土地市場，真有房企在抄底
來源:明源地產研究院 作者:明源地產研究院 時間:2022-11-24
不同于往年多家房企搶一塊地的火熱局面，今年銷售市場下行，參與者變少，導致地塊多以底價成交。比如剛剛結束的長沙第三批“集中供地”，22宗地塊里面，除一塊被提前終止，其他全部底價成交。一位央企投拓人士告訴明源君，和往年相比，今年土拍市場呈現“價格低、規則松、位置好、競爭小”的特點，是個不錯的拿地窗口期。
相比去年首輪集中土拍的瘋狂，現在的土拍市場對房企可謂非常友好。具體來看呈現4個特點。相比2021年之前的地價高企，今年以來，各大城市成交地塊溢價率紛紛走低，使房企的利潤空間得到保障。廣州2020年廣州商住地平均溢價率高達9%，2022年第一輪和第二輪集中供地溢價率分別為5.6%和6.55%，第三輪溢價率僅為0.5%。深圳2020年土地平均溢價率高達26.3%，2022年第一輪和第二輪集中供地整體溢價率分別為15%、9.33%，第三批僅為5%。不僅對比往年，今年集中供地的溢價率也是逐次走低。2022年，重點22城第一批集中供地整體溢價率約為4%，第二批降至3.05%。另據諸葛找房數據，15城第三輪集中土拍共成交284宗地塊，平均溢價率僅為2.75%；底價成交占比達73.94%，明顯高于今年前兩輪。溢價率低，利潤率自然也就上去了。比如綠城中國就表示，今年上半年實際獲取的地塊質量很高，凈利潤接近10%，且拿地兌現度比往年更高。龍湖今年上半年獲取17宗土地，其中有一半是零溢價。其也認為，土地市場未來很長一段時間都是機會，利潤也有保證。
二、土地款可以分期繳納，資金壓力大幅減輕
競拍門檻和競拍規則持續放松，對有意向拿地的房企來說，絕對是福音。利好較大的就是降低競拍保證金比例，以及允許分期繳納土地出讓金，此舉能夠大幅減輕開發商初始拿地壓力。例如蘇州、南京、三門峽、蘭溪等多個城市均將保證金比例由去年出讓起掛總價的30%下調至20%，部分城市還允許分期繳納出讓金，在首次繳納比例不低于出讓價款的50%的前提下，剩余價款可在半年或一年內繳清。還有不少城市調低了土地競買的門檻，讓更多房企可以參與進來。比如上海之前一直采用“招掛復合機制”出讓方式，此舉雖然有利于規范土拍市場，卻也變相抬高了企業的參拍門檻，導致中小型房企被拒之門外。今年，上海取消了復核打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人。還有南京。2021年第二批集中供地，南京部分地塊要求房企須有二級甚至一級資質。到了今年，南京僅要求房企具備房地產開發資質，以期吸引更多房企參與競拍。
此外，部分城市的放松方向還包括減少或取消配建要求、取消了競自持規則、上調項目毛坯限價等，既為企業減輕資金壓力，又為企業留有利潤空間。
三、很多政府拿出了核心優質地塊，風險小
不光是起拍價低，為了防止土地流拍，今年各城市還紛紛祭出優質地塊，以此吸引房企參與。
以上海為例，該市今年第二輪集中供地中，長寧、靜安、楊浦和普陀四個核心城區共有8宗地塊成功出讓，占本次出讓總建面的15%。尤其長寧區更是拿出1宗樣適宜打造低密度別墅產品的純宅地。據悉，這是5年內長寧區出讓的第二宗商品房用地，土地稀缺性可見一斑。上海第三輪供地質量依然高質，35宗含宅地塊中，不乏徐匯區、靜安區、普陀區、閔行區等核心區域。例如徐匯區龍華街道地塊，位于徐匯濱江核心區域，附近豪宅項目云集。據克而瑞的報告，2022年上半年22城首輪集中供地地塊中有近50%的地塊位于中心城區或熱點片區，其中重慶、長沙、寧波、杭州、武漢等城優質區域地塊占比超過70%。如重慶此次供應宅地均位于中心城區，涉及中央公園、西永等諸多熱點板塊，長沙也大幅減少了望城區等遠郊區的供應占比，岳麓、雨花等主城區成為此次供應主力。地塊優質意味著去化有保證，且風險系數小，對亟需補倉或者調整土儲結構的房企來說，具有不小吸引力。
