在近年來的鄉村振興戰略推動下，鄉村建設如火如荼，用地需求越來越大，新業態也層出不窮，需要在傳統的“非農即建、非建即農”用地方式基礎上探索新的、更加靈活的用地方式，采取按原用途、原地類管理的方式，即所謂的“不征不轉”應運而生。
一、“征”和“轉”
“征”就是改變土地性質，把集體土地性質征為國有，“轉”就是改變土地用途，一般是把農業用地轉為建設用地，“征”和“轉”是土地開發過程中最基礎的工作流程要素，必須按照法定程序辦理征轉手續。
2020年1月1日起，新《土地管理法》施行，“征”和“轉”的手續既可以同時報批，也可以征轉分離，也就是先征后轉或先轉后征，或只轉不征或只征不轉。
在以往的土地管理中，凡是破壞耕作層、利用土地承載力的，都按建設用地管理，也就是需要辦理征轉手續，或者至少辦理轉用手續。
二、“不征不轉”
“不征不轉”可以通俗地理解為在農用地與建設用地之間開了一個彈性的用地口子，便于土地衛片執法中的靈活性掌握。但需要強調是，“不征不轉”必須嚴格限定在特定的用地范圍內，“不征不轉”不是不需要土地用途管理，也不是不要任何用地手續，各地根據實際情況出臺的一些相關政策，正是為了實際操作中的規范管理，而不是把“不征不轉”置于土地執法的真空地帶，不至于把鄉村振興戰略下的“不征不轉”新政推上邪路、不歸路。
“不征不轉”的辦理程序和有關要求：
1、根據項目用地管理需要，相關政府部門、企業等項目用地單位制定“不征不轉”的土地使用方案，方案應包括項目名稱、用地面積、土地具體使用方式等內容。
2、項目用地單位與農村集體經濟組織、農民或國有土地使用權人充分協商，確定以租賃、合作、入股等方式使用“不征不轉”土地，簽訂土地使用協議。土地使用協議應明確土地使用面積、使用年限、土地用途、土地使用費或相關補償費用，以及其他有關雙方權利、義務、違約責任。土地使用費用或相關補償費用可以參照土地征收補償標準確定。
3、項目用地單位簽訂土地使用協議1個月內將土地使用方案、土地使用協議、保護耕地承諾書報鄉鎮人民政府、市縣自然資源和規劃局備案。
4、對新增道路防護綠地、公園綠地、景觀用地等“不征不轉”的土地，項目用地單位可以通過向農村集體經濟組織或農民等農村集體土地使用權人、國有土地使用權人購買服務方式利用土地，由農村集體經濟組織或農民等農村集體土地使用權人、國有土地使用權人按照雙方簽訂的協議，在“不征不轉”土地上從事植樹、種草等相應工作，項目用地單位按照協議約定支付相應的服務費。
三、“不征不轉”在文旅產業中的應用范圍
《產業用地政策實施工作指引（2019年版）》（2019年4月24日，自然資源部辦公廳）匯總了國家各相關部委出臺的目前有效的90個文件相關用地政策，其中，“第三章產業用地政策實施”第八條(可按原地類管理的情形)各地要依據國土空間規劃積極引導產業項目合理選址,盡量利用未利用地及存量建設用地等,不占或少占耕地,嚴格保護永久基本農田。依據下列規定使用的農用地或未利用地,可按原地類認定和管理,并嚴格按照規定條件使用土地：
1、依據《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔2015〕5號)的規定,光伏、風力發電項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的,對不占壓土地、不改變地表形態的用地部分,可按原地類認定。依據《關于支持光伏扶貧和規范光伏發電產業用地的意見》(國土資規〔2017〕8號)的規定,對深度貧困地區脫貧攻堅中建設的光伏發電項目,國家能源局、國務院扶貧辦確定下達的全國村級光伏扶貧電站建設規模范圍內的光伏發電項目,以及符合當地建設要求和認定標準的光伏復合項目,其光伏方陣使用永久基本農田以外的農用地的,在不破壞農業生產條件的前提下,可不改變原用地性質。其中,農用地、未利用地按照土地調查成果認定,光伏方陣用地面積按照《光伏發電站工程項目用地控制指標》(國土資規〔2015〕11號)核定；
