康養(yǎng)地產(chǎn)是“風(fēng)口”還是“深坑”？

后疫情時(shí)代，中國社會(huì)各基層開始高度重視康養(yǎng)度假產(chǎn)業(yè)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性開始回歸，人們紛紛尋找更高水準(zhǔn)的康養(yǎng)度假類居所和新型生活方式。但是，相較于康養(yǎng)度假需求的高漲，行業(yè)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)專業(yè)資源力量卻是相對(duì)薄弱和稀缺的。

康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

老齡化社會(huì)

未來20年，青壯年人口下降速度超過老齡人口增幅，傳統(tǒng)養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)。根據(jù)聯(lián)合國測算，2055年前后我國人口可能處于人口高峰后的下滑階段，預(yù)計(jì)總?cè)丝跀?shù)量約13.2億人，60歲以上人口占比將達(dá)到38.53%，25-64歲人口數(shù)量將下降約至7.3億人。顯然，青壯年工作年齡段人口數(shù)量下降速度將超過老齡人口增長速度。

社會(huì)轉(zhuǎn)型期

從天時(shí)來看，中國第一次進(jìn)入大規(guī)模的人口老齡化社會(huì)的窗口期、后疫情時(shí)代催生爆發(fā)；其次地利，大規(guī)模城鎮(zhèn)化基本完成，且具備了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；最后人和，國家政策的不斷促進(jìn)，經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求，整個(gè)市場都在尋求新的轉(zhuǎn)型點(diǎn)及供給點(diǎn)，康養(yǎng)市場必將成為新的爆發(fā)點(diǎn)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“兩極化”

未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)“兩級(jí)化”趨勢。一是大眾養(yǎng)老公益化，現(xiàn)有老齡人口呈現(xiàn)“三高一低”特點(diǎn)，即擁有財(cái)富低、教育水平低、城鎮(zhèn)化率低、家庭負(fù)擔(dān)高；二是高端養(yǎng)老精品化，60年代人群養(yǎng)老消費(fèi)水平可觀，具備高教育水平和高支付能力，將引爆高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

養(yǎng)老+地產(chǎn)

“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的模式逐漸成為房企轉(zhuǎn)型的新突破口。在產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的行業(yè)邏輯之下，各大地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)也紛紛開始產(chǎn)業(yè)化的布局。而康養(yǎng)度假產(chǎn)業(yè)，是大城市郊區(qū)化的一個(gè)非常重要的門類。一方面這類產(chǎn)業(yè)具備足夠大的市場基礎(chǔ)，第二方面，在新型城鎮(zhèn)群的網(wǎng)絡(luò)布局下，大城市郊區(qū)是絕佳的、近鄰主要客群市場的康養(yǎng)度假目的地，也是未來房地產(chǎn)開發(fā)少有的幾個(gè)增量藍(lán)海市場。

康養(yǎng)地產(chǎn)是“風(fēng)口”還是“深坑”

在過去的22年里，中國房地產(chǎn)中存在的房價(jià)暴漲、暴利、投資投機(jī)都源于增量市場。22年過去，足以讓住房市場從增量房為主的時(shí)代轉(zhuǎn)到存量房的時(shí)代。

但是中國的城鎮(zhèn)化還沒有結(jié)束，一二線的人口吸引能力還在繼續(xù)，但是土地越來越少，房企拿地就越來越貴，融資也越來越難，土地不斷流拍，這對(duì)開發(fā)商很不利，沒有土地開發(fā)新盤銷售，就沒有利潤。

風(fēng)向變了，開發(fā)商從躺賺時(shí)代到了跳腳轉(zhuǎn)型的時(shí)代。

焦慮的背后是轉(zhuǎn)型的困難與不確定性

隨著房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”的遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)企業(yè)踏上了花樣轉(zhuǎn)型之路，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長租公寓等。

近期包括萬達(dá)、恒大、融創(chuàng)、中冶置業(yè)在內(nèi)的一批知名開發(fā)商都在具有稀缺性的旅游目的地布局,主打以生態(tài)環(huán)境為賣點(diǎn)的康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。

康養(yǎng)地產(chǎn)成為2.0時(shí)代的投資“風(fēng)口”

從政策層面來看，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入大眾視野可以追溯到2015年，國家層面相繼出臺(tái)了多項(xiàng)關(guān)注國民健康及養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的扶持性政策。到2016年，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)被多地正式被列入十三五規(guī)劃中，提至發(fā)展戰(zhàn)略層面，康養(yǎng)概念也被正式提出，其內(nèi)涵豐富，包含了“健康”、“養(yǎng)老”、“養(yǎng)生”等綜合性含義。同年國務(wù)院印發(fā)《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》，并定下到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模超8萬億，到2030年達(dá)16萬億的目標(biāo)，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)由此迎來發(fā)展新契機(jī)。

