成功的商業(yè)項(xiàng)目，離不開這樣的業(yè)態(tài)布局技巧與運(yùn)營策略

商場提供了一種與緊張的工作環(huán)境截然相反的舒緩、慢節(jié)奏氣氛，滿足社區(qū)居民個(gè)性化、多層次的情感需求及服務(wù)需求。因此，在引進(jìn)品牌時(shí)，必須注重其服務(wù)理念。商場可進(jìn)行多元化品牌組合，最好能與周邊設(shè)施如劇場、文化中心、體育館、銀行、公園綠地及一定規(guī)模的停車場等融合成一體，為社區(qū)居民提供一個(gè)兼具購物、休閑、娛樂、教育文化、聚會(huì)社交等多重功能的生活樂園。

商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局技巧

1、百貨布局。

2、超市布局。

3、餐飲類布局。

4、休閑娛樂布局。

5、專業(yè)店布局。

6、體育運(yùn)動(dòng)類布局。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營執(zhí)行要點(diǎn)

一、培育期。

1、關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)布局的科學(xué)性；

2、關(guān)注租戶結(jié)構(gòu)、租約及租金的合理性；

3、關(guān)注商鋪招商、商鋪出租率、商鋪經(jīng)營狀態(tài)、商鋪的貢獻(xiàn)度；

4、關(guān)注租金收入、收入的增長變化及租戶往來結(jié)款的及時(shí)性；

5、關(guān)注宣傳、促銷方案的正確性，結(jié)果的準(zhǔn)確性與有效性；

6、關(guān)注客流計(jì)量和會(huì)員體系建設(shè)、固定客戶群體的發(fā)展及顧客忠誠度的提升；

7、關(guān)注購物中心服務(wù)范疇、服務(wù)質(zhì)量，租戶考核結(jié)果與管理措施的完善；

8、關(guān)注顧客消費(fèi)服務(wù)環(huán)境、消費(fèi)熱點(diǎn)，商品與租戶的品質(zhì)、質(zhì)量；

9、關(guān)注軟、硬件環(huán)境，氛圍營造及發(fā)展趨勢的確定等。

二、提升期。

1、多種業(yè)態(tài)組合和功能組合互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)一站式超值服務(wù)；

2、以商鋪為主要“經(jīng)營”對象，將商鋪?zhàn)饨鹱鰹橹饕杖雭碓矗扇§`活多樣的計(jì)、收租方式，嚴(yán)格末位淘汰和違紀(jì)淘汰等管理規(guī)范，實(shí)現(xiàn)租金收入不斷遞增的運(yùn)營目標(biāo)；

3、規(guī)范商鋪招商與質(zhì)量管理體系，注重“生態(tài)效應(yīng)”，追求客流最大化；

4、租戶在各自經(jīng)營領(lǐng)域及范圍內(nèi)可完全獨(dú)立運(yùn)作、自我經(jīng)營，但必須建有統(tǒng)一的購物中心會(huì)員管理體系，實(shí)現(xiàn)租戶會(huì)員信息的充分共享；

5、提供多主題、多方式的購物中心整體宣傳促銷活動(dòng)；

6、進(jìn)行購物中心統(tǒng)一的租戶獎(jiǎng)懲考核管理，量化考核，優(yōu)勝劣汰，確保租戶與商品的經(jīng)營品質(zhì)、提升租戶服務(wù)的質(zhì)量；

7、提供多種銷售收款方式，注重多種方式共存互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)信息服務(wù)、數(shù)據(jù)積累和分析。

三、調(diào)整期。

1、為購物中心的經(jīng)營管理、租戶的管理提供一體化解決方案；

2、提供租戶綜合的IT技術(shù)和銀行聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，降低租戶投資，增加多方收益；

3、以實(shí)際數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行租約的洽談；

4、以實(shí)際數(shù)據(jù)指導(dǎo)購物中心長期規(guī)劃，調(diào)整經(jīng)營布局；

5、以實(shí)際數(shù)據(jù)指導(dǎo)租戶經(jīng)營，提升租戶經(jīng)營品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)雙盈；