2、依據《關于支持旅游業發展用地政策的意見》(國土資規〔2015〕10號)的規定,旅游項目中屬于自然景觀用地及農牧漁業種植、養殖用地的,不征收(收回)、不轉用,按現用途管理；
3、依據《促進鄉村旅游發展提質升級行動方案(2018-2020年)》(發改綜合〔2018〕1465號)的規定,經市縣發展改革、住房城鄉建設、農業農村、文化和旅游等主管部門認定為僅在年度內特定旅游季節使用土地的鄉村旅游停車設施,自然資源主管部門在相關設施不使用永久基本農田、不破壞生態與景觀環境、不影響地質安全、不影響農業種植、不硬化地面、不建設永久設施的前提下,可不征收(收回)、不轉用,按現用途管理。超出特定旅游季節未恢復原狀的,由市縣發展改革、住房城鄉建設、農業農村、文化和旅游等主管部門責令恢復原狀；
4、依據《關于促進自駕車旅居車旅游發展的若干意見》(旅發〔2016〕148號)的規定,對自駕車旅居車營地的特定功能區,使用未利用地的,在不改變土地用途、不固化地面的前提下,可按原地類管理；
5、依據《全國冰雪場地設施建設規劃(2016-2022年)》(體經字〔2016〕646號)的規定,對利用現有山川水面建設冰雪場地設施,對不占壓土地、不改變地表形態的,可按原地類管理；
按上述《指引》和《規則》及各地“不征不轉”用地政策具體實踐，涉及文旅產業的“不征不轉”用地主要是專門針對一定規模范圍內的點狀或線性用地項目、以及以生態景觀功能為主的項目，具體應用主要在三個方面：
農村道路：是指在農村范圍內，路基寬度在8米以內，用于村間、田間道路交通運輸，并在國家公路網絡體系之外，以服務于農村農業生產為主要用途的道路（含機耕道）；《指引》規定對利用現有山川水面建設冰雪場地設施（即滑道）,對不占壓土地、不改變地表形態的,可按原地類管理。2021年12月1日海南省人民政府發布的《關于支持產業項目發展規劃和用地保障的意見》（瓊府〔2021〕44號）規定棧道(寬度不超過2米)等非永久性附屬設施用地可不征不轉。實踐中，一些特色小鎮、田園綜合體、鄉村旅游度假區的大型項目中設置的觀光小火車、玻璃滑道等線性項目一般也參照旅游棧道的做飯采取不征不轉用地方式。
不改變原用地性質的光伏用地：不改變原用地性質的光伏、風電用地。是指使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用地建設光伏、風力發電項目，其中不占壓土地、不改變地表形態的用地圖斑或地塊；深度貧困地區脫貧攻堅中建設的光伏發電項目，國家能源局、國務院扶貧辦確定下達的全國村級光伏扶貧電站建設規模范圍內的光伏發電項目，以及符合當地建設要求和認定標準的光伏復合項目，其光伏方陣使用永久基本農田以外的農用地；
實地未變化的旅游項目用地：符合旅游業發展用地政策的旅游項目用地中，屬于自然景觀用地及農牧漁業種植、養殖用地。
蘋 果 種 植 用 地
四、對文旅產業的意義概括
根據各地具體實踐概括一下不征不轉用地政策對文旅產業項目落地的主要意義包括以下四點：
1、節約建設用地規模指標，一般可節約30-50%的建設用地；
2、降低投資成本及投資風險，不只是拿地成本，包括建設成本多以成本較低的臨時性建筑，可移動可拆卸，甚至可重復利用；
3、減少了用地審批環節；
4、提高了項目產出效率，大大縮短投資回收期。
文章來源：土地爺、園區必讀
