在“健康中國”正式成為中國發展核心理念的背景下，康養產業將在未來20年迎來重大發展機遇期。同時，伴隨“健康中國2030康養規劃綱要”的落地，一系列政策，從多個方面鼓勵地方開展“康養產業”建設。“康養產業”將成為下一步中國各地健康水平整體提升和經濟發展的主流特色發展模式之一。
康養項目策劃的重要意義
1、康養項目策劃能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。
康養項目策劃是在對康養市場調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為康養、開發企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。
2、康養項目策劃能使開發項目增強競爭能力。
開發企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，康養項目策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
3、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。
開發企業要贏得市場，重點是管理創新。策劃人幫助開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
4、能有效地整合項目資源，使之形成優勢。
要開發好一個康養項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在康養項目策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。
康養項目策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，康養項目策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
總體策劃流程詳解
項目可行性分析的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。可行性分析按5個步驟進行：
（一）接受委托；
（二）調查研究；
（三）方案選擇與優化；
（四）財務評價和國民經濟評價；
（五）編制可行性分析報告。
可行性分析的主要內容
1、項目自身條件分析。
項目地塊解析：在項目市場發展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發展的物業形態，并對項目周邊環境地塊的狀況性質進行研究，分析其對本地塊可能之影響。
項目區位分析：主要針對項目周邊地塊的現狀以及未來發展狀況進行分析，了解項目發展的環境及影響因素。
項目地塊條件分析：主要針對項目地塊的開發條件進行透徹分析，找出影響項目發展的因素。
項目SWOT分析（優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅）：分析項目發展的重要及難點，明確項目本身的優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅等。
2、投資機會分析。
該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會分析相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。
該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會分析認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
3、初步可行性分析，亦稱“預可行性分析”。
在機會分析的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。
4、詳細可行性分析，即通常所說的可行性分析。
詳細可行性分析是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%。
5、項目的評估和決策。
按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
項目定位
項目定位是指對康養項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，并通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、康養項目開發企業經濟合理回報的需要、消費者的有效需求等）。
簡言之，項目定位是康養市場策劃的基礎，項目定位的成果及結論（項目總體定位、客群定位、產品定位建議）對后續各階段策劃具有方向性和指導性，是康養項目策劃的首要環節之一。項目定位包含以下內容：
定位范疇
1、項目客群定位。
主要確定項目各功能物業的客戶階層、消費群體，為項目后期開發方案提供依據。即什么樣的人會買項目的產品和服務。
2、項目發展形象定位及概念定位。
確定項目的發展形象，為項目定位與規劃設計提供方向。
3、項目功能組合及業態配比定位。
主要包括項目內部主要物業類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關聯性控制。
就是利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據，科學地確定設計內容，并尋找達到這一目標的科學方法。其主要內容包括如下：
項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標準、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。功能定位是介于城市規劃與建筑設計（設計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前康養項目業發展過程中最薄弱的環節，是康養市場經濟發展到今天的必然產物。
4、項目開發規模與檔次定位。
根據項目發展主題，并結合項目所處市場背景環境，確定項目主要物業類型的開發規模與檔次。
5、項目價值定位（含財務分析）。
根據項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現有物業供應價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區域未來發展趨勢等因素，明確項目各功能物業的價格水平。
6、價格定位。
康養項目的開發、銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，項目的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、項目品質、顧客承受的價格、同類產品的競爭因素等。
產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。
定位方法
從定價來講，主要有幾個方法：
類比法：所推出的項目，應清楚在同等產品中屬上、中、下哪種。
成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據開發商自身和市場情況確定。
評估法：由專業評估師對項目進行全方位的評估后作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。
定價策略
根據市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表；實施后，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格；推出優惠活動的時機及數量建議；樓層、朝向、配套差價；付款方式建議；售價調整與銷售率及工程進度的關系。
在弄清方法之后，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。
采用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。
采用高價策略：為了標出類拔萃、身份象征、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。
【免責聲明】本文由產業地產智囊整理編輯，部分內容及圖片來源于網絡，版權歸原作者所有，轉載請注明出處，若有侵權請聯系我們刪除。