從需求端來看，中國作為較早進(jìn)入老齡社會(huì)的發(fā)展中國家之一，近十年全國老年化程度逐步加深，加上我國本身人口基數(shù)大，老齡人口數(shù)目不容忽視。

客觀的老齡化數(shù)字背景下，是巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場需求規(guī)模，其中老年人對(duì)住宅區(qū)場地需求，也成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)于“養(yǎng)老地產(chǎn)”的思考之一。（根據(jù)國際上通常的劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)65歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝诒壤^7%時(shí)，則意味著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老齡化。65歲以上老年人達(dá)到總?cè)丝诘?4%即進(jìn)入深度老齡化，達(dá)到20%為超級(jí)老齡化。

在全齡養(yǎng)生背景下，近年康養(yǎng)迎來了發(fā)展的黃金時(shí)期，市場潛在的巨大紅利在前，各行業(yè)紛紛搶灘，參與主體主要為地產(chǎn)、保險(xiǎn)企業(yè)、社會(huì)資本，三者開發(fā)實(shí)力各有利弊。毫無疑問，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)確是當(dāng)下地產(chǎn)多元發(fā)展的新機(jī)遇。除了潛在的購買需求可觀之外，在政策推動(dòng)下，相較于住宅性質(zhì)的土地來說，康養(yǎng)類用地拿地成本和難易程度更低，這也是地產(chǎn)愿意參與進(jìn)來的原因。但如何達(dá)到康養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，如何做好康養(yǎng)地產(chǎn)的“投融管退”卻是擺在開發(fā)商和資管機(jī)構(gòu)面前的新課題。

運(yùn)營以及盈利模式

康養(yǎng)地產(chǎn)建立在旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，以中國傳統(tǒng)的養(yǎng)生的理念和方法去解決養(yǎng)老問題的復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式。

什么是康養(yǎng)，“身體健康、心情愉快、生有所養(yǎng)、老有所樂”，這些人們對(duì)于美好生活的基本追求，即是“康養(yǎng)”。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)不是健康、養(yǎng)老和療養(yǎng)的簡單拼盤，而是覆蓋全生命周期的全方位健康管理服務(wù)。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)絕不僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)，其面對(duì)的客群也非單一的老年人群。根據(jù)消費(fèi)群體、市場需求、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、資源差異和地形地貌的不同，又可以衍生出不同的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)類型。

目前的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)主要是根據(jù)政策、資源、市場、產(chǎn)業(yè)四個(gè)方面來進(jìn)行開展。

五大運(yùn)營模式

會(huì)員俱樂部、度假基地連鎖、分時(shí)度假模式、連鎖養(yǎng)老超市、以房養(yǎng)老。

轉(zhuǎn)型康養(yǎng)需注意的十大問題

缺乏敬畏感，急功近利導(dǎo)致死得快

沒有產(chǎn)業(yè)支撐，項(xiàng)目缺少“生命力”

缺乏依托，孤木難成林

沒有差異性規(guī)劃、盲目跟風(fēng)

不懂營銷，自認(rèn)為“酒香不怕巷子深”

不懂運(yùn)營，全盤皆輸

不愿學(xué)習(xí)，固步自封

理解偏差，投資誤入歧途

養(yǎng)老地產(chǎn)成本過高，經(jīng)營壓力大

不會(huì)處理同政府的關(guān)系

康養(yǎng)地產(chǎn)的未來

在地方目前政府不再歡迎單純的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)而支持康養(yǎng)這種有吸引力帶產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目，特別歡迎產(chǎn)業(yè)和城市結(jié)合、產(chǎn)業(yè)和人結(jié)合、產(chǎn)業(yè)和金融結(jié)合的大健康產(chǎn)業(yè)綜合體，這類項(xiàng)目能夠?yàn)榈胤秸畮矶愂铡⒕蜆I(yè)以及民生的社會(huì)效益。所以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)越來越受地方政府的歡迎。

面對(duì)這樣一種新的形勢和階段，各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商都在轉(zhuǎn)型投資大健康康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，但是大家的經(jīng)驗(yàn)不足，沒有好的模式以及運(yùn)營方式。成功的項(xiàng)目很少，失敗的項(xiàng)目也越來越多，但實(shí)際上，市場剛需呈井噴式的發(fā)展，大健康康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)也越來越值得各界的資本投資。從目前方向，以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景來看，包括國家支持的力度，這個(gè)行業(yè)一定越來越好，是個(gè)藍(lán)海，是個(gè)朝陽的產(chǎn)業(yè)。

文章來源：鄉(xiāng)村情懷