筆者之前梳理了產業地產四大商業模式，即張江高科為代表的“股東+房東”模式、聯東集團為代表的傳統地產開發模式、華夏幸福為代表的產業新城模式、普洛斯為代表的基金投資模式，但并未闡述這四種商業模式可行的原因。本文嘗試以產業地產的三大特點（利潤薄、財務風險高、業務風險大）的視角透視這四大商業模式。
三大特點：利潤薄、風險大、難度高
1、利潤率稀薄。
與傳統房地產的高回報率相比，產業地產利潤率可以說微不足道。之所以出現這種現象，有三大原因：
?客戶的承受能力有限
對客戶而言，其利潤是年租金的上限，否則，企業陷入虧損經營、難以為繼的局面。
另外，通常情況下，二級園區的客戶為中小微企業，其盈利能力及經營穩定性本就不足。
這對小微企業更是如此，甚至有些企業依賴于天使投資、風險投資、政府補貼等維持運營。
這里以“雙千（營收1000萬、租用空間1000㎡）”的客戶為例。一般而言，工業企業平均利潤率在5%~10%，參照2017年供給側改革下規模以上工業企業利潤率6.46%，假定入園企業能實現6%的利潤率，則1000萬的營收能產生60萬的利潤。
租金方面，假設利潤全部用來支付租金，即入駐企業所能承受的最高租金。
則依照“雙千”企業計算為1.64元/天·㎡。如果租金設定為1.2元/天·㎡，則年租金為43.8萬元，60萬的企業利潤僅剩16.2萬元。
?政府限制租金過高
對國家而言，企業是國家經濟發展的細胞，過高的租金相當于抽取企業用來度過危機、創新創造、發展壯大的血液，不利于企業的發展。
另一方面，從園區的功能屬性上講，園區是為企業提供良好的運營環境，促進我國經濟發展，疊加其我國歷史上的半公共產品屬性，通過園區牟利影響企業發展顯然是政府所不允許的。
?最大競爭對手不以園區盈利為支撐
縱觀產業地產的發展史，其主要的開發運營商一直都是政府，政府是民營園區運營商最大的競爭對手。
民營開發運營商雖然上世紀九十年代就已經出現，但發展緩慢，到2014年房地產行業的發展才促使大量房企切入產業地產，但是總體而言，在產業地產領域，主導方始終是政府，政府持有市場上園區數量的絕對多數，而且政府具有土地資源的分配權。
對政府而言，其算賬邏輯為以園區作為產業載體，以產業獲取GDP、就業、稅收，以稅收為輔助，繼續吸引企業入駐、改善民生。
在政府的商業模式里，園區只是一環，而且單位成本產生的效用相當高。
因此面對入駐企業，政府可以不斷下壓租金、甚至讓企業免費入駐。筆者聽某位國企內領導談及“只要好的企業愿意來，免費送都可以”。
但對民營產業地產運營商而言，大多依賴于園區租售獲取收益，面對政府的競爭，優勢顯然不足。
因此在租售獲利方面，民營產業地產運營商收到巨大壓制。
2、財務風險高。
在產業地產領域，有一個共識，即產業地產投資大、回收周期長，因此財務風險高。這一觀點，可以從兩個角度詮釋：
?長周期使企業面臨經濟、政策周期的風險加大
通常而言，從進入到退出的周期越長，企業經歷周期的風險越大。
比如說如果項目周期過長，等到招商時處于經濟下行階段，則招商難度增大，現金流回現遇阻，疊加大量的資金沉淀，除了限制企業的發展速度，嚴重的甚至可能使企業遭遇財務危機。
再比如如果金融調控，市場流動性收緊，企業則會遭遇融資渠道減少、融資規模縮減、融資成本升高等問題，而項目推進或債務問題又會延續企業對現金流的需求，便會出現資金流短缺問題。
?資金投入與回現下極易滋生短債長投問題
產業地產大投資下，要求企業不斷融資以支持項目進展，但國內缺乏長周期低成本的資金，為了業務的延展，融資中不可避免的出現短期借債，在產業地產長周期的特征下，便會滋生短債長投問題。
但任何債務都需要償還，這時，短期借債的流動性需求與長回收期就會產生矛盾，如果無法及時償付短期借債，企業便面臨信譽受損或財務問題。
3、業務難度大。
在產業地產領域，從業務鏈上講，包含產業研究-區域研究-規劃設計-開發建設-招商運營等環節，在這些環節中，在實際執行層面，業務難度主要體現在產品、招商，另外，對產業地產而言，最難的要數擴張。
?對產品精度的要求高
工業廠房不同于住宅，住宅建設質量上的缺陷、設計上與客戶需求的差異等問題均可以通過降低價格實現銷售。
