展路徑值得考慮和借鑒：

第一條路徑，減速、減債、減規(guī)模，把負(fù)債和資產(chǎn)匹配好，可以活得更久。

美國(guó)有這樣一家地產(chǎn)公司，市場(chǎng)也不大，人均GDP過(guò)了三萬(wàn)美金，隨著市場(chǎng)改變，它也在縮小規(guī)模。規(guī)模是小了，但資產(chǎn)負(fù)債的結(jié)構(gòu)更好了，所以這家公司一直活著，這是很重要的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)。

現(xiàn)在有些公司資產(chǎn)過(guò)大，一味追求規(guī)模，這是前20年我們的增長(zhǎng)邏輯，即成本、規(guī)模、速度。這里的核心是速度，有速度才有規(guī)模，有規(guī)模就可以容忍一些成本上的粗放發(fā)展。

現(xiàn)在，核心速度下來(lái)了，規(guī)模和成本也要下來(lái)。規(guī)模一定不是最主要的目標(biāo)，成本才是，風(fēng)險(xiǎn)是很重要的考量。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是我們把能賣(mài)的趕緊賣(mài)，把債都還了，然后看能剩下多少，在這個(gè)基礎(chǔ)上再去穩(wěn)步的、慢慢的在發(fā)展，這是一種路徑。

第二種路徑，退出也是一個(gè)贏家。

在美國(guó)東岸有一家地產(chǎn)公司，戰(zhàn)后20年把規(guī)模做得特別大，發(fā)展速度比萬(wàn)科還快，差不多美國(guó)東岸有1/3的市場(chǎng)都是這家公司的。后來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入到減速、減量的時(shí)代以后，這家公司徹底關(guān)門(mén)了。

這家公司的老板說(shuō)市場(chǎng)沒(méi)了，紐約這些地方的人已經(jīng)不需要新房了，都是存量，每年增長(zhǎng)一點(diǎn)點(diǎn)。他在媒體上公開(kāi)宣布退出這個(gè)市場(chǎng)，但這也是一個(gè)贏家，他退出以后全部做公益、做慈善，另外還有一些別的家族有興趣的事情。

今天還有機(jī)會(huì)百分百退出這個(gè)領(lǐng)域，其實(shí)也是一種選擇。這并不等于是企業(yè)出問(wèn)題了、輸了，而是你能退出。

第三種路徑，繼續(xù)細(xì)分市場(chǎng)、產(chǎn)品做深耕。

全世界有很多地產(chǎn)公司活得很好。他們都是在做細(xì)分了又細(xì)分的市場(chǎng)。首先做的是區(qū)域市場(chǎng)，在區(qū)域市場(chǎng)里再做深耕和細(xì)分。

有一家企業(yè)，做女性公寓，這已經(jīng)是一個(gè)很細(xì)分的市場(chǎng)，做區(qū)域市場(chǎng)一年也做不到100套，但他們還在做細(xì)分。

不僅是女性公寓，還做的是單身女性公寓。當(dāng)然還可以繼續(xù)細(xì)分，無(wú)限地做細(xì)分市場(chǎng)。這樣一來(lái)，他就能夠精準(zhǔn)地掌握一群人的需求，而且服務(wù)的特別好，所以他能活下去。

區(qū)域性深耕的住宅公司，堅(jiān)持住宅領(lǐng)域做細(xì)分產(chǎn)品，你把某一類(lèi)產(chǎn)品做到極致做好，肯定能活得很好。

第四條路徑，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，做增值服務(wù)。

大規(guī)模房企怎么活下去？

一個(gè)是靠產(chǎn)業(yè)化。通過(guò)產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化來(lái)降低成本，這凸顯了大公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。規(guī)模又沒(méi)有成本優(yōu)勢(shì)，規(guī)模就是負(fù)擔(dān)。只有大公司能夠做到規(guī)模和成本的平衡。

而且，用產(chǎn)業(yè)化方式解決了建造速度的問(wèn)題，成本又低，建造速度又快，大的住宅公司可以選擇這個(gè)路徑。

另一個(gè)是做增值服務(wù)。這兩年很多物業(yè)公司上市，做大量的增值服務(wù)。美國(guó)有一些住宅公司，收入有1/3都是跟住宅相關(guān)的服務(wù)業(yè)創(chuàng)造出來(lái)的。

