經過數十年的城市化高速發展，國內各級城市的中央商務區-CBD紛紛落地，成為地方對外展示商務與經濟發展成果的窗口。轟轟烈烈的建造期后，不少城市CBD成為了鐘擺式“睡城”，面對潮汐的人流，運營活力不足，如何激活便成為被關注和亟待解決的問題。CBD在經濟發展期被視為促進商務交往與功能連接的有效城市機能組合體，但人流的潮汐現象某種程度上確實需要思考下不同發展期需求變化下的功能再造。
以人為本，創造多元化人才向往的工作環境
理念指導變化與行動。蘭小歡教授在《置身事內：中國政府與經濟發展》中分析了我國城市發展模式長期以來存在的三大特點：“第一個特點是城市化過程中‘重土地、輕人’。第二個特點是招商引資競爭中‘重規模、重擴張’。第三個特點是經濟結構上‘重投資、重生產、輕消費’”。可以說，CBD就是這種城市發展模式的產物，是傳統的“產-人-城”關系。現在城市發展呼喚向“城-人-產”轉變（科技回歸都市現象），城市運營者需樹立以人為本的發展理念，“重人、重服務、重消費”，從管理型政府轉向服務型政府，真正從管理者轉為服務者。既是“以人為本”，城市運營者就應該關注到現在高大上的商務區并不是個性鮮明的多元化人才向往的工作環境。美國經濟學家理查德·弗洛里達指出：“創新人士不拘謹于某種標準的生活方式（在城市普通的購物商場、辦公園區或服務中心等地方工作，在郊區居住，每天朝九晚五，一生工作50年），他們喜歡在富有活力的城市從事有趣的工作，而且就業方式靈活”。
只有滿足創新人才的需求，才能讓CBD成為人才池、活力之地。
五個抓手，激活中央商務區的活力
對于已建成的CBD而言，活化、升級利用現有資源是完善功能性、提升附加值的簡便方法。
現有的CBD已經發展出了相對完整的商務商業功能，且位于城市中心，具有良好的區位條件。而城市運營者需要做的是進一步完善、補充娛樂、文化、休閑、旅游、生活服務等功能。
傳統CBD以單一的商務功能為主，缺乏居住功能，沒有居民，自然也沒法發展文化、休閑、娛樂等功能，更談不上活力。所以，為CBD導入居住功能是活力提升的基本動作。
策略一：考慮把閑置的商業物業改為居住功能
2020年，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中第12條（允許改建房屋用于租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行）就是為了解決一二線城市住宅用地短缺和商業物業過剩的結構性矛盾。
國外在這方面已經有成功的探索。美國史上最古老的商場，位于羅德島普羅維登斯市中心的Arcade，建于1828年，在2008年停業關閉。發展商耗資了700萬美元，將這個古老的商場改造成了一間間公寓。改造后商場的1層是17間精品店和餐廳，自然成為了社區商業。商場的2、3層改成了45間公寓，面積在20㎡至40㎡不等。這些公寓麻雀雖小五臟俱全，功能齊備，深受租客喜愛。
策略二：用政策調節供應，激活存量空間
CBD的住宅升值潛力高，不免成為投資產品。城市運營者可以根據本地實際情況，參考國外城市的政策：獎勵個人出租二套房行為，提供房產稅折扣；裝修過的二套房最多可獲得50%折扣；處罰空置2年或以上的房屋，最多可以額外征收50%房產稅。
把CBD打造成功能復合的城市空間
隨著人工智能和產業升級的發展，人的閑暇時間越來越多（北歐一些國家一周休3天），對休閑娛樂、文化藝術等多元化生活體驗的需求越來越強烈。一批因制造衰退而沒落又二度復興的美國城市均發現，多元文化、多元產業對于創新經濟和高端人才的帶動效應較為明顯。
世界一流的CBD紛紛通過興建豐富的文化、藝術類場所，吸引目的性人群，使區域在周末、夜間也能保持活力。如芝加哥盧普區有著豐富的藝術博物館、學術機構資源和市民公園、藝術活動集會，吸引大量人流到訪，從而煥發出生機勃勃的城市活力。
倫敦CAZ是歷史文化旅游最集中的區域，這里有倫敦塔橋、威斯敏斯特宮等享譽全球的歷史地標，并且不斷推陳出新打造新的旅游地標，保持持久的吸引力（如倫敦眼、千禧橋等）。
▲ 倫敦塔橋
▲ 威斯敏斯特宮
▲ 千禧橋
以蘇州工業園區為例，園區內的金雞湖景區是開放式國家5A級旅游景區，同時也是全國唯一的商務旅游示范區，擁有十大景觀——“蘇州中心”、“東方之門”、“音樂噴泉”、“文化藝術中心”、“月光碼頭”、“誠品書店”、“圓融天幕”、“國金中心”、“望湖角”、“李公堤”，并且14公里的環金雞湖步道串聯其中。工作、生活、休閑等功能要素豐富，酒店、辦公、商業、文化藝術、公園等業態齊全。
▲ 東方之門
▲ 金雞湖
