自20世紀80年代以來，我國園區建設和規劃逐漸向精準化、專業化方向轉型。近年來，產業園區越發成為區域經濟發展的重要推進器。其在區域經濟和產業經濟之間形成一個聯動，承載區域產業體系的組成與補充，以及片區主導和配套產業的連接功能。目前園區經濟發展日趨完善與成熟，已形了產業園發展的特有形式。
產業園區的盈利模式
縱觀國內產業園區的經營狀況，可以看出園區的盈收主要來自兩部分：地產增值和產業增值。
客觀來說，現階段大多數園區主要依靠地產增值，其通過建設廠房、物流倉庫、辦公樓等并以出租或出售的方式供企業使用，這同傳統的商業地產模式相類似，是大多數園區的主要收益來源。
目前，中國有各類產業園區15000多個，國家級開發區數量從2011年的219家增長到2015年的364家，年均復合增長率達13.5%。國家級開發區數量在2012-2013年間快速增長后，進入到平穩增長階段。
在如此高度增長的勢態下，我國的產業園區普遍走新興工業化道路，而在我國產業園區已取得一定成就的同時，產業園存在的問題也越漸明顯。
1、重復建設，形成惡性競爭。
如此“千園一面”的形勢造成產業資源難以合理分配以及有效利用等問題，并且園區之間競價明顯，招商困難，難以成就共同發展，前期產業定位就出現問題，直接導致后面招商運營難。
2、偏重地產開發，輕視產業環境，產業聚集效益不明顯。
目前有近三分之一的產業園為房企聯合開發建設，出售物業坐等收益，卻不注重產業園區發展的核心——產業環境培養、產業鏈搭建以及產業配套的完善。
如此隨之而來的是項目的空置、地方產業的流逝，產業新城變“鬼城”，盲目引進產業導致“有企業 無產業”的局面，如此“大雜院”無法實現良性的產業發展，導致片區沒有產業競爭力和發展源動力，前期產業定位出現問題，后期的招商運營自然出現方向性錯誤，直接導致園區集聚性差。
3、園區運營以及配套服務偏差大。
如今很多園區的硬件載體建設都被過分地關注，而園區的核心競爭力是軟性服務，可這正是國內的全區最為欠缺的一環。幾乎所有園區在入住前都會提出提供一站式服務，但實際上相對應的政策以及設備很難達到企業尤其是研發型企業的需求水平，前期產業定位有問題，未能為園區的開發及招商運營提出指導性的產業配套建議，自然也就沒有相應的配套服務提供。
要解決上述問題，最首要的就是園區定位要準確，只有在準確而科學的產業定位基礎上，后期的招商運營才會有本可依，形成自身獨有的競爭力。
產業園區規劃的總體框架
此前，規劃園區的思路是依據關聯發展原則、成鏈發展原則、集聚發展原則、集約發展原則等“四項基本原則”，通常來說，產業園區發展定位、規劃背景、規劃布局、招商策略都應該滿足上述四個原則。
產業定位之前，需要對內外部環境做詳細的分析，為前期的產業定位夯實地基。其中有幾個觀點解讀如下。
外部環境分析：為了掌握產業變化規律以及抓住經濟的變化趨勢，基于外部宏觀環境分析，我們不僅可以洞悉未來的戰略機會，而且可以規避一些潛在威脅，根據實際情況作出最優的戰略選擇，讓企業在平穩、健康且可持續的軌道上運行。
內部資源分析：內部資源分析不僅是園區經營的基礎，而且還是制定戰略的立足點與支撐，因此它是園區內部與戰略重要關聯的因素，它主要包含：產業基礎及配套、環境政策、法治環境、市場環境、自然資源、市場輻射能力。
產業定位分析：在完成了外部環境和內部資源的分析后，應先確定園區的總體功能定位和產業發展的總體目標。
產品定位主要是依靠自身最突出的優勢結合當今經濟發展階段，在充分了解行業的運行機制后，確立一個園區產業整體的發展規劃，并將主導產業、支柱產業以及基礎產業的計劃落定。
產業定位分析主要包括主導產業的確定、產業組合與細化以及產業補充等步驟。產業定位分析與園區后期建設、配套體系的構建是息息相關的，如果產品定位的失敗，整個園區都將陷入失敗的危險。
確定主導產業：主導產業的確立是產業定位的首要前提，這是因為其他所有的產業的定位都得基于主導產業的發展方向。
確定產業組合方案：將產業生命周期的不同階段和某一個具體產業的技術經濟特征結合起來，我們稱之為產業組合分析，也就是將某個產業定位在矩陣中并加以研究分析的一個架構。
產業組合分析主要是描述某產業在生命周期的不同階段競爭力的來源。從宏觀策略分析的角度來看，產業組合分析滿足了園區企業在不同階段與不同環境條件下產業的特殊需求，幫助企業在產業內重新定位，洞察產業演變規律和變動趨勢，利用現有資源減少不利因素。
產業園發展策略
產業定位完成后，我們需要考慮的便是產業的發展問題，步驟先后為：
分析園區主導產業的產業鏈，明確每個產業鏈的配套需求，并且給出具體的設計方案，制定明確的產業規劃；分析各個主導產業的價值鏈構成，明確產業鏈上的重要節點（高技術、高附加值、延展性好、帶動性強的環節）；分析在這些核心節點上布局的重點發展機會，為之設計重點發展的產品。
再之后就需要非常明確各個行業內部的發展分支，例如服務業，是偏向現在服務業還是傳統服務業，針對不同的方向，確立未來產業的發展重點。對于區域產業來說，首先要明確的是區域發展的主導產業或者預期發展的重點產業，并且設計相對應的規劃方向和內容。
目前來看，主導產業的同質化仍然是區域產業規劃中比較普遍的現象，區域特色不顯著，而這一問題并不完全是規劃導致的，也與市場的走向密切相關。
跟著定位走，圍著產業轉，園區的建設是一條長遠的戰略路徑，產業園區的定位建設到后期運營可作以下總結：第一，堅持科學規劃，做好外部環境和內部資源分析，慎重選擇產業；第二，注重載體建設，精準定位企業類型，做好園區可持續化；第三，落實不同產業園的園區配套和軟性服務，提高園區核心競爭力。
文章來源：城市開發雜志
