于疫情中震蕩穿行是近兩年實體商業(yè)的最真實的寫照。

在全國一二線城市購物中心客流和空置率尚未回暖的前提下，2022年，我們又遭遇了疫情局部多點爆發(fā)，這讓每一個身處疫情之中的城市和企業(yè)都倍感壓力。

2021年全國一二線城市購物中心空置率為9%，這已經(jīng)超過一個成熟購物中心6%的警戒線。成都，這座近兩年中國商業(yè)最具明星氣質(zhì)的城市，在疫情和新增供應(yīng)之下商業(yè)地產(chǎn)空置率也再度上漲。在贏商網(wǎng)監(jiān)測的成都91家購物中心中，2021年空鋪數(shù)高達1676個。

但是，我們發(fā)現(xiàn)，在這一嚴(yán)峻的環(huán)境下，有一家開在新商圈的購物中心卻逆勢火爆，一期僅2.5萬方首年就做了9個億的銷售額；二期招商成果更是遠超預(yù)期，招商率高達75%。

這，就是成都天府和悅廣場。

疫情下，消費承壓，供需矛盾突出，地處天府新區(qū)的天府和悅廣場憑什么開業(yè)即爆火？高達25萬方的商業(yè)體量何以擁有如此強大的品牌號召力？經(jīng)過深度分析，我們總結(jié)了以下幾點經(jīng)驗：絕佳的區(qū)位優(yōu)勢、有節(jié)奏的分期入市策略以及持續(xù)深耕的運營服務(wù)品質(zhì)。

扛起商圈發(fā)展重任

絕佳位置崛起城市商業(yè)新中心

“四川天府新區(qū)公園城市標(biāo)準(zhǔn)化綜合試點”、“‘碳中和+’8大前沿研究中心”、“經(jīng)濟總量突破4000億元，增長9.7%“……成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)、長江經(jīng)濟帶發(fā)展等戰(zhàn)略交匯疊加下，天府新區(qū)正在積極搶抓重大機遇，以城市能級和品質(zhì)的提升，推動城市全面高質(zhì)量發(fā)展。

根據(jù)最新消息，距離項目僅8KM的天府中央商務(wù)區(qū)已累計引進中國融通、日本神戶醫(yī)療等中外重大產(chǎn)業(yè)項目93個。以總部經(jīng)濟、科技研發(fā)、文化創(chuàng)意等為重點支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系正加速崛起，持續(xù)吸引航空航天、量子信息、能源科技等以新興產(chǎn)業(yè)為主的高薪高學(xué)歷技術(shù)型人才來此發(fā)展。

天府和悅廣場所在位置屬于國家級新區(qū)——天府新區(qū)核心地段，該區(qū)域也是天府新區(qū)人口最集中、最成熟的核心中央居住區(qū)，項目5KM范圍內(nèi)有麓山高端居住區(qū)在內(nèi)的幾十個品質(zhì)樓盤，15分鐘車程內(nèi)可觸達華陽、南湖、麓湖、麓山、新川科技園板塊高達120萬新中產(chǎn)家庭消費群體。

此外，便利的交通進一步為項目加碼。出門即達麓山大道二段西站，距海昌路地鐵站約1公里。如果開車，可從梓州大道、麓山大道直達項目。未來，還將與地鐵21/29號線直接連通，延展城市邊界，有效導(dǎo)入源源不斷的客流。

基于對周邊常住客群數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)組成以及消費需求的精準(zhǔn)洞察，項目團隊最終確立了“天府新區(qū)中產(chǎn)生活方式”的商業(yè)定位，以期打造一個真正能夠同時滿足和承載人們生活需求與精神需求的一站式消費場所，帶動消費者生活方式和城市功能的整體躍升。

