隨著傳統開發業務發展被逐漸壓制，產業地產逐漸成了房企最關注的多元化業務領域之一。但多數房企在產業地產領域仍是新手，對于怎樣規劃一套真正能落地的產業園區產品，只有很籠統的認識。
然而產業用地在各個城市中的供應量都在攀升，開發節點可不等人。所以這也導致大量產業項目，和當地真實的企業需求之間，出現極端錯配。
目前多數產業園區都具有產品與服務的專業程度不高、定位同質化嚴重、產業適配性極低等嚴重影響長遠運營的問題。
其實產業園產品的規劃設計，絕對是細節決定成敗的，只是初入產業地產的房企，對各類企業用家的訴求，掌握地實在太少了。
近期筆者訪談了多位產業地產操盤手的實踐經驗，總結出了諸多值得注意的規劃設計細節問題，今天就來做個分享。
產品設計：
工業上樓是趨勢，硬件參數是核心
相比起住宅客戶來說，產業園區面向的企業客戶要遠遠理性得多。企業決策主體對于公司生產經營條件的需求，有著多樣化、個性化、剛需化的特點。
不同的產業有不同的空間要求，如果產業園在規劃設計前，沒有搞清楚產業定位和目標客戶的需求，沒有預留好充分的空間條件，那么后期再來改動非常困難。
而一旦任何一條硬件參數滿足不了企業的需要，但客戶幾乎不可能再回頭。因為園區設計地再漂亮、再高大上，也不值得企業老板去犧牲自己的生產經營。
但另一方面，如果開發商為了充分滿足產業需要，一味地堆砌成本、把空間、硬件條件上做得非常充分，那么又要在投入產出比這件事上打個問號。
所以要想做出可落地、可持續運營的產業園，就必須協調好產業需求、定位靈活性和成本投入合理性等多方要素之間的關系。
一、工業上樓大勢所趨，細節設計最為關鍵
這些年各地為盤活低效工業用地，出現了許多工業上樓的案例。土地日益金貴的今天，許多發達城市的產業項目都必須學會向天上要空間。
許多從事輕生產或研發檢測行業的實體企業，對于“上樓”這件事也并步那么排斥。只要產品合適，許多企業還是愿意入駐的。所以這幾年“產業大廈”、“摩天工廠”等概念層出不窮，產品也愈發成熟。
但工業上樓也帶來許多細節問題，需要開發商去留意。一切的設計細節，必須圍繞產業的實際需要。
硬件參數方面，廠房的樓板承重與層高，通常采取從下到上遞減的規劃方式。對生產需求較高、從事較重型生產的企業，通常必須占據低層。因此1-2層的承重，是需要額外提升的。
一般的寫字樓樓板承重都在500kg/㎡左右，但廠房基本都是750kg/㎡起跳。有的產業項目首層承重甚至做到了1200kg/㎡，層高也是按照當地建筑規范頂格來做，就是為了給低層用戶預留足夠的硬件條件。
生產研發型企業對于柱距的要求要比較高，空間內柱距標配基本在8米以上，這樣更有利于企業充分利用空間，排布其生產線、設備。
動線規劃方面，廠房產品內部除了人流動線以外，最重要的就是貨運流線。很多沒有產業經驗的開發商，都會直接忽視這個關鍵需求，導致客戶來看房，發現自己的貨根本拉不出去、運不進來。
好的貨運流線規劃，是絕對能夠讓企業主心動的加分項，因為這是能夠直接提升企業效率的細節。要規劃好這一點，可以關注幾個細節：
1. 首層必須設置足夠的卸貨區，供貨車出入停靠、卸貨，并設置好卸貨平臺和人力拉貨坡道；
2. 每層樓貨梯廳必須預留足夠的堆貨區域；
3. 每層走道必須預留足夠的寬度供貨物進出，尤其轉彎處要考慮好常用叉車的規格，預留轉彎半徑；
4. 低區必須預留設備吊裝窗口，以便企業將重型生產設備吊裝上樓（通常吊機吊臂能夠達到的最高高度約為12層左右，依據具體產品層高而定）；
