對商業(yè)而言，剛剛過去的2022年算得上跌宕起伏的一年。當然，年底太古地產先后迎來張園的盛大開業(yè)，以及收購遠洋太古里50%的股權兩大動作，又為商業(yè)帶來了一絲活力，也一定程度上為零售商業(yè)市場提供了一些指向。
海上第一名園的回歸
2022年11月27日開業(yè)的張園是太古地產首個輕資產代運營項目，早在2017年靜安置業(yè)集團打造的張園·豐盛里就已作為整個張園板塊首期城市更新項目對外營業(yè)。豐盛里也曾是上海舊式里弄的一張名片，與張園僅一街之隔，2014年以10億的地價拍賣，目前與張園連成片。
此次開放的為張園西區(qū)，含16幢歷史建筑，形成8個組團，德慶里、榮康里、震興里、修德里、福如里與三個花園式別墅住宅，總建面約2萬㎡。
張園曾是清末民初上海社會活動的中心，具有花園、茶館、飯店、書場、劇院、會堂、照相館、展覽館、體育館、游樂園等多元功能。20世紀初，蔡元培、孫中山等人曾在此發(fā)表過演說，上海的各大報社在此進行過集會，吳昌碩、何詩孫等人的書畫作品在此做過展出。
1918年后，張園被劃分為28個地塊分別出售給28家業(yè)主，最終形成了28種、170多幢不同風格的里弄建筑，2018年開始保護性征收和修繕工作，至2020年末完成征收，同年靜安區(qū)政府公開遴選了張園地塊實施主體為靜安置業(yè)下屬的城市更新建設發(fā)展公司，2021年引入太古地產以管理合作的模式參與項目開發(fā)。
由于張園輝煌的歷史因素、擁有上海現(xiàn)存規(guī)模最大、保存最完整、建筑形式及藝術特征最豐富的石庫門建筑群，以及作為上海首個保護性征收的城市更新項目，因此張園的再次開園受到各界極大的關注。
2023年春節(jié)假期期間，張園日均客流量達到了1.5萬人，最高單日逼近3萬人次，與2021年開業(yè)的前灘太古里產品客流量相當（日均10+萬人次，高峰日達16萬人次，商業(yè)面積12.4萬㎡，每1萬平米產生的客流量為0.83萬人次）。
張園項目位于靜安區(qū)威海路588號，屬于南京西路市級商業(yè)中心板塊，板塊內梅泰恒金三角、上海商城、新入市的錦滄文華和中信泰富以及靜安寺附近的靜安嘉里、久光百貨、芮歐百貨各顯神通，競爭極其激烈。
張園區(qū)位圖
因張園內引入的奢侈品品牌都依托舊式里弄天然的建筑特色，進行了定制化的設計與內容植入，很好的拿捏了消費者既想看又想玩的逛街需求，還原了逛街的本質，提升了逛街的樂趣，形成了其自身特色與無可替代性。
奢侈品品牌的造夢空間
本次開放的張園西區(qū)以零售為主，引入安塏第俱樂部、寶格麗香氛、BY FAR、迪奧、古馳、路易威登、酩悅香檳、而意、希思黎、江詩丹頓等多家重奢品牌以及藍瓶咖啡，與一街之隔以餐飲為主的豐盛里形成業(yè)態(tài)互補。依托張園各具特色的歷史建筑，這里成為了奢侈品品牌的造夢工廠。
江詩丹頓挑選了張園建筑群南側，一棟始建于1932年，經(jīng)大耀建筑公司建筑部設計，由清水紅磚墻和水刷石抹面構成，融合了巴洛克裝飾藝術風格與東方藝術的最高建筑，作為Masion1755時間藝術「家」的限時展廳。展廳按樓層分為“靈感空間”、“高級制表”、“優(yōu)游空間”、“藝術空間”四大主題，對高級制表的匠意、技藝、文化、藝術、珍饌進行解構，并設計了互動的影音裝置和藝術展，以期從藝術展品中傳遞出江詩丹頓的設計理念，同時與這棟歷史建筑形成穿越時間的呼應。
迪奧挑選了威海路588弄30號一幢中西合璧新古典主義風格的獨立式花園洋房，前有花園，后有附樓，由英國建筑師格萊漢姆·布朗和溫格羅夫設計。主樓底樓是敞開式外廊，二樓是封閉式連廊，中部圓形小廳，上有圓頂，左右對稱，整幢建筑好似展開雙翅的蝴蝶。兩側山墻上的窗楣、窗沿裝飾、立面裝飾等局部細膩精致，具有巴洛克風格特征。Dior很好的利用了洋房的花園，設置公共藝術裝置，并隨各個節(jié)日的到來進行更換，展示了對藝術、美學、時尚的理解，擴大品牌IP的影響力以及潮流時尚的引領力。
