近幾年，隨著更多市場主體涌入，園區市場呈現出百花齊放的態勢，各類模式和玩法越來越多樣化。一些老板以房地產的思維做園區開發，雖然自己不懂產業，但憑借優渥的地段和成熟的商圈，也賺到了錢。
久而久之，市場上就出現了一種聲音：是不是開發一個寫字樓，隨便套幾個概念，也能叫產業園了？
從商業角度講，地產開發確實能賺快錢。但這類園區本質上還是寫字樓租賃，與真正意義上的產業園相差甚遠。由于園區內部無法形成產業集聚，企業也不依賴園區發展，可以被輕易取代，長期發展缺乏內生力。
為什么做園區要有產業思維？
一個有產業基因的園區，能夠迅速集聚產業，帶動本地經濟發展。
1、產業思維可以幫助操盤者精準定位
地段為王是產業地產行業亙古不變的鐵律。不同于住宅選址，交通便利、配套完善只是園區成功的基本要素之一。園區主導產業是否適配（園區主導產業在當地是否具備發展的基礎）？產業（在當地）的集聚程度如何？產業配套是否齊全？產業扶持政策有沒有競爭力？政企關系是否融洽等，都對項目的走勢起著決定性作用。從產業的角度出發，基于自身產業優勢，結合當地資源稟賦與政策導向選址，后續的招商運營工作便會事半功倍。反之，若以住宅的思維選址，拿地只拿貴的，不拿對的，結果可能適得其反。
2、用產業思維做園區可能得到政策傾斜
對政府來說，賣地不是目的（或者說不是最主要的目的），借園區的力量引來高科技企業和人才，帶動地方產業轉型升級、帶來稅收和產值，才是政府的核心訴求。把招租作為唯一目的的園區，大都在做搬運工的活兒——我們不生產企業，我們只是企業的搬運工，這樣的園區是無法打動政府的，也不會獲得什么特殊的關照。但如果園區在收取租金的同時能夠幫助企業發展壯大，在招商運營上就更容易獲得政府的支持，包括政府把你的園區作為標桿對外推介，或者授予你一些獨特的政策或牌照，園區的價值也將隨之水漲船高。
3、產業思維能夠拉近園企距離
一次成功的招商，一定是建立在充分了解對方的基礎之上。如果招商人員既不清楚園區對企業的意義，也不了解對方從事的行業，只從物理空間的角度向企業推銷，對企業提出的專業性問題一無所知，企業一定不感興趣。反之，如果你對企業的產品矩陣、技術路徑、未來趨勢有系統的了解，能夠迅速找到對方的利益訴求，再從幫企業賺錢的角度出發，在比較中把園區的優勢說透，企業就會覺得你是內行、是專家，很愿意和你合作。
4、產業思維能為園區拓寬護城河
網絡效應是園區重要的護城河之一。
筆者見過一些園區，前期干得熱火朝天，可做著做著就遇到了瓶頸，因為房子都租滿了，每天都是處理些雞毛蒜皮的小事兒，老板空有一腔抱負卻不知如何施展。如果操盤者對產業有系統的思考，便可以園區為載體，連接相關領域的生產要素、企業集群、創新機構、服務主體，撬動各方面的力量和資源為你服務。隨著各方資源的相互作用、相互配合，就會推進生態滾雪球式成長，這是任何租售項目或寫字樓項目都不具備的獨特優勢。
5、產業思維能夠拓寬盈利渠道
理論上說，產業園區應該賺產業的錢（或者說企業成長的錢）。但現實中由于政企利益訴求不同，雙方經常陷入零和博弈，輕資產路徑遲遲難以走通；同時，由于產業地產重投入、長周期的特性，開發商也需要通過地產開發來緩解沉重的資金壓力。因此，在可預見的未來，地產租售仍然是園區最主要的利潤來源，沒有之一。
但從長遠來看，由于土地資源的日益稀缺，加之地方政府追求產業高質量發展，政策只會越來越嚴，這將給傳統的地產開發帶來較大沖擊。在這樣的背景下，賺產業的錢已經是業內的共識。只不過，無論是做產業服務、產業投資或是技術轉移、技術轉化，核心還是要有產業思維。
