做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，民企的機(jī)會來了！

在過去很長一段時間內(nèi)，產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)對于民營房企來說都是比較難展開做順的一個領(lǐng)域。

國央企或者一些市場化程度比較高的城投公司，具有明顯的政企招商資源優(yōu)勢，在爭取扶持政策的時候，也比純民營園區(qū)相對順利一些，所以在這個領(lǐng)域內(nèi)他們一直是主力。

但隨著近幾年我國產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營的參與主體越來越多元，行業(yè)也在邁向更成熟、更市場化的階段。

中央與各地方政府近期也頻頻出臺新政，一方面強(qiáng)化了對政府PPP類項目的管控，壓制部分地區(qū)激進(jìn)的園區(qū)投資行為；另一方面也在進(jìn)一步鼓勵社會資本、民間投資項目來深度參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)與運營工作。

上個月，財政部出臺了號稱史上最嚴(yán)的PPP政策“119號文”，對此類項目的規(guī)范化發(fā)展提出了諸多新要求，強(qiáng)調(diào)項目的長期穩(wěn)定經(jīng)營性收益，也進(jìn)一步提出要嚴(yán)防地方隱性債務(wù)。

疊加各地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策的密集出臺，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的格局興許將出現(xiàn)一些變化，今天就一起來了解一下近期各地的政策走向吧。

史上最嚴(yán)政策出臺

PPP發(fā)展模式回歸理性

PPP模式自2014年開始在我國大范圍推廣開來，是各地政府調(diào)動市場資金參與城市產(chǎn)業(yè)建設(shè)的重要有效途徑之一，這些年來一直是各地與社會資本合作投資、建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)的主要方式。

財政部PPP中心10月27日發(fā)布了《全國PPP綜合信息平臺管理庫項目2022年三季度報》，其中顯示自2014年以來，累計入庫的項目達(dá)到10331個、總投資額16.5萬億元。

分地區(qū)來看，累計在庫項目投資額前五位是云南、貴州、四川、河南與浙江，PPP模式已然是眾多省市加速城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段。

不過隨著各地PPP項目投資額越來越大，近幾年中央也開始加強(qiáng)對這種合作模式的規(guī)范與管控。

今年11月18日，財政部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推動政府和社會資本合作（PPP）規(guī)范發(fā)展、陽光運行的通知》，也稱為“119號文”，進(jìn)一步強(qiáng)化了對PPP項目多維度的監(jiān)管。

這份通知旨在“推動政府和社會資本合作模式規(guī)范發(fā)展、陽光運行”，提出了做好項目前期論證、推動項目規(guī)范運作、嚴(yán)防隱性債務(wù)風(fēng)險、保障陽光運行四大方面要求，其中有兩個比較關(guān)鍵的方面。

一、做好項目前期論證，強(qiáng)調(diào)長期穩(wěn)定經(jīng)營性收益

通知首先提出，PPP項目應(yīng)該充分做好項目前期工作。要求“屬于公共服務(wù)領(lǐng)域、需求長期穩(wěn)定、回報機(jī)制清晰、收益水平合理、具有運營內(nèi)容”的項目，才可采用PPP模式實施。

而且強(qiáng)調(diào)了要優(yōu)先實施“具有強(qiáng)運營屬性、具有長期穩(wěn)定經(jīng)營性收益”的項目。相比此前的政策來說，這次通知為PPP項目的具體質(zhì)量方面，提出了更具體、更高的要求，開始強(qiáng)調(diào)收益水平。

過去各地PPP項目中，存在缺乏實質(zhì)性運營內(nèi)容、經(jīng)營收益不明朗的項目，實際上會增加地方隱性債務(wù)，難以成為優(yōu)質(zhì)有效的投資。因此當(dāng)下中央顯然是希望對這類項目進(jìn)行限制，加強(qiáng)項目資質(zhì)審核，不能再隨意入庫。

另一方面，也對項目的運營能力提出了更高的要求，對只建設(shè)不運營的現(xiàn)象進(jìn)行監(jiān)管。各地城投不僅要做投資建設(shè)的事，更要做好經(jīng)營的事，提高政府新增存量資產(chǎn)的質(zhì)量。點我了解，智慧園區(qū)租售一體化解決方案

二、推動項目規(guī)范運作，充分發(fā)揮社會資本的能力

通知的第二部分提出了幾個關(guān)鍵點。

一是要充分給予社會資本參與項目的機(jī)會，和公平競爭的空間。地市級、縣區(qū)級地方人民政府實際控制的國企（上市公司除外）只能代表政府方出資參與PPP項目，但不得作為本級PPP項目的社會資本方；

二是強(qiáng)調(diào)政府方應(yīng)帶頭誠信履約，維護(hù)良好營商環(huán)境，不得以拖延竣工驗收時間、延遲績效考核等方式，拖欠政府付費，強(qiáng)化項目的履約管理。

三是強(qiáng)化對社會資本的激勵和約束，完善項目績效管理，將PPP項目績效評價結(jié)果作為按效付費的重要依據(jù)。這對想要參與PPP合作的社會資本方，提出了更實際的運營能力要求。

提出這些要求，目的很明確，就是要嚴(yán)防各地通過PPP模式虛增財政收入。通過擴(kuò)大社會資本的競爭空間、建立完善的績效評價體系等方式，來力保PPP類項目能夠落到實處。

這份通知對于如今的PPP模式，做出了最嚴(yán)格的約束與界定。意味著未來各地政府與城投公司，必須更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙Υ齈PP項目的投資，并要高度重視自身經(jīng)營水平的培養(yǎng)，以及對合作伙伴的甄選。

