運(yùn)營思維、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、綠色低碳……商業(yè)地產(chǎn)今年面臨五大轉(zhuǎn)變

“純粹依靠銷售、收租的傳統(tǒng)盈利模式，已經(jīng)不符合現(xiàn)階段行業(yè)發(fā)展要求，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)的管理、運(yùn)營、買賣、租賃和金融化等成為關(guān)注的焦點(diǎn)。”在3月18日結(jié)束的中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱表示。

隨著從舊格局走向新秩序，資產(chǎn)追求的是長期穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值等。在與會人員看來，這就需要不動產(chǎn)私募基金和公募REITs這樣的新金融工具。而未來，包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈如何重構(gòu)？在新發(fā)展模式下行業(yè)如何"迭代與進(jìn)化"？

當(dāng)前，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)的管理、運(yùn)營、買賣、租賃和金融化等成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

短期巨量供應(yīng)和存量去化
面臨考驗(yàn)

疫情三年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨著深刻的變革，行業(yè)規(guī)則、邏輯也在重構(gòu)。在市場呼喚從開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營和管理等方面進(jìn)行迭代與進(jìn)化的同時(shí)，競爭逐漸從無序走向有序，尤其是創(chuàng)新模式、空間、內(nèi)容的出現(xiàn)不斷倒逼商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)革新。

劉凱表示，當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)市場整體的下行趨勢沒有得到根本性扭轉(zhuǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場從增量進(jìn)入存量時(shí)代，短期巨量的供應(yīng)和存量去化依舊是市場需要面對的考驗(yàn)。在新發(fā)展階段，純粹依靠銷售、收租的傳統(tǒng)盈利模式，已經(jīng)不符合行業(yè)發(fā)展要求，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)的管理、運(yùn)營、買賣、租賃和金融化等，成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

劉凱認(rèn)為，2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園將發(fā)生五大轉(zhuǎn)變：從開發(fā)思維轉(zhuǎn)向運(yùn)營思維；從綠色建筑轉(zhuǎn)向綠色低碳；從樓宇經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向數(shù)字經(jīng)濟(jì)；從靈活辦公轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)辦公；從智慧辦公轉(zhuǎn)向健康安全。

在運(yùn)營思維上，從客戶的生命周期和行業(yè)特性出發(fā)倒推產(chǎn)品和服務(wù)，更加注重以人為本的需求，更加注重空間運(yùn)營的質(zhì)量和功能性。而在樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，數(shù)字經(jīng)濟(jì)早已成為樓宇經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方向。大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，通過數(shù)字經(jīng)濟(jì)促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)業(yè)發(fā)展，可以加快商業(yè)地產(chǎn)存量閑置資源去化速度。

在全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺看來，房企探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式有三個(gè)路徑：金融創(chuàng)新賦能房地產(chǎn)新模式、數(shù)字經(jīng)濟(jì)賦能房地產(chǎn)新模式、綠色低碳賦能房地產(chǎn)新模式。

私募基金和REITs
給商業(yè)地產(chǎn)打開一扇窗

在公募REITs放開、私募基金試點(diǎn)背景下，以寫字樓、產(chǎn)業(yè)園為代表的商業(yè)地產(chǎn)面臨著機(jī)遇。

對此，高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍表示，以往，常會見到增量開發(fā)、快速銷售、炒作、評估增值以及開發(fā)商傳統(tǒng)的銀行融資、開發(fā)貸、物業(yè)貸的融資場景，而目前這些舊格局正在走向新秩序。對資產(chǎn)進(jìn)行長期運(yùn)營管理，追求的是長期穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值、以租定價(jià)等新秩序。這就需要新的金融工具、金融場景來適應(yīng)新的行業(yè)新秩序，這個(gè)金融工具就是不動產(chǎn)私募基金和公募REITs。