在成都以南，一座城市商業(yè)新中心正在崛起。

一期入市即火爆

揭秘天府和悅廣場成功背后的秘訣

對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和城市運營商來說，超大型購物中心一直以來都是既有挑戰(zhàn)又極具成就感的“夢想”。尤其是在近年來的地產(chǎn)調(diào)控下，全力啟動一家超大型購物中心之后，依靠何種策略和打法能夠縮短超大型項目較漫長的培育周期，平衡資金投入與回報，愈發(fā)考驗著操盤者的全面謀劃能力和深度運營實力。

于2020年10月開業(yè)的成都天府和悅廣場，不僅在開業(yè)首年就創(chuàng)造了高收益，還成功延續(xù)了開業(yè)時的高流量轉(zhuǎn)化，展現(xiàn)了一家本土化房企的絕對實力。

“區(qū)域內(nèi)唯一全品類超大型購物中心”是天府和悅廣場的定位，更是其重要打法之一。

據(jù)商業(yè)與地產(chǎn)了解，在2022年待開商業(yè)以及在建和規(guī)劃的商業(yè)項目中，基本以社區(qū)型購物中心和中型購物中心為主，這也就意味著天府和悅廣場將是未來兩到三年內(nèi)天府新區(qū)唯一一家超大型購物中心。

作為潤達豐商業(yè)布局“世界級門戶”的核心旗艦項目，天府和悅廣場在囊括25萬方自持商業(yè)、3000個停車位基礎(chǔ)上，規(guī)劃引進300余個品牌，業(yè)態(tài)全面、內(nèi)容層次豐富多元，覆蓋家庭生活、時尚零售、熱門餐飲、娛樂休閑、親子教育、智能生活、運動健康以及社交空間，全方位滿足新中產(chǎn)客群多元品質(zhì)消費需求。

但是，超大面積的操盤空間帶來巨大的想象空間的同時，也帶來了高風(fēng)險。那么，項目團隊又是如何降低操盤風(fēng)險的呢？我們從接下來的分析中找到了答案。

通常來說，分期雖然會拉長項目的整體周期，但更有利于項目的健康運轉(zhuǎn)。面對疫情的不確定性以及項目的大體量，如果同時開業(yè)，將會增加更多風(fēng)險與時間成本，也需要一次性投入大量資金。一期項目率先開業(yè)，然后再利用逐漸形成的良性商業(yè)氛圍推動二期項目的進展，不僅能做到有效回籠，還能盡早提升人氣和打造商業(yè)氛圍。

充分考量之下，商業(yè)團隊最終采取了分期入市策略，即：

• 一期，優(yōu)選國際生活方式品牌，山姆會員商店、迪卡儂兩大主力店率先開業(yè)；

  
  

• 二期，在深入把握消費者需求的基礎(chǔ)上，逐步推進內(nèi)容力建設(shè)，以達到「開業(yè)即頂流」的效果。

而從這份于行業(yè)動蕩中交出的“不俗答卷”可以看出，項目開局發(fā)展態(tài)勢持續(xù)向好：

• 截止到2021年12月31日，一期2021年總營業(yè)額約9億元。

  
  

• 總車流突破91萬輛次，單日最高車流突破6000輛，以大型、中高端車為主。

  
  

• 山姆付費會員超10萬人，山姆提前兩個月邁入1億美金俱樂部。

  
  

• 迪卡儂開業(yè)首年坪效位居西南門店第一位。

       ......

山姆會員商店開業(yè)現(xiàn)場

迪卡儂最新形象店

一方面，選擇擁有強大引流能力的兩大主力商戶，很好地匹配了天府新區(qū)中產(chǎn)消費客群的基礎(chǔ)消費需求；另一方面，又進一步驗證了區(qū)域內(nèi)消費客群基數(shù)與消費實力，測試了未來的商業(yè)潛力。

顯然，這家具備長期發(fā)展眼光的企業(yè)，已經(jīng)“武裝”了韌性發(fā)展的能力。

持續(xù)深耕運營服務(wù)品質(zhì)

做城市高品質(zhì)商業(yè)引領(lǐng)者

盡管一期交出了一份滿意答卷，全方位承壓環(huán)境下，天府和悅廣場想要大象起舞仍舊任重道遠。值得欣喜的是，無論是面對行業(yè)內(nèi)卷，還是外部互聯(lián)網(wǎng)平臺的流量擠壓，項目都向市場明確傳遞了對未來發(fā)展的信心。