建議城市運營者把自己定位為多業態的運營者、多元服務提供者，為CBD導入文化、藝術、旅游等功能和內容，打造 “好逛”、“好玩”、 “好看”的功能復合型的CBD。
建立層次多樣的泛商業產品體系
通過研究多個世界知名CBD的案例，我們發現，其商業形態豐富，既有傳統百貨，也有盒子式的購物中心，還有特色商業街區。同時，在業態和功能上呈現出更多元、更融合的發展態勢，如設置跨界融合、定制、生活方式類、科技+、沉浸式體驗、文化藝術等創新業態（甚至文化藝術主題型mall）。另外，常年舉辦高品質的節慶、體育、時尚、IP等活動。吸引商務人士、居民和游客前來消費，滿足不同類型客戶的多層次需求。
位于倫敦西區的購物中心牛津街，是英國最著名的購物街，在長度僅為1.25英里的街道上就云集了超過300家的世界大型商場。每年吸引來自全球的3000萬游客到此觀光購物。不僅有面向大眾的購物場所，也有為小眾人群打造的個性化的主題街區。例如Clerkenwell創意設計街、Denmark Street 音樂街、Camden Passage古董街、St.James’s/ Mayfair 畫廊街。
▲ 倫敦西區商業圖
▲ Clerkenwell創意設計街
▲ Denmark Street 音樂街
▲ Camden Passage古董街
▲ Mayfair 畫廊街
▲ 新加坡的商業產品體系
蘇州金雞湖商圈目前已初步建立了多元化的商業產品體系，環湖呈現出湖西和湖東兩個商圈。湖西商圈擁有30多萬方的蘇州最大的綜合性購物中心蘇州中心，湖東商圈分布著精品百貨久光百貨、濱水商業街區圓融時代廣場、結合人文閱讀和生活美學于一體的綜合性書店誠品生活、高端餐飲和文化主題街區李公堤，還有一眾藝術館、美術館（姚建萍刺繡藝術館、蔡云娣江南三雕藝術館、明美術館等10余家展館）、蘇州文化藝術中心等。
上海徐匯濱江片區除了擁有定位不同的商場，還供應小型獨棟商業設施。里面設置咖啡水吧、文創零售等商業功能，部分因顏值擔當成為網紅打卡點。
▲ Manner咖啡
▲ Kentucky Fried Chicken
▲ 7-ELEVEN便利店
呼應人的社交需求，巧妙拓展公共空間
CBD在規劃時往往以商務功能為主導，對公共空間、社交空間的考慮不足，難以滿足現代人對溝通、交往、休憩等需求。對于已建成的CBD，一種方式是改造現有的景觀綠化帶、利用小空間興建口袋公園等休閑功能。
2017年日本索尼集團將原總部Sony Building大樓的地下四層及地上部分，設計成一座綠地公園，取名Sony Park，旨在打造一個新的索尼品牌推廣中心，讓大家在繁雜的都市生活中感受到一抹綠色，還能兼顧娛樂購物，為人們提供互動的新體驗。Sony Park也成為東京新的潮流地標。
▲ Sony Park
另一種方式則可以淡化邊界，讓商務樓宇間的私有資源公共化，使得原本“私密”的城市空間可以集中成為公共空間，提高空間利用效率的同時也提升了CBD公共服務品質。
如上海陸家嘴的金磚大廈、東亞大廈、太平金融大廈三棟樓相鄰，但權屬不同。以前，業主按紅線分割管理，綠地不連續，用圍墻、花壇、綠化割裂了公共空間。通過多方協商，三棟樓宇的業主將圍墻打開，打破了原有樓宇之間的壁壘。通過建筑灰空間的集約利用，拓展了公共空間，提升了區域品質，也體現了一種共享理念。
關注人的情感體驗，社群化運營CBD
現在很多商場和品牌都重視運營社群、建立私域流量。CBD的運營者也可以借鑒這種思路，通過運營社群打破CBD樓宇間的隔閡，增加白領之間的社交、互動，促進他們建立工作關系之外的親密關系，讓每個區域內的人能獲得歸屬感，激發群體的凝聚力和生命活力。
杭州錢江新城2016年發布CBD吉祥物——“泰德”，并圍繞吉祥物做了一系列的投票、宣傳等活動，讓區域的人群深度參與整個過程，產生對區域的歸屬感。
城市活力提升的終極目的是促進經濟發展，在全球、全國城市體系中謀求更高層次的站位和影響力
CBD活力提升的目的主要是兩方面：
1、城市營銷，向外界展示一個充滿活力的城市形象，吸引更多企業、資本、人才生產要素，吸引更多人心生向往。
2、統領經濟，繼續發揮城市經濟引領角色，為創新、多元人才提供理想的工作和生活環境，促進經濟發展。倫敦金融城以全市1.4%的面積，擁有全市75%的辦公面積，貢獻全市55%的GDP。芝加哥盧普區則以全市2%的面積，擁有全市55%的辦公面積，貢獻全市40%的GDP。
結 語
經過幾十年的改革開放，大部分城市運營者擅長發展經濟，而激發城市活力似乎需要更復合的能力。也許第一步應轉變思維，從管理型政府向服務型政府轉變，從注重硬指標到關注軟實力，從看重短期經濟效益到放眼長期城市活力。
文章來源：RET睿意德