5. 首層邊角區域可以考慮設置庫房，后期作為附加值贈送或作為經營性空間出租均可。
雖然這些都極其細微的細節，但對企業的真實生產來說缺一不可。這需要開發商在做方案之前，就要做好充分的調研，獲取各處細節設計的理想數據。
另外，有些產業還會對空間提出比較特殊的要求。比如有物流企業需要冷鏈倉庫的，或生物醫藥公司需要無菌無塵儲藏室的，或做數據中心需要特別挑高的，或需要特殊抗震等等……
這些特殊需求在前期很難全都考慮進去，但開發商在做方案的過程中，必定也會與各類產業客戶有所接觸。
所以研發團隊必須與招商團隊保持緊密的溝通，不能埋頭苦干。一旦客戶提出了特殊的空間要求，且意向度極高的時候，就必須迅速調整產品。
二、產品要保留靈活性，應對園區定位的變化
雖然我們經常強調，定位對產業項目來說極其重要。但這并不代表早期的定位，會陪伴一個園區十幾二十年不變。連整個城市都年年在變化，更何況一個產業園區？
因此在規劃之初，研發團隊就應該要考慮未來定位改變的可能性，讓產品盡可能地靈活可變。
比如一個近郊產業園，規劃了50%的廠房產品。以當下城市發展地進程來看，這些廠房全部定位為產業大廈是合理的。
但5-8年后，這個項目所在的區域已經建設為城市副中心，區政府多年的產業培植也顯現出成效，大量企業與居民涌入。這個時候，那50%的指標繼續做產業大廈，租幾十塊錢一平米，顯然就不合算了。
所以在規劃的時候，可以考慮把所有的廠房指標，都預留好未來改為研發辦公空間的條件。
一般廠房的單戶分割面積跨度非常大，從200㎡到1000㎡一戶的都有，但研發辦公就小得多，一般在500㎡以內。
產品團隊可以提前做好一套按戶分割的平面方案，并按這一套方案來考慮消防分區和管道預留等細節，預留好未來分戶改造的接口。
這是針對廠房的經驗，另一方面，針對研發用房也可以有類似的靈活安排。通常在發達城市中，研發用房指標做成塔樓后都屬于高層甚至是超高層建筑了，看上去就是寫字樓。
因此許多開發商對于研發用房的定位，也是奔著超甲級寫字樓去的。但現實是，多數園區在剛落成的頭幾年，周邊區域都還沒有發展到商務辦公需求足夠多的階段。
因此，可以考慮將研發用房塔樓的低區部分，把層高和樓板承重提高，預留初期輕生產、研發型企業入駐的可能性。等到周邊商務辦公需求發展起來了，再重新招租、改變定位，也是很實際的做法。
三、合理分配成本，錢要花在客戶買單的地方
規劃一座產業園區，要講究那么多細節，還得做一大堆配套，甚至這兩年出現的各種工業園智能化系統，這么一算似乎做廠房一點也不便宜。
但實際上，把廠房做得有質感并不很花錢，只要懂得合理分配成本。
比如許多人說如今產業地產已經迭代到了4.0階段，感覺不做點玻璃幕墻、不弄出那種科技的通透感，都不好意思說這是近兩年的項目。
其實同一個園區中，玻璃幕墻更適合用于研發辦公等指標，廠房客戶對于幕墻是否高檔的問題并不敏感。比起幕墻體系來說，窗墻體系在廠房上應用起來并不掉價，一樣可以做得很得體、很學院風。即使未來廠房的定位升級了，作為研發大樓也完全夠用。
又比如在硬件配置上，目前的設備吊裝機臂長最多能夠到12層，那么從13層往上，樓板的承重就可以適當降低，不用整棟樓承重都做得那么大。
這樣一來高區就可以面向研發型企業招商，低區面向生產型企業，做一個垂直方向上的差異化定位。這不僅能夠節約建造成本，而且很適合面向研發生產一體化的規模企業來招商。
其實做產業園區的產品，尤其是廠房，對用戶使用場景的觀察，要求是很高的。廠房用戶的關注點永遠在使用的便利性、實用性和效率上，要滿足這些需求，其實并不占用太多成本，主要看規劃團隊調研用時不用心。