對產業地產的產品而言，不合適就是不合適，沒有中間路線。在產品開發建設前，如載荷、進深、柱距都需要想清楚（也正因為此，在開發建設前成本就已基本確定）。
比如生物制造行業，除了要有污水處理和蒸汽等通用配套之外，采光和燈的溫度也都有相當精細的要求，另外煙井管道的預留尺寸也相當有講究。
即便是生物制藥行業，里面仍會有許多細分，做制劑和做醫療機械要求不同，這兩者跟體外診斷又不同，即使他們都是處于生物制藥行業。
?招商難度大
對任何商業行為而言，其目的都是通過交換獲取最終價值。
在產業地產方面，就目前而言，其變現途徑便是銷售或出租（當然也有通過產業、企業服務，產業投資盈利的，但目前主要的價值變現點在于銷售或出租），這種尋求租售實現價值變現的過程就是招商，招商的重要性不言而喻。
但實際上，招商難度非常高。這體現在三個方面，一是目標客群的高度理性及稀缺性，高度理性是專業團隊支持、從業經驗豐富及收益最大化所驅使，稀缺性則是根源于產業地產運營商與企業發展節奏上的不匹配以及企業發展需求與區域基底不匹配；
二是政策不穩定高，產業地產受國家政策影響的波動性向來比較大，在實際操作中，政策優惠、土地條件、稅收減免等往往也是產業地產運營者招商引資最有利抓手，但政府換屆或利益分配沖突常常導致政策的不穩定進而引發招商難題；
三是招商人才緊缺，招商人員需要從客戶角度出發，通過企業利益吸引企業入駐，這就要求招商人員對產業、區域、企業的深度理解，從而對招商人員素質提出了較高要求。
?擴張難度大
要想做好產業地產，必須按照產業的邏輯。
產業的發展，離不開區域資源稟賦、政府支持、產業基礎、區位交通等因素，并且要做成并非只滿足這些因素中的一個或二三個，通常需要多因素共振。
比如如果政府不支持，則幾乎不會設置相應的補貼、稅收優惠政策，也不會規范產業、引導配套產業發展、引入行業內有影響力企業，更不會為之搭建產業鏈，這時，即使有資源稟賦、交通優勢等條件，產業仍舊很難做好，即使有發展，發展速度也必然受限。
如果沒有資源稟賦，即使政府想發展、交通路網較為發達，則產業也會面臨“巧婦難為無米之炊”的困境。
因此產業的發展在不同區域展現非常大的不同，便導致在不同區域，對載體的要求的差異，對服務的要求的不同。
因而可以認為產業地產擴張難度非常之大。房地產行業業內有一句話，“做住宅是小學生，做商業地產是中學生，購物中心是高中生，綜合體是大學生，工業地產是研究生，產業地產異地復制是博士生”。足以見出異地復制的難度。
三大特點視角下的四大模式
產業地產的三大特點——利潤薄、業務難度大、財務風險高——決定了就正常而言，企業不太愿意進入該細分行業，如果選擇進入該行業，則需要解決相應難題。
當然了，2014年房企紛紛切入產業地產主要是因為房地產B2C轉變到B2G背景下的拿地需求。
而在此之前即上世紀九十年代至本世紀初涉足產業地產的企業多通過商業模式設計解決了產業地產的部分難題。如：
1、以聯東集團為代表的傳統開發模式。
聯東集團的產品以標準廠房為主，在產業地產的產品中，標準廠房難度較低；
另外，聯東集團做小規模、快開發，即通過標準化解決業務難度大的問題、通過小規模緩解了財務風險高的問題、通過高周轉提高了利潤率。
2、以普洛斯為代表的基金投資模式。
普洛斯專注于做物流倉庫，該產品難度相對較低。
同時普洛斯又通過借力基金解決了回收周期長、沉淀資金大下的發展擴張及財務風險問題。
3、以張江高科為代表的房東加股東模式。
對科創企業而言，一大痛點是資金問題，張江高科通過產業投資降低了招商難度，同時產業投資的高回報性也提升了利潤，但產業投資是難度非常高、專業性非常強的業務，因此，這在一定程度上增加了業務難度。
4、以華夏幸福為代表的產業新城模式。
華夏幸福的模式可概括為“雙輪驅動、以短養長”，在項目及整個企業角度即保證了利潤，又降低了財務風險。
但華夏幸福的市場定位決定其戰略，戰略下的快速擴張激發了多元融資渠道的建立，同時引致了現金流出現問題后的平安介入。
但不可否認，華夏幸福在戰略上的正確性，在商業模式上的優越性。
文章來源：產城觀察網