從去年4月正式舉辦招商發(fā)布會到春節(jié)復(fù)工后的捷報頻傳，疫情反復(fù)似乎也從未影響項目的招商節(jié)奏以及招商成果的如期兌現(xiàn)。目前，天府和悅廣場招商進度已達到75%，遠超項目預(yù)期。其中，首店占比超80%。

品牌數(shù)量只是基礎(chǔ)要求，如何更好地實現(xiàn)品牌組合業(yè)態(tài)配比的創(chuàng)新，保證項目成功地經(jīng)營運作和可持續(xù)發(fā)展，才是更嚴(yán)峻和更重要的任務(wù)，也更加考驗招商團隊的精細化運營實力。商業(yè)與地產(chǎn)了解到，天府和悅廣場商業(yè)團隊有著一套具體而邏輯清晰的打法：

而從具體的品牌內(nèi)容來看，大致呈現(xiàn)出「高頻」「高質(zhì)」「深度」三大特點。

高頻——六大中心的設(shè)定對應(yīng)的都是核心客群的高頻消費場景，每種業(yè)態(tài)又分別涵蓋多個高頻細分品類。比如「家庭優(yōu)選中心」，涵蓋了超市、影城、書店、家居、寵物等滿足新中產(chǎn)物質(zhì)與精神雙重需求的5種高頻細分品類；「運動生活中心」則涵蓋運動場館、運動專業(yè)設(shè)備、運動時尚服飾以及運動理療服務(wù)4大板塊，致力于搭建成都首個全鏈運動生活體驗中心。

高質(zhì)——從品質(zhì)上來看，匯聚的是頭部品牌或區(qū)域首店。引入品牌都是各自領(lǐng)域的佼佼者，自帶流量與話題，且門店級別較高，可滿足消費者多元化購物需求。比如華為智能生活館，是授權(quán)店體系中最高級別的MSC（Multiple Sales Center，即綜合銷售中心）門店；adidas Supercourt為阿迪達斯全新品牌線。

天府和悅廣場adidas Supercourt裝修效果圖

深度——在品類延展上做深，能夠滿足用戶更多樣的興趣需求，形成區(qū)域或者城市的單品類或者多品類中心。以「智能生活中心」下的智能產(chǎn)品品類——智能汽車為例，目前已引入Smart EQ、智己、極氪、福特野馬、蔚來汽車等頭部智能汽車品類。

“當(dāng)潮水褪去，才知道誰在裸泳。”

疫情之下，客流萎縮、業(yè)績下滑、庫存積壓、 物業(yè)成本上升、人力成本居高不下……多重負面因素疊加讓眾多品牌線下店鋪選擇“斷臂求生”，僅保留盈利空間最大的店鋪，這也讓優(yōu)質(zhì)項目的市場稀缺性更加明朗。

“優(yōu)質(zhì)資源向優(yōu)質(zhì)項目加速靠攏”——疫情反復(fù)之下，能讓優(yōu)質(zhì)品牌堅定選擇，尤其是落子首店、旗艦店等一系列定制化店鋪的項目，便擁有在市場中被廣泛認(rèn)可的“優(yōu)質(zhì)“價值。

從項目層面來講，無論是選址層面所具備的人口優(yōu)勢，還是測試市場時的分期入市策略，再到品牌招商層面的精細化運營，天府和悅廣場自身便擁有一套相對完備的抗風(fēng)險機制，同時疊加優(yōu)質(zhì)品牌資源的默契配合，成就了其在市場中獨一無二的核心競爭優(yōu)勢。

項目一期憑借2.5萬㎡體量，在開業(yè)首年創(chuàng)造了9億的亮眼業(yè)績，可以預(yù)見，未來，隨著天府和悅廣場二期的入市，其優(yōu)質(zhì)商業(yè)價值將進一步凸顯。