即使只是把玻璃幕墻的錢省一些下來，都足夠做很多對企業生茶經營有幫助的小細節。
唯獨不能省的可能就是電梯了，生產型企業對電梯載重的要求很高，不僅要求數量要多，而且載重要大。在一些園區里，即使是廠房內的客梯，都會設計為1.6噸以上的高承重梯。
關于這一點，項目做成本時務必提前留出預算。
規劃設計：
聚焦多業態融合，公共空間要做足
與過去的工業園不同的是，現在的產業園更加強調產城融合這件事。動輒大幾十萬方的產業綜合體，包含的遠遠不止研發用房和廠房這兩種指標，通常還包括公寓、住宅、商業、酒店等。
待園區運營過培育期后，整個產城內不僅是商務人群多，而且居民和消費人群也會很多。那么如何處理好各種業態、人群之間的關系，就是規劃階段需要重點思考的問題。
如果能夠充分利用產業與城市生活融合互促的生態，來激發園區的生命力，那么項目長期的良性發展絕對是可期的。
這也對規劃團隊提出了更復雜的要求，現在的產業項目主要做法有兩種，一是增強園區內各組團的連通性；二是盡可能多地創造公共空間。
加強園區內部的連通性，能提高居民、員工往來各功能區之間的便利性，也能加強各業態之間的開放性。
▲國貿集團智慧網谷創新產業園
▲湖南省金融中心創新示范區C9地塊綜合體
園區內的人流通過連橋、下沉通道，甚至是空中連廊等立體流線自由行走，能讓園區整體更具有活力。
而隨著連通性的加強，也會自然創造出更多的公共空間。無論是居民還是園區里的員工，都多了許多可以休憩交流的地方。
許多園區為了創造廣場式的廣闊空間，不惜創造出“第二地面”。要么車上人下，設計巨大的下沉式廣場；要么車下人上，人群走進園區就是大型開放式廣場，車流則從下方通道穿過。
這種做法不僅能實現人車分流、創造更宜人的園區環境，而且也提供了充裕的公共空間，讓更多的城市活動、人群交流能夠在這里發生。
▲蘇州科大亨芯長三角研究院
▲上海智能醫療創新示范基地
但在做類似規劃的時候，除了人行、車行流線以外，還必須額外關注貨車出入動線。廠房產品對于貨車的進出路線要求較高，貨車對周邊人車的影響又比較明顯，這三者之間的關系需要仔細規劃清楚。
除了連廊與廣場空間外，許多產業項目還喜歡在塔樓本身上做文章，退臺是其中一種非常受歡迎的手法。
本來在過去，對建筑做退臺處理大多是因為外部景觀資源比較豐富。但在產業園區中，退臺設計手法卻有很多其他用處。
首先，在塔樓上做退臺能夠有效增加空間的公共空間。這些退出來的空間作為附加值贈送給客戶使用，又或者作為公共空中花園，再或者打造為沙龍酒會空間，舉辦各類商務活動，都是可以的。
▲廣東盈驊總部
建筑這樣一退，幾乎每一層樓都能享受到相當可觀的露臺面積，不僅實用而且還能讓建筑體塊變得靈動有趣，富有生態感。
另一方面，現在發達城市中的廠房地塊，容積率都比較高了。如果按照常規的塔樓排布方式來做，基本上整個地塊就會被圍成回字形。巨大的塔樓中間，是幽暗天井般的小花園，看起來用起來都非常難受。
但利用退臺，就能夠瞬間打開地塊組團的景觀入口，把原本逼仄的地方做出開放性、通透性。這對地面的商業經營、人流出入和企業昭示性等方面，都能帶來最直接的益處。
▲上海鐵獅門尚浦領世F1
配套體系：
產業服務做深，生活服務做全
產城項目的配套系統是非常繁復、多層次的，既要服務好企業、員工，又要服務好居民。許多產業園的配套做得比較常規，聚焦在常見的商務和商業配套方面。