6、產業思維是政企對話的基礎
園區發展和政府支持密不可分，園區產品再好、老板想法再超前，沒有政府的支持，也很難有什么作為。產業思維是政企對話的基礎，只有了解產業，才能懂得政府在想什么，政府需要什么。再根據政府的需求，針對性制定溝通方案，與政府進行有策略的博弈。
7、產業思維能夠引領產品設計
園區產品不是拍腦袋決策，千萬不要說我覺得要什么樣的產品，那些自以為是的園區，最后基本都死掉了。園區產品的設計、規劃、建設，一定是基于企業的需求，由企業所決定的。只有從產業的角度出發，研究目標企業更需要什么樣的業態（廠房？寫字樓？）？需求的面積在什么區間？企業生產研發對層高、承重、樓層、采光、溫度都有什么需求？收集到企業的實際需求，再來做產品和配套，這個順序絕不能亂。
8、能夠尋找產業機會、規避行業風險
產業的發展并不是一成不變的。現如今，科技技術日新月異，成果產業化周期一再縮短，隨時可能有新的技術出現，推翻原有競爭格局。操盤者只有關注產業、了解產業，用參與者的眼光看園區發展，才能敏銳把握住變化中的危與機，并在第一時間做出反應。舉個例子，2020年網紅產業集中爆發，杭州一批電商園區迅速轉型為網紅產業園，賺得盆滿缽滿；而去年國家整頓教培行業，反應快的園區立馬騰籠換鳥，完成轉型，慢的園區大面積空置，陷入被動。
如何塑造產業思維？
要塑造產業思維，需要從頂層設計、產業規劃、開發建設、招商引資、運營管理等幾個環節入手。
1、頂層設計
頂層設計上，要求操盤者具備全局意識，從長線經營的角度，對園區未來5-10年的發展進行系統謀劃，包括找準園區的發展定位、商業邏輯、開發節奏、模式機制，資源體系，以及各階段的盈利手段和運營目標；編制項目策劃、概念規劃，做到一張圖管十年。
2、產業規劃
產業規劃方面，需要對園區產業進行系統分析研判，去掉不符合本地發展和政府要求的產業，以及處于衰退期的、低附加值的、高污染、高能耗的和發展潛力有限的行業。并對所選主導產業的產業體系、產業結構進行系統梳理，最終確定產業方向。總之一句話：方向對了，事半功倍，方向錯了，南轅北轍。
3、開發建設
開發建設上，園區既不能過于依賴地產，又不能完全摒棄地產。
站在政府的角度，肯定是希望企業持有越多越好，最好全部自持。因為政府肯定想通過這種方式，把園區和當地經濟發展捆綁在一起，倒逼園區走長線經營路線。但從企業的角度出發，自持會造成極大的資金沉淀壓力，現金流只能靠租金慢慢回籠不說，每年還可能要追加投資，自持越多，回本的年限越長，風險也越大，不符合正常投資的邏輯。
所以，對園區來說，通過前期地產銷售反哺后續產業開發，這并不是什么見不得光的事情，而是產業地產經營的正常邏輯。否則自持一大堆，一旦虧損，可是沒人替你兜底的。
4、招商引資
招商引資上，需要操盤手擁有全產業鏈思維，能夠跳出具體項目、事件，立足整體，以全產業鏈視角推動產業發展；二是要摒棄見到籃子就是菜的思維，不符合園區主導產業的企業堅決不要；三是全員都要加大對產業的研究，縮小產業顆粒度、制定產業招商地圖，提升對產業理解的專業度，進而在和企業交流時增加話題。
5、運營管理
運營管理上，要從企業的實際需求出發開展服務，比如，幫助企業對接本地龍頭企業和產學研資源、協助企業申報政策、幫企業低成本融資、或者協助企業拓展市場、找到訂單等等。
文章來源：園區在線
