最近研究工業上樓，在翻閱資料的過程中，一張照片讓人眼前一亮：“‘工業上樓’還可以這樣？？”
初看這張照片時，以為是地面，仔細一看，這好像是在樓上！
圖：新加坡兀蘭飛騰工業大廈
高層宛若地面，貨車客車在高樓穿行，這個令人大開眼界的項目就是新加坡裕廊工業區的兀蘭飛騰項目。
垂直盤道的設計，大大提升企業貨運效率，降低制造業企業生產成本，使得“工業上樓”真正成為制造業公共服務載體。
反觀國內很多“工業上樓”項目，“上樓”有余，而“工業”不足，企業買來當辦公樓，天天想著資產增值的美夢。
就像當年限超高層一樣，工業上樓也應該被適當限制，不能讓工業上樓促進地方招商保護主義，從而阻礙符合經濟學規律的產業自然轉移與區域協調發展。
兀蘭飛騰——新加坡堆疊式廠房的典型案例
兀蘭飛騰工業大廈（Woodlands Spectrum）位于新加坡北部第25郵區的兀蘭小鎮，該項目占地面積16.85萬m2，建筑面積42.16萬m2，容積率2.5。
圖：兀蘭飛騰外立面
上世紀80年代，為應對城市土地資源極其緊缺的情況，新加坡貿工部下屬的裕廊集團建設和運營了一批“堆疊式廠房”。
這類廠房多以3層疊3層、最高為9層的形態組成，每棟樓有8到16個單元，每個單元由3層樓組成，包含中試生產制造區、研發辦公區和倉儲區三個功能組成部分。
兀蘭飛騰便是由裕廊集團建設運營的典型新加坡“堆疊式廠房”。
這座9層高的堆疊式廠房內的每個單元都是一個獨立的工廠，擁有自己的專用裝載區和停車場。每棟建筑由三個三層的企業單元堆疊而成，同一地面疊加三個企業單元，并通過盤道連接每個單元的首層，實現集約土地利用。
圖：項目剖面示意圖
企業可以租也可以買一個單元作為自己完整的運行機構，單元的設計也有多種類型供企業選擇。
圖：項目平面圖
為解決高層廠房貨運運輸問題，項目設置兩個垂直盤道，直接抵達垂直空間上第二和第三單元首層，即第4和第7層，實現真正的“多首層”。
項目內的貨運從上面看是這樣的：
圖：兀蘭飛騰頂層高架
從側面看是這樣的：
圖：兀蘭飛騰垂直坡道
從底層看是這樣的：
圖：兀蘭飛騰首層道路
這個垂直盤道的設計也是兀蘭飛騰項目與國內“工業上樓”項目的本質區別，目前，國內“工業上樓”項目的貨運主要依靠貨梯與吊裝口，貨運效率十分有限，無法解決重型設備不易上樓、生產空間荷載要求高、高層廠房貨運效率低等“工業上樓”的核心痛點。
圖：國內某“工業上樓”項目
新加坡工業上樓VS國內工業上樓：條件不同，不必“硬學”
對“工業上樓”有一些了解的朋友可能知道，“工業上樓”在香港、新加坡發展較早，其中又以新加坡模式更為成熟，成效更為顯著。
進入本世紀，“工業上樓”的風吹到了國內，在大灣區尤其是以科技制造業為基底的深圳，“工業上樓”成為普遍現象。眼下想工業上樓的城市有很多，大灣區幾乎無一城缺席，長三角的蘇州、上海、杭州、南京、揚州，山東的青島等心心念念。
但，國內真的需要建設這樣容積率高、配套完善的廠房嗎？
要知道，“工業上樓”廠房的建筑結構、垂直交通系統提升、外立面打造等方面均需大量的成本，并且園區內的各種配套設施方面的要求也都高于普通廠房，這就導致“工業上樓”廠房的租金要高于傳統工業廠房。
以“工業上樓”較為普遍的深圳為例，深圳市龍華區、光明區數個“工業上樓”項目，租金水平比周邊傳統廠房略高。如龍華區2015年建成的國樂科技園，整棟樓共11層，2樓以上的租金約40元/m2/月，而距離國樂科技園數百米的另一老式產業園，每棟廠房5到7層，租金約為30元/m2/月（包括物業費）。
圖：國樂科技園
所以，高建筑成本下，只有在同時滿足：1）土地資源稀缺、成本極高；2）對應產業附加值夠高，的情況下，“工業上樓”在經濟上才是可行的。
現在前面的問題就變成了：國內工業用地足夠稀缺嗎？國內制造業附加值夠高嗎？
首先，國內工業用地足夠稀缺嗎？
答案是——整體上不缺。
實際上整體來看國內是不缺地的，缺地的只是局部產業發展比較好的地區。
而對比新加坡，新加坡面積狹小，僅有724平方公里（相當于上海市區），人口密度排名，僅次于國土面積第二小的國家摩納哥，土地資源極其匱乏。
圖：2021年各國/地區人口密度
其次，國內制造業附加值足夠高嗎？
答案是——絕大部分不高。
由于中國制造企業缺乏核心技術，中國產品的附加值往往不高，同質化現象非常嚴重。大多數制造企業靠價格戰贏得訂單，在競爭中往往自相殘殺，導致制造企業利潤水平低下。
而新加坡作為全球第四大高科技產品生產國，制造業以高附加值產業為主。目前擁有2700家精密工程公司，300家半導體企業，制造了全球大約70%的半導體引線焊接機、60%的微陣列、35%的熱循環儀和質譜儀，占據了全球約30%的助聽器市場、20%的半導體設備、10%的制冷壓縮機市場。
所以，“工業上樓”在新加坡是可行的，而在國內，“工業上樓”并不具備普遍的適用性。
在這種的情況下，國內目前“工業上樓”項目雖然租金略高，但是對于開發商來說，回本卻不易，這就導致很多“工業上樓”項目，“上樓”有余，而“工業”不足，開放商采取分割銷售方式操作，企業買來當辦公樓，天天想著資產增值的美夢，完全脫離了產業本質。
構建“一盤棋”招商大格局
歸根結底，還是地方招商保護主義在作祟。
即使在土地資源如此稀缺的新加坡，其80%以上的堆疊工廠也都只有4層，而一些地方政府為了留住產業，甚至把廠房做到了“百米”。
當權者只知著眼當地利益，只會破壞招商引資環境，制約區域經濟協調、健康發展。
就像當年限超高層一樣，“工業上樓”也應該被適當限制，不能讓“工業上樓”促進地方招商保護主義，從而阻礙符合經濟發展規律的產業自然轉移與區域協調發展。
而地方政府需要構建的是“一盤棋”招商大格局，促進要素自由流動，制造業有序轉移，這樣，“區域協調發展”才不至于是一句空話、一個口號。
文章來源：產城觀察網
