項目簡介
首創郎園Station位于北京市朝陽區東壩鄉半截塔路53號，前身為北京紡織倉庫。項目占地13.5萬平米，完整保留了30座大型倉庫、2.23公里產權鐵路以及8000平方米的專屬鐵路站臺，是具有40余年歷史的大型綜合性倉儲物流庫，工業遺產底韻十足。
項目北臨壩河、南臨亮馬河，西側被3200畝將府公園包圍，生態環境優越；咫尺麗都、798商圈，占據燕莎和大望京兩大商圈的外溢重疊區，周邊商業、藝術、生活氛圍成熟，國際化素質高。
郎園station區位圖
2018年，首創郎園攜手產權方，開啟了北京紡織倉庫的轉型之旅。
項目改造前后對比圖
項目解決的核心痛點
在北京“疏解騰退促提升”的城市發展戰略背景下，北京紡織倉庫轉型為首創郎園Station國際文化社區。但整個園區則深藏在將府公園的密林之中，不僅在公共交通網絡中是個空白，在道路規劃上，也僅有一條窄窄的半截塔路可容通行。絕對位置并不算偏僻，但以需求為導向的公共交通系統尚未建立，使郎園Station天然失去了一部分自然客流。人群難以觸達，極大限制了消費人群的底盤。
如何在不利的地理空間、低迷的實體商業環境和冬冷夏熱的氣候條件下，找準人群，克服劣勢，高效地形成調性、發揮影響和吸引人群聚集。運營對于郎園station至關重要。
項目實踐經驗迭代
目標與挑戰
操盤之初，首創郎園就綜合考量政策規劃導向、產業升級趨勢與消費升級需求三要素，致力于打造一處創新文化+產業+消費的生態，實現區域激活，人群、產業、消費的同步升級。
沒有交通，沒有人流，沒有商業氛圍，在一個明顯與商業“不合群”的地段，做一個7*24小時國際潮流文化社區，這是擺在郎園Station面前的目標，也是挑戰。
實踐路徑的探索與打通
持續建立信任，是成功的基礎
天時、地不利的郎園Station，如果想成功，“人和”就顯得尤為重要。在首創郎園看來，比起改造、招商，更重要的是統一思想，尋求理念認同。
在統一各基層利益訴求層面，郎園秉承開放式運營思路，打開園區邊界，與將府公園無縫銜接，同時深度參與朝陽區水務局的壩河改造設計方案相關工作，將園區與頤堤港、第四使館區通過壩河改造聯通，既能服務公園游客、兩鄉居民，還能為第四使館區提供文化配套與服務。這種“跳出園區看園區、主動融入區域發展”的工作思路，打開了視野與格局，很好的統一了各方利益，更容易的在實操中得到各方支持。
逆向規劃思維、打造魚塘生態
在規劃上，郎園自下而上推動項目，以“邊改造、邊運營，先測試、后定位”的“逆向規劃”模式，使項目真正與區域發展適配；在改造上，采取漸進式投入方法，用長線運營思維，逐步投入，減少城市更新重復改造、資金浪費“普遍問題”發生。
在招商上，擁有創業思維的首創郎園以共生進化的“魚塘生態”，吸引到同頻共振、氣場相似、氣質相投的創新業態和新手創業者、持續創業者們。
先產業，后商業，再回歸產業
產業是園區發展的基石。郎園Station以長效構建文化產業生態為目標，以文化、創意、傳媒為中心要素，率先引進龍頭企業，吸引了與這一定位同頻共振的企業聚集，龍頭影視制作公司、名導工作室、MCN機構率先駐扎；后續引進和孵化潛力企業，明星經紀人公司、設計工作室、互聯網公司隨之而來，構建產業生態鏈，同時形成“文化+”格局。
大量影視產業鏈條企業、創意驅動的工作室進駐，為項目積累了基礎日常消費人群，進而為消費業態的招商打開局面：如亞洲最大的親子管道樂園——暖親、復古加油站漢堡店Station Grill等商業業態的落地，其中不乏城市首店、行業首店、創新Lab店等。
隨著疫情放開，對政策及市場靈敏度極高的首創郎園，很快將工作重心又轉移到“拉產業”方向，系統梳理了以影視后期制作為核心的影視數字文化產業鏈，明確了園區以“科技領域為引領、科技場景呈現為優勢、數字文化新生態為目標”的產業定位，重點圍繞新科技賦能的影視+、互聯網內容、新消費文化品等方向的新業態，緊貼與百姓生活密切相關的科技文化生活場景，進行產業要素引導聚集，逐漸完善園區數字文化產業新生態。
項目成就和價值
郎園擅長文化內容運營，做城市生態系統的文化激活因子。每一個郎園都呈現出這樣的運營特點：通過文化賦能，以供給創造需求，來重塑園區、社區的人文底蘊。
對于北京紡織倉庫來說，持續的更新和改造，不僅僅只是單純的建筑改造，而是要與運營密切聯動。郎園Station逐漸迭代運營理念，將文化運營前置，發揮郎園品牌的文化運營優勢，在進行中新陳代謝，保持良性發展。
“在奔跑中調整姿態”，就像是一個有機生命體一樣，在持續進行著新陳代謝，保持良性發展，為城市提供了一處有情感有溫度的文化地標，讓城市更加美好。
文章來源：城市更新論壇CURF