雖說也有其用處，但對于企業的真實痛點來說，這些東西難免流于表面。如果想要運營一個用戶粘性極強的產業園區，那么產服和生活服務兩手都要抓，兩手都要硬。
一、深挖產業需求，做實產業服務
常見的商務配套，比如會議室、報告廳等空間，在產業園內都是比較常見的。能夠圍繞企業經營發展痛點來做產業服務的園區不多，但這卻是決定產業園長遠良性發展的重要因素。
其中最基礎的就是為企業提供工商、財稅、人力等相關服務的鏈接，最大化降低企業的行政辦事成本。
此外，在園區門戶位置設置一個產品展廳也是很實用的配套。許多中小企業不太愿意騰出自己真金白銀租來的空間，作為展廳使用。
但如果園區內有一個這樣的體面、開敞的展覽空間，供企業集中展示產品和發展理念，作為他們接待客戶的第一站，那這對中小企業的商務運作是很有幫助的。
如果產業配套能夠再進一步，真正能對生產研發環節提供額外幫助，那企業就更受用了，許多產業園已經做出了嘗試。
比如深圳灣科技生態園曾建設“電巢實驗室”，提出了共享實驗室的概念，為企業工程師解決硬件研發與試驗等問題。
又比如新近的上海智能醫療創新示范基地，就與多家科研機構合作，計劃在園區內落地美-以、新-臺國際合作創新平臺，并引入了上海交大人工智能成果轉化中心。
這些配套對于園區的主導產業來說，算是相當硬核了。不僅能直接對企業的研發生產工作起到直接的幫助，還能更深入地去推動產學研鏈條的合作，協助促成更多研發成果落地。
有了這樣的硬核產業配套，那么園區就擁有了獨特的競爭優勢，對招商和長遠的運營都有巨大的益處。最關鍵的是，在許多城市中產業園做這種配套，是可以向政府申請補貼的。
但這對前期產業招商團隊要求非常高，要想真的談成產學研機構的合作，將他們落到園區里，必須對主導產業擁有深入的理解。
除了這些，產業園區還應該特別留意的配套，就是酒店。小明過去考察園區，發現不少開發商剛開始覺得酒店指標不好做，基本都不會去考慮這種配套。
但經過5-10年的運營之后，園區滿租、企業商務往來頻密、周邊人流量暴漲，商務旅居與宴請接待的需求非常急迫，但因為園區里沒有像樣的酒店，只能舍近求遠。
所以后來有些園區做二期、三期規劃的時候，只能把一些寫字樓指標轉換為酒店來規劃，來滿足日益上升的商務旅居需求。
而新開發園區在規劃之初，就應該預留好未來做酒店的位置，以應對園區經營狀況和周邊城市發展的變化。
二、生活配套要做細致，服務好人才很關鍵
產城項目多分布在城市近郊甚至遠郊位置，未來那么多企業入駐到這里，人才如何安頓，是園區規劃必須仔細考慮的問題。替企業解決好員工的安居問題，也是一大加分項。
通常產城項目肯定會配套宿舍指標，但如果簡單粗暴地全部做成商務公寓，那就是典型的房地產思維。
針對園區內各類不同的常住人群，宿舍指標應該按梯度來進行差異化的產品定位，包括但不僅限于白領公寓、專家公寓、青年長租公寓、精品酒店等等。
產品的單戶面積、位置排布、裝修標準等，也應該按照定位等級來進行差異化設計，才能夠滿足大型產城項目內多樣化人群的居住需要。
另外，園區內必須規劃有足夠的食堂。在所有小明考察的產業園區中，最火爆的商業業態必屬餐飲，而且也是最賺錢的商業指標。這方面的配套一定要做足，可以充分利用配套指標的經營性潛力。
同時，也可以考慮引進托幼機構、健身房、圖書館等生活服務設施，讓在這里工作的人們無后顧之憂。
這些空間同樣可以利用配套指標來轉化，或者排布在初期租金很難做高的位置。而且部分配套設施，也是有機會向政府申請補貼的。
一個產城項目規劃地細致與否，很大程度都體現在對“人”的服務上。
文章來源：明源不動產研究院