6、完備的租戶管理和租約管理，專柜坪效及商品組合測評，了解誰是購物中心的最佳租戶，發(fā)展會(huì)員、培養(yǎng)忠誠消費(fèi)群體；

7、完善的卡券管理和中央顧客關(guān)系管理，了解每一次廣告和促銷活動(dòng)的實(shí)際效果，發(fā)揮統(tǒng)一營銷的作用，幫助租戶和供應(yīng)商管理商品組合和新品引進(jìn)，推動(dòng)商戶安全存貨及補(bǔ)貨；

8、提供方便靈活的租金抽成結(jié)算及費(fèi)用帳單管理功能；

9、監(jiān)控客單價(jià)、客戶群組及顧客流向。

商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營策略

1、經(jīng)營商家的品牌連鎖化。

很多著名的連鎖零售企業(yè)都有進(jìn)軍社區(qū)，構(gòu)成社區(qū)購物中心的主體，如美國的沃爾瑪社區(qū)店、日本的7-11社區(qū)便利店。在社區(qū)型購物中心的發(fā)展過程當(dāng)中，經(jīng)營商家的品牌連鎖化，不但有利于滿足社區(qū)居民的多樣化、個(gè)性化需求，服務(wù)好社區(qū)，而且在提升居民生活質(zhì)量的同時(shí)，企業(yè)自身也能得到長久的良性發(fā)展。

2、合理的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和面積配比。

構(gòu)建合理的配套商業(yè)，可以形成相互作用、相互制約的對外輻射力，資源共享。可以擴(kuò)大購物中心的零售經(jīng)營范圍，增強(qiáng)"一站式"購物的滿足能力，向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和家庭休閑娛樂項(xiàng)目，滿足社區(qū)居民服務(wù)的特殊性和多樣性。

要轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，充分考慮到購物中心兼具地產(chǎn)、商業(yè)、金融、社區(qū)多種屬性，要把購物中心的服務(wù)管理從地產(chǎn)屬性上升到社會(huì)屬性的高度，滿足社交場所和其他功能配套。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了全面的技術(shù)商業(yè)時(shí)代、信息化時(shí)代，消費(fèi)者的生活方式發(fā)生了全渠道、全天候、碎片化等重大的變化，購物中心的打造要以差異化（主題化）滿足消費(fèi)者個(gè)性化的需求。科學(xué)合理的規(guī)劃是持續(xù)良好經(jīng)營的首要條件；轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路、培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)人才是根本。

3、精準(zhǔn)客戶分析。

購物中心的服務(wù)對象既有消費(fèi)者，也有經(jīng)營者。它不僅要向消費(fèi)者提供具有購物、餐飲、娛樂、休閑、生活服務(wù)、社會(huì)交往等多種功能的服務(wù)場所，還要向商戶提供便利、可靠的經(jīng)營環(huán)境，提供多種業(yè)態(tài)共生共榮的盈利模式，使各商戶在經(jīng)營中感受到全方位的服務(wù)和支持。

4、根據(jù)消費(fèi)需求確定體驗(yàn)業(yè)態(tài)比重。

在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局時(shí)，要重點(diǎn)考慮對目標(biāo)人群的吸引和影響力，客流貢獻(xiàn)型的業(yè)態(tài)往往在購物中心中起到舉足輕重的作用。

如今，購物、餐飲、休閑5：3：2組合模式盛行，以往雙主力店也由現(xiàn)在的多主力店代替。然而，真正的購物中心，應(yīng)該根據(jù)自身的定位及周邊消費(fèi)群決定各業(yè)態(tài)的比例，不應(yīng)一刀切固定比例。

5、線上線下結(jié)合，全渠道營銷推廣。

面對信息技術(shù)的推動(dòng)尤其是電商的沖擊，除了線下市場轉(zhuǎn)型，移動(dòng)互聯(lián)、智能貨架、移動(dòng)應(yīng)用商店等新技術(shù)的推廣，促使購物中心的線上線下業(yè)務(wù)融合步伐逐步加快，紛紛搶占“最后一公里”商機(jī)。

文章來源：商業(yè)與地產(chǎn)贏之道