奧園英德巧克力王國
01
“不上市了，解散了。”
四月下旬，港交所信息披露，大灣區文旅康居股份有限公司（下稱“大灣區文旅”）招股書屆滿6個月而失效。至此，原中國文旅集團、現大灣區文旅的第四次IPO，再次以失敗告終。
此前，其相關負責人曾透露，有鑒于文旅行業大環境下行，以及境內疫情持續，大灣區文旅上市計劃暫時中斷，集中做好英德巧克力王國等項目運行及拓展國內輕資產文旅項目，目前文旅公司相關業務運作如常。
而近期，一位接近大灣區文旅的消息人士向鳳凰網《風暴眼》透露，目前大灣區文旅團隊已基本解散，多位高管相繼出走。
“原本聆訊都過了，但因為地產（板塊）暴雷，聯交所希望這邊重新提交審計報告，可能還需要再支出1000多萬的中介費。再加上團隊的人工成本，奧園沒錢了。”
從恩平金輝煌旅游開發有限公司（下稱“恩平金輝煌”）到中國文旅集團，再到如今的大灣區文旅，中國奧園旗下文旅板塊的IPO之路，在短短五年間上演著戲劇般的跌宕起伏。
2017年中國奧園的中期業績發布會上，董事會主席郭梓文一改往常的低調作風，將奧園進軍文旅板塊的野心全盤道出。
“文旅集團我們已經搭建兩年了，計劃用三年左右的時間，能夠培育成為一個營業額達到百億規模的企業，力爭它能夠作為一個企業獨立發展的集團，有上市的規劃目標。”
彼時更被看好的是特色小鎮項目，郭梓文曾在發布會上直言看好特色小鎮前景，并表示特色小鎮業務為集團土地儲備方面提供良好的支撐。
但自2018年以來，國家發改委等部門先后發布《關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》《全國特色小鎮規范健康發展導則》等文件，進一步要求節約、集約利用土地，地產思維下的特色小鎮“勾地”模式阻力增加。奧園與青島即墨簽約的6000畝體育小鎮也隨之擱淺。
而奧園的百億文旅夢并未終止。
郭梓文提出規劃文旅集團上市那一年的年末，廣東一家名為恩平金輝煌的旅游開發公司，開始與奧園產生千絲萬縷的聯系。
2017年12月，中國奧園通過旗下全資子公司悅景國際有限公司斥資3億元入股恩平金輝煌，獲得其28%股權，成為單一大股東。而恩平金輝煌也正是大灣區文旅的前身。
2018年，中國文旅集團在開曼群島注冊成立，主營度假物業和文化旅游兩大業務。并分別于2020年4月、10月以及2021年4月，先后三次向港交所遞交招股書。
三次IPO，三次折戟。業內分析人士曾指出，中國文旅集團此前三次遞交的招股書均失效，很可能與其高負債的財務狀況相關。招股書數據顯示，2018年至2020年三年間，中國文旅的資產負債比率分別為632%、272.2%和37.9%。
而去年10月最后一次遞交招股書，原中國文旅集團已正式更名為大灣區文旅康居股份有限公司。但隨之而來的是中國奧園暴雷消息，大灣區文旅IPO在聆訊過后的“臨門一腳”之際被喊停，上市之旅無疾而終。
02
在起名這件事上，奧園向來偏愛“蹭熱度”。
早在2002年，奧園前身廣東金業集團就憑借開發廣州奧林匹克花園等項目，更名為中國奧園集團。在IP概念還沒有誕生的年代，奧園就已經“蹭”上奧林匹克這個世界級的頂流體育IP，將其作為講故事造勢的財富密碼。
相似的故事在2021年繼續上演。
前三次招股書失效后，中國文旅集團更名為大灣區文旅康居股份有限公司，并再次遞交招股書。對于此次更名，大灣區文旅解釋稱，順應大灣區一體化發展趨勢，公司業務將繼續立足粵港澳大灣區，輻射全國及海外市場，重點專注于及加強文化旅游業務，打造一流的文旅運營平臺。
但無論是中國文旅還是大灣區文旅，在寓意宏大的名稱之下，項目布局都顯得太過單薄。
據招股書，截至2021年8月31日，大灣區文旅擁有18個度假物業發展項目組合，其中華僑公館、悅湖灣、悅泉灣、御山湖等11個項目已竣工，3個項目為發展中項目，4個項目為持作未來發展，土地儲備總建筑面積約130萬平方米。