四、超30家房企暫停拿地，對手大幅減少
今年以來，不少房企宣布停止拿地，直接減輕了拿地房企的競爭壓力。一位央企投拓人士告訴明源君，公司今年在深圳等核心城市拿了不少優質地塊，很多都是底價競得，沒有競爭。以廣州為例，2021年廣州首批集中拍地開幕，共有超過60家房企報名參與。其中黃埔黃陂A-6地塊吸引超30家房企報名。有消息稱，若算上各“馬甲”，該宗地有超過300組競買人報名。時隔一年，2022年廣州第二輪土拍熱度急轉直下，除天河區燕塘地塊進入搖號階段外，其他地塊溢價平平。據悉，本輪幾乎所有地塊均由國央企和地方平臺公司包攬，暫無民企拿地。第三輪土拍延續國央企和地方平臺“包場”的態勢，15總成交地塊中，有11宗地由地方城投類公司（或以聯合體形式）競得，整場土拍依然沒有民企參與。
據克而瑞統計，2022年10月，超過九成50強房企無投資動態，2022年“暫停”投資的企業超過30家。
現在的土拍市場對房企確實很友好，價格也具有足夠誘惑力。對于手握充裕現金流且優質土儲不足的房企來說，比如國央企，以及杠桿比較低的中小房企，現在或許是一個不錯的窗口期。
部分房企實際已經行動。保利發展2022年前十月拿地總對價1411億元，權益比66%，拿地銷售比為39%，比去年的33%提升6個百分點。
另據中指院數據，華潤置地2022年前十月拿地803億元，比2020年同期還多出64億元。建發房產前十月拿地518億元，去年同期為497億元。華發股份前十月拿地259億元，去年同期為127億元。
最關鍵的指標是自身現金流可以覆蓋拿地的資金。地產大咖吳建斌曾提出一個指標：建議房企貨幣資金和總資產的比不要低于15%，可動用的現金與總資產的比不能低于10%，這樣公司才是最安全的。如果要再退一步，那就是今年預留的拿地資金+去化回款資金=逆周期拿地的最大資金額，再多就很難保障房企安全過冬，很容易導致現金流短缺，陷入危險境地。“這個要求已經很高了，可動用的現金與總資產的比不能低于10%，意味著3000億元總資產的房企，可隨時動用現金要達到300億元。”吳建斌告訴明源君，當然這只是參考值，每個企業還要結合自己資產質量、可變現能力、可動用現金再去細化。不過，從目前情況來看，大部分房企選擇了按兵不動。在三批次土拍市場，民企拿地意愿進一步降低，同時央國企拿地力度也出現減弱態勢。一方面，雖然目前推出了不少救市政策，但落地效果還有待觀察，短時間內房企很難修復信心。
另一方面，銷售端遲遲沒見回暖，更進一步影響了房企拿地意愿。因為現在對某些房企而言，土儲變成了負擔，轉不起來肯定不能繼續拿了。
更重要的是，現在投資容錯率變小，哪怕是一個局部的錯誤，影響也很大。所以把握住拿地時機特別重要。金地副總裁陽侃曾經就指出，同一個城市，不同的項目，在投資階段可能就會相差5至10個點。同一個時間，投資不同的城市，利潤可能相差10至15個點。同一年，在不同節點上做投資，差別可能會達到30個大。這意味著投資時點和時機的把握特別重要。他建議，在市場不確定與經濟不確定的背景下，不要去做同質化的投資，這樣帶來的投資發展差距和困境會變的越來越差。這就像一艘小船和一艘大船都想開到河對面，如果小船與大船走的是同一條路線，小船怎么會贏呢。
他認為，拿地的時候要更多關注在時間周期的配置、結構的配置、城市的配置。一個項目的成功并不代表每個項目都能成功，但一個項目的失敗就會帶來較大的問題。所以投資的輸贏關鍵在于投資組合，這與投資能力、經營能力、資產庫、行業判斷、經濟判斷息息相關。