而從這份通知中，也能看到更多社會資本的機(jī)會。基于中央對PPP項目長期穩(wěn)定經(jīng)營收入的要求，未來由地方政府牽頭的開發(fā)區(qū)、園區(qū)類建設(shè)運營項目，勢必需要更多的市場化力量來參與和協(xié)助。

雖然未來符合國家要求的園區(qū)PPP項目的數(shù)量可能會減少，但質(zhì)量必定會有所提高。具備園區(qū)運營實力的民營企業(yè)，基于自身的專業(yè)力量與資源沉淀，反而可能迎來更多與政府、城投或國央企合作的機(jī)會。

各地頻出政策鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展

民間資本迎來更多機(jī)會

雖然國家對地方政府和城投公司層面，加大了項目投資上的監(jiān)管力度，但針對民間資本、市場化主體，卻是不斷在出臺新政，鼓勵它們參與到城市的產(chǎn)業(yè)與園區(qū)發(fā)展當(dāng)中來。

無論是在投資建設(shè)端，還是在需求端，各地近期都推出了不少支持政策，未來民間資本、民營企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，將會擁有更多的發(fā)展助力。

在投資建設(shè)端，各地的支持方式包括創(chuàng)新用地類型探索、融資支持與交易支持等方面。

比如上個月，廣州市南沙區(qū)人民政府發(fā)布了《廣州南沙新區(qū)（自貿(mào)片區(qū)）支持新興產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的用地管理意見（征求意見稿）》。其中提到了一個新鮮事物：新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）。

與常見的M1、M0不同，M9用地的產(chǎn)業(yè)功能計容建筑面積最低為60%，而配套服務(wù)（商務(wù)辦公、商業(yè)、住宅）功能計容建筑面積最高能做到40%。

按照這份意見中的定義，新興產(chǎn)業(yè)園可融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)、品牌、營銷、結(jié)算等新型產(chǎn)業(yè)功能及相關(guān)配套服務(wù)，這個范圍比M0用地還要更加豐富，而且加入了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中更加輕量化的環(huán)節(jié)，比如品牌、營銷等。

意見中還明確指出，M9用地以能耗低、污染少、附加值高、成長性好的中小企業(yè)為主要服務(wù)對象。相比M1、M0，M9似乎是更接近城市綜合體的一種用地類型。

這在控制產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng)總量的同時，也對城市配套、產(chǎn)業(yè)配套功能提出了更多元的要求產(chǎn)城融合的導(dǎo)向更加明確，這也更加符合發(fā)達(dá)城市的復(fù)合化發(fā)展需要。點我了解，幫你提升企業(yè)入駐率、加速資金回流

值得注意的是，M9用地的出讓對象并沒有明確的限制，而且可以通過“帶設(shè)計方案”公開出讓方式整體供應(yīng)，允許多家中小企業(yè)通過簽訂聯(lián)合競買協(xié)議，組成聯(lián)合體競拍土地，統(tǒng)一委托國資企業(yè)建設(shè)科創(chuàng)樓宇，推行聯(lián)建競拍創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)建設(shè)科創(chuàng)樓宇。

這就給了更多中小企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域的機(jī)會，能夠更廣泛地調(diào)動社會資本，從建設(shè)端來參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展進(jìn)程。

而在資金支持方面，西安前陣子發(fā)布了促進(jìn)工業(yè)有效投資若干措施，決定通過盤活存量基金、統(tǒng)籌各類產(chǎn)業(yè)資金出資等方式，設(shè)立100億元的西安市工業(yè)（支柱產(chǎn)業(yè)）倍增引導(dǎo)基金。

基金的其中一個重要投資方向，就是保障工業(yè)園區(qū)建設(shè)。除了新增政府專項債券和政策性金融工具外，也鼓勵各地與社會資本共建園區(qū)，許多城市都在推行類似的基金。

而且上個月，國家發(fā)改革委還發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見，表示支持民間投資項目參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。

意見提出，要鼓勵民間資本通過PPP模式參與盤活國有存量資產(chǎn)，并通過開展混合所有制改革、引入戰(zhàn)略投資人和專業(yè)運營管理方等，吸引民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)、運營。

同時，在發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs時要對各類所有制企業(yè)一視同仁，加快推出民間投資具體項目，形成示范效應(yīng)，增強(qiáng)民營企業(yè)參與信心。

一旦民營企業(yè)的REITs通道跑順暢了，那么一定能給更多市場主體以信心，調(diào)動更多企業(yè)參與到項目的建設(shè)經(jīng)營當(dāng)中來。

在產(chǎn)業(yè)空間需求端，一些城市直接亮出了誠意。比如深圳市龍華新區(qū)，前兩個月發(fā)布了《龍華區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（征求意見稿）》。

意見提出入駐區(qū)內(nèi)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的企業(yè)，首年直接給予租金參考價格的30％-70％優(yōu)惠。另外還將針對租賃面積，給予不同程度的免租期福利，最長免租期達(dá)到4個月。

目前多個省市都在招商引資上發(fā)力，給出豐厚的入駐優(yōu)惠，以期最大限度地調(diào)動實體企業(yè)的進(jìn)駐熱情，將當(dāng)?shù)貓@區(qū)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)做實做強(qiáng)。

結(jié)  語

這幾年來，國家一直推動經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為經(jīng)濟(jì)活動的重要空間載體，也必須跟隨國家戰(zhàn)略，做到脫虛向?qū)崱?/span>

近期國家對于政府投資型項目的嚴(yán)監(jiān)管，以及對民間資本的積極調(diào)動，都顯示出了其嚴(yán)控隱債風(fēng)險、做實經(jīng)濟(jì)、做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的決心。

而產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)未來將更充分地市場化，真正具備產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)能力的企業(yè)，在其中會有更廣闊的空間。