城市更新模式及路徑小探——以永新古城案例為參考

城市更新是城市功能價值的再賦能，它不是把這個城市的印記去掉，也不是簡單的保存，而是把它做得更好。

城市的歷史文化，脈絡(luò)肌理，城市活力與未來的美好愿景之間，不能只是單純的建筑翻新、拆改，需要創(chuàng)新性的實施路徑去實現(xiàn)，去落地。

城市更新的復(fù)雜性及其問題

有些城市更新項目，重資改造舊建筑后，追隨當(dāng)下潮流，引入過多網(wǎng)紅業(yè)態(tài)，希望為項目本體帶來人流量，進而提高區(qū)域商業(yè)價值，在其啟動時通常都能火爆一時，但其后期運營的結(jié)局卻不一而足。問題主要有以下幾點：

項目前期缺少整體性策劃

很多城市更新項目缺乏前期研策和后期運營的環(huán)節(jié)，也沒有做好投資收益分析。建筑方對未來的場景、業(yè)態(tài)、需求、市場及發(fā)展趨勢無法預(yù)見，項目在后期招商運營階段會遇到各種阻礙，如建筑空間無法滿足新興業(yè)態(tài)的體驗空間、沒有預(yù)留足夠的物業(yè)條件給特殊業(yè)態(tài)，公共空間無法滿足未來活動的需求等，這些問題需要花費更多的時間與資金去重新改造。

缺乏系統(tǒng)性操盤

城市更新面對的是一個個真實、動態(tài)變化的城市，要解決產(chǎn)業(yè)、環(huán)境、居住、社會、文化、商業(yè)、運營等方面的復(fù)雜問題。在以往的城市更新項目中，設(shè)計、建設(shè)、策劃、運營等各環(huán)節(jié)被割裂，各部門之間缺乏交流與協(xié)作，導(dǎo)致很多項目難以在整體上呈現(xiàn)出一個理想的效果。

在實施中，需要具有空間邏輯、產(chǎn)業(yè)邏輯、社會邏輯、運營邏輯的落地性的策劃和貫穿全過程的整體性的操盤，來實現(xiàn)各個方面要素的平衡。

缺少創(chuàng)新性實施路徑

舊有的房地產(chǎn)思維是一次性銷售，快速回攏資金，重資產(chǎn)輕運營，忽略消費者的真實需求。而城市更新與傳統(tǒng)的城市開發(fā)最大的區(qū)別就是，這不是“白紙作畫”，是一個有充滿束縛的創(chuàng)意過程。很多城市管理者都對城市更新有一個美好的愿景，但是不知道如何打通實施路徑，如他們懷著傳承歷史文化、激發(fā)經(jīng)濟活力的目的，拆真建假，將古老的遺址、建筑進行徹底拆除，然后進行重新建設(shè)，其后果是將反映地方歷史、空間分布、人地關(guān)系、建造技術(shù)等地方特征因素進行人為的破壞和改造，弱化、切割、隔斷了地方的悠久歷史和原有風(fēng)貌。

在城市更新中，一草一木、一磚一瓦、一個攤位、一個店名……這些充滿在生活中的碎片，可能就是某些市民的記憶，甚至一代人、整座城的記憶。如何到達未來的美好愿景，需要避開房地產(chǎn)思維，找尋一套針對所在城市定制化的、創(chuàng)新性的實施路徑。

案例：永新古城

永新縣是一個具有深厚人文底蘊的文化古城，建于東漢時期。它是井岡山革命根據(jù)地湘贛省委的核心，也是三灣改編的發(fā)生地。與中國絕大多數(shù)縣城一樣，永新縣也面臨環(huán)境衰敗、人口流失、文化衰落的嚴(yán)峻問題。

（更新前的永新）

CBC建筑中心聯(lián)合永新縣發(fā)起的“重見永新”古城再生計劃，團隊對于屬地資源進行初步梳理，結(jié)合當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、非遺資源、紅色記憶優(yōu)勢等，制定規(guī)劃設(shè)計思路。

永新模式的城市更新方式是建立系統(tǒng)性平臺，組建一支專業(yè)全領(lǐng)域的大師工作營，統(tǒng)籌各個部門進行設(shè)計提升，文化重塑，資源導(dǎo)入，資本引入，業(yè)態(tài)打造及運營機制的建立。整個更新過程由“大師工作營”全生命周期項目操盤，動態(tài)陪伴項目更新的每一個環(huán)節(jié)。

建筑方面，對已收儲民房啟動針灸式改造，對沒有收儲的房屋進行基本整治，形成新舊共存的景象。

通過環(huán)境提升、社群運營、業(yè)態(tài)落地等具體行動，來帶動可持續(xù)運營，其中最重要的是通過文化空間、文化活動吸引在地居民以及外來文化愛好者參加各種各樣的文旅活動，逐漸發(fā)展形成社群。

（改造后實景圖）

（改造后實景圖）

（改造后實景圖）

永新古城再生計劃減少了本地居民的流失，吸引了外出永新人返回家鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，更帶動了當(dāng)?shù)氐穆糜危纬删薮蟮纳鐣б婧徒?jīng)濟效益，全民共享古城改造成果。

小 結(jié)

城市更新將從“開發(fā)”轉(zhuǎn)為“運營”，告別粗放式的拆建，專注精細(xì)化的運營。新一輪的城市有機更新，不能只是單純的建筑翻新、拆改，還得注入“內(nèi)容”，以契合人們追求美好生活的愿景。

參考永新古城城市更新的案例，可以總結(jié)出：

• 運營能力逐漸成為舊改項目延續(xù)活力的關(guān)鍵，未來的城市更新也將在運營端上繼續(xù)深化；

• 城市更新有效的模式與路徑是將運營覆蓋整個項目周期，放在城市更新進程的最前端，同時建立平臺充當(dāng)統(tǒng)籌角色，動態(tài)伴隨項目全過程，使得各部門之間進行充分的溝通協(xié)調(diào)、配合，呈現(xiàn)出最優(yōu)的更新效果。

文章來源：柏盈商業(yè)設(shè)計