一個商業地產項目運作成功與否就看是否能按計劃成功招商。對于商業地產來說，掌握招商的流程與步驟，有利于商業地產項目的運作成功。
工作1. 邀請咨詢公司進行商業測算與市場調研
邀請咨詢公司進行前期的商業調查，無論是拿地前或后，都需解決以下3個問題：
問題①：市場條件成熟度調查：
項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手，判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性，對該項目定位有個宏觀思考。
問題②：項目位置可發展調查：
商業地產項目位置選擇問題對項目的成功是決定性的，并不是所有的地方都適合做商業項目的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。
問題③：可發展規模調查判斷：
在完成商業項目選址后，需要針對特定項目地址進行市場前景及發展規模的可行性分。分析的對象主要是：確定該項目市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列問題。
做完市場咨詢及可承受發展規模研究后，需要根據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作存在偏差的可能性，但需要初步確定，同時在后面的環節中做出豐富和調整。
工作2. 依據市場調研確定商業類型及詳細定位方案
商業類型的確定基礎依托于所處地域、當地經濟狀況、行業發展以及商業需求類型等，所以要仔細分析優劣并確定項目的類型。
工作3. 建立項目組織并確定工作次序
地產公司在項目地塊取得后，要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執行人員。項目公司主要執行人員是各個工作單元的紐帶，是項目進展的主要執行者，需要對項目執行、商業操作、地區形勢和政府公關等都有一定工作能力。因此，有序合理的工作次序是項目進展的基礎。
工作4. 確定主力店或核心店并提前做主力商店招商洽談
項目進行到設計階段，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯系，一方面了解合作意圖，另一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設計和更多的招商工作中去。
工作5. 研究項目微觀，確定合作伙伴及項目融資渠道
確定主力店定位布局后即需要解決項目核心和整體的布局（即項目的微觀），徹底地分析項目的目標客戶、市場定位、產品形式、特點、啟動策略、財務測算等相關問題。
此步驟的價值在于反復討論和修改定位，要達到與市場非常準確的契合程度，同時，此研究還要為招商銷售做重要參考。
同時，這個階段的工作還要依據開發實力、現金流量和目標客戶群而確定，然后再決定是否需要項目融資或邀請合作伙伴協作。
工作6. 進行項目規劃設計
項目規劃設計主要包括三類：項目方案設計、初步設計及施工圖設計。尤其以方案設計為重中之重。方案設計將決定商業項目的外部布局、內部功能、土地利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。
工作7. 多方參與討論設計方案
地產投資商將建筑師的概念設計方案提供給咨詢公司，由咨詢公司對此概念設計提出市場角度的修改建議，并且保持多輪的三方溝通，才能最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。
無論是百貨店、購物中心還是超市等各種業態，都對商業地產里的合理布局、客流引導有需求。因此，所有商業地產項目的設計都必須遵守市場需求，確定合適的格局，需要政府、咨詢公司、商管公司、物管、建筑設計院的共同參與。
工作8. 系統化整合項目設計、市場調整方案及財務方案
在完成項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。
通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規模和企業自身資金，資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否可行等。
如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。
工作9. 獲得政府許可批準
項目方案的系統化整合完成后，需要向政府計劃部門、規劃部門、交通部門、消費部門、環保部門、供電部門、天然氣等相關部門提交相應方案以及向其他主管部門提交文件。項目方案的政府許可過程，常規來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。
工作10. 依據商業定位確定政府支持政策和項目操作管理單位
政府在討論聽證后，會根據城市整體情況對方案反饋意見。在此階段，我們可以依據項目本身提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工建要求等。為讓項目獲得可持續發展，可以邀請專業的商管公司進行合作。優秀的商管公司可以在方案設計、招商銷售和長期的商業管理中發揮非常大的作用。
文章來源：加得商業
