都市型shopping mall要充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和運營，而對商業項目各功能分區和各樓層營業項目進行業態、業種配置。
商業業態、業種配置是一個購物中心整體的、具有戰略意義的商業組合，它綜合反映了都市型購物中心的特色與定位。同時，在業態、業種配置上除了要考慮項目當地的經濟發展水平和商家資源等宏觀因素外，還應考慮自身的微觀因素。本文將重點從六大微觀因素進行闡述：
租金水平
購物中心的租金支付通常分為單一租金或租金與營收抽成配合兩種支付方式，但不同業種商戶的租金承受能力各有差異。
租金是商戶經營成本的一個重要組成部分，租金過高，商家的經營壓力就會很大，商家賺不到錢，整個購物中心的經營結構就會變得十分脆弱。另一方面，租金是購物中心的主要收入來源，購物中心的投資回報主要是通過租金來實現的。因此在進行業態規劃時，應考慮不同業種商戶的租金承受能力，從而進行合理的業態規劃，以達到租金收益的最大化。
例如在購物中心的規劃中，餐飲業態大多規劃在高層。將較多的小餐飲商家往高層放置，除了考慮可以將人流往上帶動牽引外，還有一個重要的因素就是租金價格因素。
一般而言，中式餐飲相對于服飾品牌旗艦店等其他業態，整體可以承受的租金水平較低，而在一個商業項目內，首層的租金往往較高。租金測算的結果往往顯示出普通的小餐飲無法承受較低樓層的租金價格。
所以，在業態配置時，它們不宜放置在較低的樓層。當然，現在為了消費者駐足，在低樓層開始配置面積與數量不多的餐飲。
面積要求
面積要求是業態規劃的一個重要內部考慮因素。不同商家需要的面積不同，在進行業態規劃時，應充分考慮不同商家對經營面積要求的差異。如果規劃的面積太大，不適合商家的經營需求，則是一種資源的浪費；如果規劃的面積太小，則不適合相應商家的使用要求，也會對招商造成阻礙。因此，商家的面積要求是在商業業態規劃時不容忽視的要素。
例如麥當勞和肯德基，其經營所需要的面積一般不需要超過500㎡。再如沃爾瑪超市，其經營面積為20,000-30,000㎡（不含停車場），每一層單層租賃面積至少8000㎡，至少租賃3個樓層。
此外，在業態規劃時，可以將超過主力店面積要求的部分進行分隔，使之形成一些獨立的店面，而且由此分割出來的店面緊鄰主力店，可以分享其巨大的人流量，店面的價值自然非同尋常。
工程技術條件
在業態規劃時，還要考慮所要引進商家的經營業態有何特殊的工程技術要求，是否合適在本樓層內經營。層高、柱距、結構負荷、電氣、給水、排水、排煙、消防等方面，都是業態規劃時應考慮到的工程技術條件。
業態規劃時，綜合考慮各業種的工程技術條件，對于工程建設有著實際的指導意義。
比如沃爾瑪超市，其層高要求就是保證商場內無吊頂區域燈具底標高不低于3.7米，甲方所有管線（含支架、風口）的底標高不應地域4.0米；結構負荷方面，鮮食樓層1000千克/㎡，非食品樓層700千克/㎡。
再比如在規劃影院業態的時候，一般電影院的層高要求在8m至9m之間，如果項目本身在建筑上不具備這樣的層高條件，那么在業態規劃中不適合設置影院這一業態。
此外，在其他業態的配置設計中，餐飲類的業態商家在規劃引進時還要考慮供水、供氣、供電瓦數等是否合適；建筑類的商家規劃引進，還要考慮本身的承重要求是否與項目本身建筑相適應等。
業種的聚客能力
在購物中心的業態規劃中，要充分考慮不同業種的聚客能力。
聚客能力強的品牌對購物中心的貢獻不僅局限于單店經營業績好，更重要的是它們會吸引周邊的人流，形成整體良好的經營效果。一旦經營業績效果開始呈現，成群的知名品牌必然會爭取成為購物中心的一員。
通常認為，大主力店具有較強的聚客能力，比如大型超市、大型百貨、餐飲、美食廣場等。但不同的主力店聚客能力也有所不同。例如建材超市，相對于大型超市的聚客能力就會弱一些。
各業種對于消費的吸引力也會相對不同。有些業種的消費者層基本是全客層的，比如餐飲業；有些消費則具有很強的針對性，比如服裝服飾的聚客能力就會強于文化辦公用品的聚客能力；餐飲類的聚客能力則強于電器類的。因此不同業種的聚客能力也是業態規劃的考慮因素之一。
輔助功能區需求
輔助功能區是指在商業場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售招商直接創造利潤的面積，例如樓梯、道路、洗手間、公共空間、停車場等。這些都屬于輔助功能區范圍。
不同的商家對商業輔助功能都有不同的要求，如大型超市，就要求有一定面積的卸貨空間和停車場。例如之前的家樂福超市，就要求單體購物中心有1000個以上的停車位，其中有200個可以提供給家樂福員工及顧客專用。
同時，結合購物中心原有的輔助區進行業態規劃，有利于充分挖掘這些輔助空間的價值，提升租金水平，例如樓梯附近的店面租金水平相對較高，這樣就可以安排一些租金承受能力較強的業態。
人流動線
購物中心空間價值的最大化，體現在能夠吸引充沛的人流并使其在此區域停留。在進行業態規劃時，與人流的規劃充分結合，能夠較好地避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流。
當購物中心的樓層越高，營業面積與租金越多，項目的利潤和投資回報也就越大。但要把消費者引至高層并不容易，因此，很多商家不愿意租用上面的樓層。靈活運用人流動線，便能妥善解決這個難題。
文章來源：加得商業