所以，未來(lái)大公司走的路是產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、低成本、高周轉(zhuǎn)，同時(shí)加上住宅有相關(guān)的一些服務(wù)，這會(huì)使這個(gè)公司進(jìn)入到成熟的市場(chǎng)和發(fā)展階段。

第五條路徑，以住宅為圓心，做多元化。

以住宅為核心，然后靠擴(kuò)大到一些跟住宅相關(guān)、跟生活相關(guān)的領(lǐng)域。比如長(zhǎng)租公寓、商業(yè)、物流等等。

房地產(chǎn)，其實(shí)是創(chuàng)造最具價(jià)值的固定的人造空間。你已經(jīng)做出了固定的空間，就可以去做跟住宅相關(guān)的一些空間的制造和服務(wù)，進(jìn)一步創(chuàng)造價(jià)值。

這些都是“同心圓”多元化，基本上圍繞著住宅和城市生活相關(guān)的一些房地產(chǎn)領(lǐng)域，然后適度的拓寬，這也是一個(gè)未來(lái)的選擇。

第六條路徑，做真正的手藝人，做乙方。

房企還有轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向——做純手藝人。怎么理解呢？

先來(lái)看美國(guó)目前的三類(lèi)開(kāi)發(fā)商：

第一類(lèi)，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)地、蓋房子、銷(xiāo)售都是自己的錢(qián)，自己的公司在做。

第二類(lèi)，金融開(kāi)發(fā)商，他們管理的是Reits，快速建、快速賣(mài)，也做租賃。

第三類(lèi)，收費(fèi)開(kāi)發(fā)商，這類(lèi)開(kāi)發(fā)商就相當(dāng)于一個(gè)空間的導(dǎo)演，比如你給他1萬(wàn)平米的空間，他能夠給你講出故事，最后有很好的回報(bào)率，他能把規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)布局都可以在市場(chǎng)上能做到很好的水平，品牌信任度也很高。

收費(fèi)開(kāi)發(fā)商是美國(guó)業(yè)界認(rèn)為最厲害的公司。有的收費(fèi)開(kāi)發(fā)商可以做到只出5%的資金，但是分走35%的利潤(rùn)。即使是這樣，財(cái)務(wù)投資人還能有10-15%的凈回報(bào)，原來(lái)的土地方還能做到30%左右，創(chuàng)造價(jià)值的空間能力非常強(qiáng)，讓大家都很開(kāi)心。

為什么會(huì)有收費(fèi)開(kāi)發(fā)商呢？

因?yàn)槊绹?guó)人均GDP已經(jīng)非常高了，好不容易出來(lái)一塊地，我是地主，我要找人來(lái)做。一家公司說(shuō)可以做到10%的回報(bào)率，另一家公司說(shuō)可以做到50%。我覺(jué)得50%有點(diǎn)冒險(xiǎn)，10%有點(diǎn)低，那我找一個(gè)做30%的。那么，能做到30%的回報(bào)，我讓出10%給來(lái)幫我操盤(pán)的人。就是這樣一種邏輯，推動(dòng)逐漸出現(xiàn)了收費(fèi)開(kāi)發(fā)商。

今天，國(guó)內(nèi)也有很多房企開(kāi)始做乙方，做輕資產(chǎn)代建企業(yè)，其實(shí)忽略了一件事情，就你要有創(chuàng)造價(jià)值的能力，而不是施工的能力。

首先你要有品牌，第二你要有成本優(yōu)勢(shì)，再來(lái)你要具備招商能力、金融能力、管理能力……沒(méi)有這些能力，想轉(zhuǎn)型也轉(zhuǎn)不了。

過(guò)去，地產(chǎn)商是有錢(qián)人，掙得到土地的錢(qián)。今后，不是有錢(qián)人，而是手藝人。就像張藝謀一樣，奧運(yùn)會(huì)為什么都找他導(dǎo)演？因?yàn)樗惺炙嚕鞣矫娴哪芰Χ己軓?qiáng)。

在成熟市場(chǎng)下，我們的代建模式，其實(shí)最后要變成收費(fèi)開(kāi)發(fā)商模式。代建這個(gè)提法有讓人忽略了它的競(jìng)爭(zhēng)力，老以為就是幫忙建設(shè)，實(shí)際上不是這么簡(jiǎn)單，核心是創(chuàng)造價(jià)值。

文章來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院