馮巍還表示，調(diào)控給房地產(chǎn)關(guān)上一扇門，但是不動產(chǎn)私募基金和REITs給房地產(chǎn)打開一扇窗。現(xiàn)在市場上地產(chǎn)紓困政策，大部分都是債權(quán)。不動產(chǎn)私募基金給市場帶來了增量的權(quán)益型基金，同時(shí)，不動產(chǎn)私募基金還有一個(gè)作用，可以推動行業(yè)向小開發(fā)、大資管轉(zhuǎn)型。重資產(chǎn)端的資產(chǎn)一定要從開發(fā)商轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)私募基金，只有這種基金才適合重資產(chǎn)，來追求長期穩(wěn)定回報(bào)。市場上有大量資金，比如保險(xiǎn)資金、個(gè)人投資者都愿意通過金融工具、CMBS、類REITs等參加私募基金，這是商業(yè)地產(chǎn)未來趨勢。

值得關(guān)注的是，數(shù)字化“元宇宙”賦能樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展也成為關(guān)注的焦點(diǎn)。對此，中國通信工業(yè)協(xié)會數(shù)字經(jīng)濟(jì)分會專家委主任蘇彤表示，隨著“元宇宙”時(shí)代的到來，其提供的大量數(shù)字成為未來樓宇經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新主體的升維之道，“元宇宙”作為新一代賽博空間與工作、生活、學(xué)習(xí)的智慧世界，成為賦能樓宇經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新、創(chuàng)造與創(chuàng)收的核心力量。

蘇彤認(rèn)為，構(gòu)建“大數(shù)創(chuàng)”平臺將成為定義樓宇經(jīng)濟(jì)場景的全新共識。這種全新的共識會實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)的“范式革命”，從人才、場地、生產(chǎn)、市場、金融、政策、信息等要素配置上，調(diào)用資源，服務(wù)樓宇平臺用戶，讓用戶獲得價(jià)值，從而產(chǎn)生一種新的生態(tài)共贏。

由提供辦公場所
轉(zhuǎn)為提供全方位商務(wù)解決方案

“從國家宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢來看，今年的一個(gè)特點(diǎn)就是拼經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)投資、大招商，開局即是決戰(zhàn)。在大的趨勢下，我們可以預(yù)期產(chǎn)業(yè)園必然帶來巨大的增量。”中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝如是說。

在郭瑩輝看來，園區(qū)總量急劇擴(kuò)大下，投資商和運(yùn)營商的機(jī)會是分化的，表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)大咖拿工業(yè)用地趨勢非常明顯、園區(qū)REITs日益活躍、新建園區(qū)的投資機(jī)會相對不錯(cuò)；而存量園區(qū)招商區(qū)劃壓力大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將加速離場，同時(shí)，園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營的機(jī)會將大大增加，園區(qū)更新將是新的盈利來源，園區(qū)的開發(fā)也將與園區(qū)內(nèi)企業(yè)股權(quán)投資深度綁定。

對于2023年商業(yè)辦公選址新趨勢，CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天指出，未來的辦公環(huán)境需要靈活性，在使用上對于不同使用場景會有靈活配備的要求，還需要具備選擇性，員工可以根據(jù)自己要完成的工作來選擇特定的辦公空間、辦公場景，因此各種功能性空間都需要配備。此外，就是創(chuàng)造性，在辦公環(huán)境里出現(xiàn)更多有利于員工互動和創(chuàng)造性的功能。

劉凱認(rèn)為，2023年，在商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展要求下，市場各參與方需要以寬廣的視角審視當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園市場發(fā)展。在綠色發(fā)展和科技賦能下，加強(qiáng)運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化程度，打造軟硬兼?zhèn)涞漠a(chǎn)品力，這也成為當(dāng)前商業(yè)辦公行業(yè)發(fā)展的核心競爭力。此外，傳統(tǒng)商業(yè)辦公已經(jīng)由最初單純地為租戶提供辦公場所，逐步轉(zhuǎn)變成為客戶提供全方位的商務(wù)解決方案，包括綠色生態(tài)、數(shù)字化、人性化以及多樣化的融合，這也將為商業(yè)辦公行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展帶來前所未有的迭代與進(jìn)化動力。

文章來源：新京報(bào)V房產(chǎn)