而除了恩平泉林小鎮這類結合文旅資源與旅居等用于銷售的度假物業外，真正已開業、可體驗的文旅項目，僅有奧園英德巧克力王國和中山泉林歡樂世界兩座主題公園。
其中，由于泉林歡樂世界早已于1999年開業，游樂設施、樂園環境等均稍顯老舊。2020年底開業的英德巧克力王國，自然而然成為大灣區文旅大力宣傳的代表作。
資料顯示，2020年12月31日開業的英德巧克力王國，坐落在廣東省清遠市英德市英紅鎮。首期建設了巧克力樂園、茶與巧克力小鎮、英德泉林水世界、英德奧園希爾頓逸林度假酒店等主題區域。
2021年以來，該項目先后被多家機構、媒體評為“年度最受歡迎主題文旅項目” “廣東鄉村振興優秀案例”等，幾乎可看作是大灣區文旅申請上市過程中，向外界展示的一個至關重要的項目樣本。
而疫情之下，英德巧克力王國開業第一年游客接待量或難達預期。據項目開業時消息，英德巧克力王國預計年接待游客量300萬人次。可供參照的數據是，2021年春節、五一、國慶期間，該項目分別實現入園游客7萬、8萬和10萬人次。
另一方面，英德巧克力王國開業以來游客評價兩極分化嚴重。在攜程、美團等平臺上，“景色一般、項目較少、體驗性差”等成為游客們吐槽最多的幾點。
截圖來源：攜程
同時，廣東主題公園市場競爭激烈，長隆、融創、華僑城等頭部文旅玩家紛紛布局于此，不少游客也在評價中將其與前者旗下項目進行對比，而英德巧克力王國往往難以成為游客們心目中的最優選項。
顯然，英德巧克力王國是大灣區文旅近兩年來力捧的項目樣本。但從現有的市場評價來看，英德巧克力王國卻很難成為游客們心中的標桿性目的地。
03
疫情三年，文旅企業遭受重創的同時，房地產業同樣經歷多事之秋。
而大灣區文旅正在兩者之間搖擺。
一邊在招股書中努力優化債務并與奧園厘清關系，另一邊卻依然高度依賴地產業務。想要實現文旅運營、物業銷售“兩條腿走路”，看起來似乎仍是很遙遠的事情。
據招股書披露的信息，大灣區文旅將自身定義為文化旅游體驗地點的度假物業的開發商。但從各項業務營收數據來看，文旅業務在大灣區文旅的整體營收中占比從未超過25%，其營收中仍有八成依賴于度假物業銷售所回籠的資金。
另一邊，招股書顯示，2018年、2019年、2020年及2021年前5個月，奧園集團為大灣區文旅的五大客戶之一，分別占其總收益的約4.5%、5.6%、0.5%及1.4%，同時也為大灣區文旅的供貨商之一。
既是股東，也是客戶，又是供貨商，中國奧園與大灣區文旅之間的緊密關聯可見一斑。
而據上述消息人士所透露的信息，當大灣區文旅四度折戟、急需上千萬資金再次運作上市時，中國奧園也已自顧不暇。
2021年11月，有傳言稱奧園暴發流動性危機。自此，三大評級機構相繼下調奧園信用評級，奧園在各類負面傳聞與嘗試自救中掙扎了兩個月。直至今年1月19日，中國奧園發布公告，確定無法歸還兩筆即將到期本金合計6.88億美元的離岸債務，宣告著又一家千億房企暴雷。
1月28日，郭梓文在奧園2021年地產板塊的總結會上反思稱：“奧園陷入流動性困境，其中雖然有行業普遍問題，但企業內部管理也存在著很多問題，包括盲目投資、杠桿過高、風控意識不強等。”
如今，一道道棘手難題正擺在奧園面前。
地產板塊，慈溪項目延遲交付、重慶項目預期不履行退款承諾、平潭項目未取得竣工驗收私自交付……而在其多元化業務方面，上市公司奧園美谷經歷高管地震，繼去年年末5位高管辭職后，本月初又一名副總裁辭去職務。另一上市公司奧園健康自4月1日起停牌至今，并于月初成立獨立調查委員會，調查與中國奧園資金往來情況。
一面是自身陷入流動性困境，仍在等待“白衣騎士”；一面是兩家上市子公司陷入動蕩，甚至面臨監管壓力。已經自顧不暇的奧園又能為大灣區文旅帶來多少支持？
知名地產分析師嚴躍進向鳳凰網《風暴眼》表示，文旅原是地產公司轉型過程中很好的方向選擇之一，但在多家房企暴雷的背景之下，企業面臨著自身壓力與行業外部環境的雙重壓力，回籠資金已成為首要任務，而此時多元化業務有所收縮甚至完全收縮都將成為可能。