路易威登則選擇了由Dior后院、二層附樓及中部庭院圍合而成的近代花園式里弄住宅空間。建筑采用了巴洛克風格的山花壁柱線腳、希臘柱式和木質樓梯與轉角柱，曾是李鴻章侄孫李蔭軒的產業(yè)。目前被LV用作限時的Objets Nomades 旅行家居展，包含15位設計師設計的秋千椅、鉆石鏡、桌、椅、凳、燈與沙發(fā)等作品以及香氛，這也是LV首次開設專注于家居和室內設計品類的門店空間。
各大品牌將空間打造為沉浸式展廳，并為張園做了定制化設計，邀請消費者近距離參觀體驗，雖然與南京西路商圈內的品牌相重合，但內容足夠實現(xiàn)差異化競爭。開業(yè)初期，更是借力張園的歷史以及空間，推出“六幕拾光·張園百年”主題光影秀，通過科技的手段，讓張園的百年歷程與上海先鋒文化在同一時空重合。
張園亦或是太古地產的野心
不同于傳統(tǒng)大拆大建的更新，張園試點了 “留改拆”的更新模式，采用了“征而不拆，人走房留”的方式，即改善居住條件，保留歷史風貌，同時為保護歷史文脈，在張園的修繕過程中，靜安置業(yè)對每幢建筑都建立了檔案，工人對每塊地磚都進行了標號。
顯然，張園的更新是成功的。
我們看到了它帶來的活力與消費力，甚至張園周邊的整個商業(yè)氛圍以及品牌調性也被動提升，尤其是與豐盛里的聯(lián)動，自去年9月下旬起，靜安區(qū)茂名北路（威海路-經(jīng)典茂名公寓出入口）更是提出在節(jié)假日實施限時步行街，按照片區(qū)的思維對項目進行打造。
臨近情人節(jié)，張園無疑是出了一張王炸，直接將商業(yè)街區(qū)作為展示空間，并把藝術展品陳列在街道中央。
至2026年，張園還將逐步開放引入精品酒店、公寓、創(chuàng)意辦公的東區(qū)，以潮流、演藝中心為主的南區(qū)，展示與傳播非遺文化的北區(qū)。
這些動作與其說是張園成為國際級文化商業(yè)新地標的野心，或靜安區(qū)打造國際頂級商務區(qū)的野心，不如說是太古地產的野心。
梳理太古地產在內地的版圖，自2001年進入內地市場以來，太古地產開發(fā)項目一直以“精耕細作”著稱，興業(yè)太古匯、廣州太古匯、遠洋太古里與前灘太古里分別耗時15年、10年和6年。而近兩年明顯按下了加速鍵，2021年上海前灘太古里開業(yè)，同年三里屯太古里西區(qū)改造完成，2022年張園入市，同年廣州珠江聚龍灣項目動工，與中免合作進駐三亞，宣布西安太古里將于2025年入市，并稱在1000億港元的投資計劃中，將分配50%的資金用于中國內地市場。同時，張園作為太古地產首個輕資產代運營項目，意味著其輕資產輸出的業(yè)務板塊也在發(fā)展壯大，也為零售商業(yè)開發(fā)運營商提供了些許暗示。
再總結幾點張園成功的經(jīng)驗：
1.優(yōu)越的地理位置，位于老靜安核心區(qū)域，軌交2、12、13號線交匯，能夠帶來充足的客流；
2.獨特的歷史因素，讓張園充滿了歷史文化底蘊，能夠讓老故事裝新內容并喚醒消費者的歷史記憶；
3.底蘊深厚的歷史建筑，讓空間的打造脫離千篇一律的規(guī)則，蜿蜒的里弄布局，還能為消費者帶來穿梭感和逛街樂趣；
4.首次在中心城區(qū)提出“留改拆”和“一幢一檔”的修繕方式，為片區(qū)類城市更新提供了新的思路；
5.太古地產強大的運營能力，把商業(yè)項目與歷史、文化、藝術相結合，永遠比消費者先一步注意到季節(jié)的變化、節(jié)日的來臨與市場的需求變化，引導消費，創(chuàng)造消費，讓消費者在商業(yè)空間里感受到時逛時新的場景；
6.奢侈品品牌的強大氣場，為張園定制精品店，打造策展型零售空間。
文章來源：上海轉型發(fā)布
